同一房屋，出租人与多个承租人签订租赁合同的，如何履行？

法律知识要点：房东将同一房屋出租给多个承租人，在实务中这样案例并不新鲜。有的是因为出租人与承租人存在纠纷，在尚未解除租赁合同的情况下，又再将房屋出租；还有的是因为房屋租金价格上涨快，出租人在签订完租赁合同后，又将同一房屋出租给租金价格更高的租客。总之一房两租，甚至数租，在司法实务中很常见。但是，一房两租，甚至数租，合同又都有效的情况下，到底该履行哪一份租赁合同？

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。

根据上述的法律规定来看，出租人把同一房屋同时出租给数个承租人的，在租赁合同均有效、各承租人均主张履行合同的情况下，应当履行哪一份租赁合同，应当按照下面的顺序确定：

一、已经合法占有租赁房屋的。如果承租人已经合法占有租赁房屋的，说明承租人已经入住，房屋租赁合同已经实际履行，这种情况对各方当事人来说，已经入住的承租人的租赁合同优先履行，损失可能是最低的。

二、已经办理登记备案手续的。对房屋租赁合同登记，是法律明确规定的，登记后有一定的公示作用。如果房屋没有承租人实际占有的，则办理了房屋租赁登记手续的承租人的租赁合同将优先履行。

三、合同成立在先的。租赁房屋没有承租人实际占有，也没有向房屋管理部门办理租赁合同登记的，承租人就同一房屋订立多份租赁合同的，则根据租赁合同成立时间的先后顺序进行确定，成立时间在先的租赁合同优先履行。

需要注意的是，考虑优先履行哪一份租赁合同，必须是存在两份或以上的租赁合同均有效，并且当事人均要求履行，存在合同履行上的冲突。如果租赁合同无效或者承租人不要求履行合同，直接要求出租人承担违约责任的，则不再考虑该承租人的租赁合同优先履行问题。

在确定一份优先履行的租赁合同之后，对于其它租赁合同，则已经属于法律上的履行不能的，承租人只能要求解除租赁合同，同时可以要求出租人承担违约责任、赔偿损失等诉求。

为了更好的阅读和理解上述法律知识要点，笔者分享一篇相关的实务案例，并对案例的内容进行了相应的整理和汇编，案例中观点仅供学习交流所用！

案情简介

原告起诉称：2014年5月5日，第三人徐某江和柴某娟因生产经营需要，向原告第一次借款300万元。徐某江作为借款人、被告电影公司作为担保人与原告共同签订了《借款合同》一份，并向原告出具了300万元借据一张。2014年8月18日，第三人徐某江向原告第二次借款150万元。徐某江作为借款人，电影公司作为担保人向原告共同出具了150万元借据一张。

各方同时约定，如徐某江不能如期归还周某亮借款本息，逾期达六个月，双方将按照同日签订的《房屋及企业租赁合同》执行。在《房屋及企业租赁合同》中，原、被告约定，被告将其所有的电影城三层和四层房屋出租给原告经营使用，作为履行担保义务的方式，并对租期、租金等进行了约定。

2014年11月8日，上述两笔借款先后到期后，第三人徐某江、柴某娟并未及时归还借款。2015年5月18日，上述两笔借款逾期超过六个月，原、被告签订的《房屋及企业租赁合同》生效。但至今，被告电影公司未依约履行租赁合同约定的义务。

原告周某亮向法院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2014年8月18日签订的《房屋及企业租赁合同》合法有效；2、被告依约履行租赁合同，及时将某电影城三层、四层房屋及设备出租给原告使用；3、该案诉讼费用由被告承担。

被告电影公司、第三人徐某江、柴某娟辩称：《房屋及企业租赁合同》系受原告胁迫所签，且合同签订时间不是合同中注明的时间，而是2015年5月签订。当时，原告采取了半夜在电影城门口堆泥等方式影响电影城的正常经营。故双方签订的《房屋及企业租赁合同》应属于无效合同，不应支持原告的诉讼请求。

案外人姜某华胁迫被告及第三人与其签订了《债务抵偿协议书》、《房屋租赁合同》各一份，约定因被告及第三人向姜某华借款870万，姜某华成立新的文化公司后，被告电影公司原投资的装潢和全部设施设备整体作价800万转为登记设立的新公司所有。电影公司将涉案房屋已租赁给姜某华，再由姜某华转给文化公司使用，租期20年。

判决要点

法院审理认为：该案争议焦点为原告周某亮与被告电影公司因担保债务所签订的《房屋及企业租赁合同》是否合法有效，被告是否应当依约将涉案房屋租赁给原告使用。

根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定：出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。

该案中，被告电影公司已将其所有的电影城三、四层房屋租赁给文化公司。因文化公司已实际占有使用涉案房屋，根据最高人民法院的上述规定，被告电影公司就涉案房屋订立数份租赁合同的，在合同均有效的情况下，由已经合法占有租赁房屋的承租人继续承租。

因此，对原告要求被告电影公司将涉案房屋租赁给原告使用的诉讼请求，法院不予支持。关于原、被告签订的租赁合同的合法性问题，因在该案中审查已无实质意义，故法院不予审查。

判决结果

综上，判决：驳回原告周某亮的诉讼请求。

律师点评

该案中，原告与被告电影公司之所以订立房屋租赁合同，是因为被告电影公司为原告与第三人之间的借款合同而用房屋的使用权提供担保，在第三人未按时履行还款义务时，原、被告之间签订的租赁合同生效，但是被告电影公司同时亦与姜某华存在租赁合同关系并转租给文化公司，文化公司已实际占用该房屋。

根据前述司法解释第六条的规定，一房两租的情况下，承租人已实际占用房屋的，其与出租人之间的租赁合同将优先履行。因此，该案中原告要求被告电影公司交付租赁房屋的诉讼请求，被法院判决驳回。