南山下一个龙头盘是宝能城？13万平购物中心+南科大附校+地铁+西丽爆发！

经常有朋友和淘哥说，想在南山福田买套大一点的房子，改善居住兼投资，希望学校、交通、商业、户型、社区氛围、区域前景各项要素都不错，价格不要太贵，问淘哥有没有合适的项目推荐。

淘哥重点考虑：宝能城，这个盘不单价格只要8万多带装修，而且具备大型购物中心+南科大附校+地铁+西丽爆发在即的优势。

这些要素很类似华润城，万象天地+南外科华+地铁+科技园爆发。尤其是宝能城拥有13万平米的购物中心宝能环球汇，预计明年5月即将开业，可能推动宝能城成为南山2020年的龙头盘之一，就如同2017年9月底万象天地开业后，对华润城持续的推动作用一样。

1、先看最关键的价格，宝能城在售的是西区，价格8万多带装修，在售的是约160-205平米的户型。作为真正的“宇宙中心”南山的新盘，这个价格这个户型区间放眼全市，无论横比纵比，性价比都非常高。

2、其次看片区前景。西丽前景很看好，大学城+环西丽湖国际科教城+西丽高铁新城，三大“城”以及留仙洞总部基地的建设，给整个西丽插上了腾飞的翅膀，中长期的片区价值还有很大想象空间。

3、短期来看，在深圳湾二手房15-30万，华润城二手房15万的背景下，8万多的西丽，很可能面临新一轮的补涨和轮动。

4、学校也不错，宝能城西区目前的大学区是南科大二小（九年制）。西丽是大学区，宝能城属于南科大一小、南科大二小、深大附小三所学校大学区范围，宝能城东区的业主主要是就读南科大二小。

5、商业和交通，宝能城自身带有约13万平米的购物中心——宝能环球汇（相当于2-3个益田·假日里的体量），将于明年5月份开业。交通有地铁5号线塘朗站，可以说是宝能城是典型的地铁综合体，集合高端住宅、公寓、图书馆、shoppingmall等多种业态。

6、宝能城独一无二的能力：社群运营，让理想成为生活。淘哥觉得，深圳楼市正走在一条不断消费升级的道路上，包括硬件升级和软件升级，硬件升级方面，过去三年我们已经看到了结果：豪宅不断上涨。

而软件升级的重要内容就是社群运营，这一点刚刚开始，宝能城是先锋。淘哥认为，软件消费升级给楼盘价值赋能之路刚刚启幕，未来具备硬件软件同时消费升级的楼盘，长跑能力将很强。

2009年，后海太古宝能城2.5万开盘，开启了深圳湾财富奇迹的序幕，目前二手房站上15万+。十年后的今天，西丽宝能城又将给深圳楼市，带来什么不一样的精彩？让我们拭目以待。

01.

8万多带装修，160-205平大户型

这个价格和户型，南山福田改善新盘唯一选择

宝能城在售的是西区，价格8万多带装修，在售的是约160-205平米的户型。
但凡改善型需求，买房之前一定会多方对比，四处看房，毕竟一两千万的房子不是个小数目。作为一个每天在市场一线跑盘，对深圳新盘了如指掌的专业人士，淘哥告诉大家，无论横比纵比，宝能城这个户型和价格，在全市都极具竞争力。可以说，如果你要在南山改善，这个户型区间这个价格，宝能城西区是新盘惟一选择。
1、先看看龙华，连龙华都要10万+了。龙华金茂府，户型主要是125平米、155平米、185平米和248平米，户型面积和宝能城西区有部分重合，但是价格要高的多，带装修的话要卖11万。
2、福田，基本上已经没有新盘了，此前发售的深业中城均价是13万多，也是改善型的大户型为主，192套住宅开盘当天清光。
福田这些年积累的改善型需求是非常庞大的，此前的8月份，天健天骄开盘，毛坯价格10.5万，户型建面约90平米、112平米、122平米、167平米等，开盘卖了8成。其中167平米的01户型是卖得最快最好的，也是最贵的，单价去到12-13万一平米！
3、再看看南山，南山除了宝能城外，主要在售的住宅就是金众麒麟公馆，带装修均价是8.9万，开盘当天同样是最贵最大的户型卖得最好，基本上138和177平米的大户型都卖得差不多了，现在早已经只剩下100、110平米左右的中小户型。
此前，华侨城新天鹅堡三期，还有120平米左右的小户型在售，但是价格去到12万多。
4、再看看宝中，主要是两个楼盘，榕江云玺和海纳公馆。榕江云玺毛坯均价是10.8万，100平的两房价格区间10-11万，118和119平米的3房价格区间是11-12万，154、156平米的四房价格区间是12-13万！382套开盘卖了8成。海纳公馆目前剩下的选择也很少，基本上116平米的户型，单价要10万多。
5、前海，前海现在已经没有选择了，上个月开了两个盘可以做一个参考。前海招商领玺：均价10.8万，120三房和150平四房户型。前海颐湾府：均价10.2万。120平三房和190平四房户型。
纵观全市，无论福田、南山、还是前海、宝中，甚至说是龙华，如果你把在售新盘全部看了一圈，你就会发现宝能城西区的可贵：

一方面，适合改善型的160平米以上的大户型新盘极少，即使有，也往往卖的差不多了。

另一方面，福田南山前海宝中，新盘价格普遍到了10万+的水位，尤其是改善型大户型，由于需求很旺盛，基本是12万+的价格。

要么无货可卖，要么价格太高，所以淘哥才说，宝能城8万多带装修的价格，可以买到160-205平米的改善型大户型，非常难得，目前是惟一选择。

02.

粉丝看房爆料：

西丽二手房一天一个价

2017年-2018年，深圳楼市的最大特征是，深圳湾豪宅大涨。

2018年-2019年，深圳楼市的特征之一是，华润城大涨。
深圳湾——华润城，轮动下一站很可能是宝中、科技园、西丽等临近区域。

没有调查就没有发言权，前几天中午，淘哥碰到一位朋友，想在西丽买套房，看了一个多月了，非常苦恼，因为西丽的二手房一天一个价格，任何时候去看房，都有好几波人，业主随时就返价。看了一个多月，眼看着房价一路上涨，手头的钱越来越缩水。
淘哥说，华润城都15-16万了，7/8万的西丽不涨？你以为业主们都是傻子啊。赶快买新房吧，等会新房卖完了，就任凭二手业主加价了。
2015年普涨，2016年调控之后，淘哥一个重要判断就是：持续看好深圳的豪宅、学位房、改善型需求。号召朋友们置换出郊区、小房子、老房子，置换福田南山的龙头物业。
2019年11月11日豪宅税利好后，淘哥在内部讲座上谈到几个重要观点：

1、深圳房价低点已过，新一轮周期即将开启； 2、新周期的重大特点是，史诗级轮动，以深圳湾—-华润城为原点。

当深圳湾、华润城都达到一个高位时，当11.11豪宅税行情放量突破后（11月二手成交突破8000套），淘哥明确指出，把握下一个轮动行情，看好南山最后的房价洼地和未来的科创高地——西丽。

03.

华润城15万，深圳湾30万

西丽轮动行情理所当然

南山华润城89平米的户型，上个月成交价已经到了1300万，目前剩下的挂牌价，普遍在1400万以上，单价超过16万。

最近几天，深圳曝出了业主串谋涨价的新闻，遭到了有关部门查处，所以这些明显太高的挂牌房源，我们可以不必理会，但成交价是骗不了人的。

华润城润府一期成交价1300万

去年731之前，华润城的二手房，900多万还能买到89平米户型，一年时间，涨幅50%以上。去年中签了华润城三期的（8.5万），目前已经赚了8万一平米以上，89平米躺赚600万+，150平躺赚上千万，190平赚1500万......

华润城的上涨，事实上中长期的推动力量，就是来自深圳湾的比价效应、轮动效应。

临近深圳湾的华润城片区，最先享受这个溢出效应，当时相比深圳湾，华润城性价比非常高。

同样道理，当华润城现在80多平米，要1300-1500万，最高单价去到16万的时候。临近华润城的西丽大学城片区，8万多的新盘宝能城，也将享受到华润城的溢出效应，这就是自然而然的片区轮动效应。

轮动效应是持续发生的，从深圳湾——华润城，一路向北，未来将以华润城为节点向周边发展，下一个轮动点或将到西丽、科技园、宝中。

04.

中长期：大学城+西丽湖国际科教城+高铁新城+留仙洞

西丽片区价值还有很大提升空间

西丽除了短期面临深圳湾——华润城带动的补涨和轮动之外，从中长期来看， 西丽本身的片区价值其实是有坚实的根基的，还有很大提升空间。主要是大学城+西丽湖国际科教城+西丽高铁新城，以及留仙洞总部基地的建设。

▲图片来源：证券时报网

不久前，深圳建设先行示范区的行动方案正式印发，其中，作为深圳今年新兴的区域——西丽被重点提及，第9条指出：高水平规划建设西丽湖国际科教城，“加快编制空间规划纲要，加快建设西丽高铁新城等重大基础设施，打造产学研用深度融合的世界一流科教城！”

西丽前景非常值得看好：

第一：高校众多，且整体层次高

第二点：创新载体多，包括诺贝尔实验室

第三点：高智高知高位人群汇聚

▲部分学校的高知人士

战略级定位将为西丽荟聚大量“高智高知高位”人士，这里有望成为深圳居住人口学历最高的区域之一。

据了解，目前，西丽湖国际科教城已有两院院士78人，全职院士28人，占全市的68%。另外，仅清华、哈工大及北大招收的全日制研究生就近4万人、毕业研究生约3万人，占同时期深圳市培养研究生总数的约60%。

未来，区域内可能会汇集2.5万博士及以上人才、孔雀计划、领军人才。
第四点：深圳综合交通枢纽和中心节点，西丽高铁新城将超越深圳北站

▲西丽高铁站效果图

西丽高铁新城是深圳以西丽高铁站为核心，统筹周边1.68平方公里土地，按照“产城融合、站城一体”思路打造的站城一体化的典范和具有新型现代化管理水平的世界级枢纽。

目前，西丽高铁新城的核心——西丽高铁站枢纽规划也已完成，共11座站台、高达22条线路，选址于南山区曙光仓储片区，预计占地173.8公顷。

第五点：留仙洞总部基地

▲留仙洞总部基地效果图（资料图）

据公开信息显示，留仙洞总部基地是深圳唯一一个以片区为单位规划发展战略性新兴产业，是深圳十七个重点发展区域之一，将规划打造为深圳新一代科技园区，目标是中国硅谷。

在规模上，整个留仙洞总部基地总体规划建设683万㎡。看看下面这张图，留仙洞汇聚了一大批极具潜力的高科技企业。或者这里面就有下一个腾讯，下一个华为。

目前留仙洞总部基地已经引进多家行业龙头企业和高科技企业进驻。据统计，未来留仙洞总部基地，仅一、二、三、四、五街坊就能实现超过30万的人流，主要是以高科技企业高端人才为主。

另外，留仙洞总部基地一大优势在于：深圳6大总部基地，南山集中了四个，而且这四个是连在一起的！换言之，片区连同作战，能发挥巨大的聚集效应。

淘哥请大家思考一个问题，留仙洞这么牛，高科技人员这么密集，承载了南山下一个30年的科创希望，那么，这些人未来会选择哪里居住？

淘哥认为，就近永远是最好的选择。如果说，科技园催熟了深圳湾，那么，留仙洞会带旺西丽，尤其是大学城区域的新房次新房。

05.

学校：大学区，南科大二小

商业：约13万平购物中心

保值增值三大法宝：学校、Mall、地铁都具备

学校是很多购房者关注的要点，也是房产保值增值的关键因素，淘哥认为，宝能城的学校其实是不错的。
据悉，西丽实行的是大学区，宝能城属于南科大一小、南科大二小、深大附小这3所学校范围，实际的选择上，目前宝能城东区的业主子女，主要是就读南科大二小。
商业方面，宝能城自身带有约13万平米的购物中心——宝能环球汇（相当于2-3个益田·假日里的体量），将于明年5月开业。交通有地铁地铁5号线塘朗站，可以说是宝能城是典型的地铁综合体，集合高端住宅、公寓、图书馆、shoppingmall等多种业态。
如果让淘哥来总结房产保值增值的最关键要素的话，学校+MALL+地铁是三大法宝。
比如说后海的宝能太古城，深圳湾学校+宝能ALLCITY+地铁2号线。目前房价15万左右。

比如说华润城，南外科华学校+万象天地+地铁1号线。目前房价也是15万左右。

还有就是华润深圳湾悦府，深圳湾学校+华润深圳湾万象城+地铁11号线。目前房价20万左右。

其它还有南山海岸城、罗湖万象城、宝中壹方城等等，无数案例表明，学校、购物中心、地铁三大要素全部齐全的话，楼盘将具备很强的保值增值能力——宝能城西区，南科大二小+宝能环球汇+地铁5号线，同样是具备这三大要素。
值得注意的是： 华润城 上 一轮的上涨与其商业——万象天地的开业息息相关，2017年9月27日，万象天地正式开业，在此之前，其实华润城的价格才8万左右，新房有得选，二手房一大堆。

淘哥当年十一期间，连续两次实地考察万象天地，之后连发数篇文章，强烈建议小密圈的VIP粉丝买入华润城，有些小密圈群友因此买下了最后几套150平的新房，还有些买了二手房，两年过去了，都是数百万甚至近千万的收益。

而从整个大环境上看，华润城2017年的请开，和当前宝能城所处于的阶段非常相似。

06.

宝能城最独特的地方

从理想城到生活城，让理想成为生活

宝能城还有一点，很可能在全深圳都是独一无二的：社群运营，将精神内涵赋予整个社区，让业主们的理想成为生活。
淘哥认为，宝能城让理想成为生活，可以从硬件、软件两个层面来理解。
1、硬件层面。

宝能城是一个大盘，总占地约10.5万㎡，总建面约83万㎡，由6个地块组成，分东、西两区开发，开发周期较长。
2015年时，宝能城东区发售，当时淘哥就非常喜欢。还记得销售顾问当时向购房者们描述未来的美好前景：地铁5号线塘朗站、约13万平的shoppingmall商业、网红图书馆“册之丘”、深圳大学总医院、大沙河生态长廊景观、塘朗山郊野公园、南科大一小二小和宝能城自带的18班幼儿园......

当时，这些内容中还有很多是理想，还没有变成现实。如今四年过去了，很多东西都在陆续兑现，由理想变成了生活的一部分。旁边的生态景观长廊好了、深圳大学总医院好了、南科大二小好了.....

如上图，大沙河生态长廊将被打造成为深圳的“塞纳河”，串联起西丽湖、大学城、高新区、深圳湾，塑造城市项链和绿色飘带。
还有些也即将兑现，例如约13万平的购物中心——宝能环球汇，预计明年就能开业，集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体，融入艺术、人文、自然、社交等多个主题区，涵盖四大艺术主题馆、两条风景街区、大型休闲广场，多元业态带来精彩纷呈的艺术MALL生活。

有些比当初更加升级了，当年轰动全深圳地产界的创举，4000平米的网红图书馆“册之丘”，已经成为深圳人的文化精神堡垒之一，是区级的文化中心，约20000册精选图书，名家讲座定期上演，打造集人文、创意、艺术、生活于一体的精神休闲场所。

2、是软件层面。
刚刚淘哥提到的，对“册之丘”的运营，就是宝能城赋予硬件精神内容，这其实只是宝能城社群运营的一部分。如下图，册之丘的一面照片墙上，记录着宝能城各种社群活动的美好瞬间。

在深圳很多小区，邻里之间交流匮乏，大家都忙于生计，忙于赚更多的钱，早已淡忘了当初的理想，忘记了“诗和远方”。而作为宝能城的业主，这方面确实非常幸运的，这里是都市精神荒漠中的一片绿洲。

宝能城业主们的周末生活非常有趣： 早上可以参加5km马拉松，随后又可免费享受私教健身课； 下午能够参与读书分享会，随文学大家遨游知识海洋； 时而又可带小孩参与手工、编程、绘画等学习，寓教于乐； 每两个月还可以参加社区组织的大型户外活动，携邻里亲子同行. ......
这些都是宝能城社群运营的活动，宝能城挑选了符合社会主流的“社团形式”，创建了悦读社、音乐社、微马队+SportsClub以及亲子社等多样化的社群，把业主们有相同爱好的人聚集起来，提供多样的相处场景。
比如说音乐社，很多人年轻时都有学吉他的想法，或午后在阳光下为倾心之人深情弹唱； 或在聚光灯下沉浸于狂野的旋律中，狂扫琴弦； 或许三两好友齐聚，以琴会友，共话人生。

但青春一过，似乎这种场景不在，惬意生活难以拥有！ 基于这种需求，宝能城在册之丘创建的音乐社，提供了一个“有吉他、音乐演奏、以琴会友”的生活场景。同样的，音乐社亦赋予册之丘更为“灵动”的属性。

现代人大多处于工作重压下、生活繁杂琐事也不少，导致不少人身体处于亚健康状态。 “动起来”成了很多人的口号，但仅仅是口号。 没有团队的鞭策，一个人往往难以对运动有持久的热情。 于是微马队和SportsClub来了。

大多数父母平时工作忙碌，很少有机会可以陪伴孩子成长，到了周末又要送孩子参加各种补习班，那么周末其实孩子是忙碌的，也缺失了父母相伴的欢乐时光。 如何营造一个即可让孩子学习，又能让父母陪伴他们学习成长的场景呢？ 基于这个考虑，宝能城提供一个平台，给父母与孩子间营造亲子相处场景。

周末父母可以陪孩子一起学编程、绘画、各种手作等。 孩子可以一边玩、一边学习，还能感受到来自亲情的温暖。

还有悦读社，不单是“阅读”，更是“阅读+分享”，悦读社在提供阅读支持场景下，还经常举办阅读分享会。 至今已经举办了20场阅读分享会，从艺术到生活，从博物馆文化到百家姓渊源。

这些社群都从业主需求的层面，朝着为业主提供解决生活问题的方案，营造更舒适的生活环境的方向去努力。宝能城对业主需求的挖掘及思考是极致的：它考虑了不同年龄、不同性格，从多年龄段设置、全方位考虑了业主的需求，量身打造了与之相契合的产品。

宝能城努力尝试为业主营造舒适的生活氛围，提供惬意的生活方式。 从一开始的社群主导，到业主自发组织或主动参加参与，推进社群活动开展。宝能城的社群运营正体现出越来越强的生命力。

事实上，淘哥认为，深圳房地产行业正面临一个消费升级的历史大趋势。这种消费升级同样表现在两个方面。

1、硬件，所谓硬件就是，新一代的购房者对住房的品质、颜值、格调、装修、商业配套等越来越重视。理解这一点，才能理解为何类似华润城这样的高品质住宅+网红综合体物业，能够不断创新高，而一些老破大的房子，不涨反跌。这背后其实是一种深圳住宅的消费升级。
2、软件。过去2016-2019三年，我们正在经历深圳住宅硬件的消费升级，表现就是豪宅的不断上涨。而楼市软件的消费升级，则是刚刚开始，宝能城走在了深圳的前列。
住房软件的消费升级是指人居观念不断更迭， 人们对房子的需求不仅仅停留在表面的“居住”功能这种简单的物质需求，更注重社区氛围，更关注精神层面上的东西。而所谓的社区是某种意义上的利益共同体，因此凝聚共识、共建、共治、共享幸福社区非常重要。
在房地产业，其它城市已经有一些成功的社群运营案例，比如秦皇岛的阿那亚、泉州的聚龙小镇、延庆古崖的奥伦达部落。它们通过“社群运营”营造了舒适的居住氛围，也提供了一种新的生活方式。
淘哥觉得，深圳也走在这一条道路上，深圳楼市未来的消费升级，一定是软件硬件结合，具备这种特征的物业，长跑能力特别强。

（本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点，不构成具体投资买房建议，楼市有风险，投资须谨慎。）精准、独到的楼市解读一对一问答独家的内部信息加入淘哥的小密圈吧

由陶文杰创办，15年深圳房地产从业经验，历任南方都市报黄金楼市记者、新浪乐居深莞惠总编辑、深圳公司副总经理。现任深圳壹地产总编辑、创办《文杰淘楼》。

曾参与LEJU美国纽交所上市敲钟，世界顶级商学院，宾夕法尼亚大学沃顿商学院两次进修，并多次奔赴美国日本新加坡等国考察房地产，曾获“中国十大地产媒体人微博”称号。

淘哥深耕深圳房地产，以片区分析、楼盘选择见长。脚踏实地，见多识广，过去十几年深圳稍有名气的新盘全部踩过盘。关键时刻，为你楼市决策保驾护航。小密圈内已有920位资深投资者。