鹤洞村旧改谋求“高质量”！一个月内签约六成，预计明年动工建设

“让城市留住记忆 让更新创造价值”。今年以来，广州的旧改大大提速，可谓是开启城市更新以来进展最迅速、成果最显著的一年。广州新一轮国土空间总体规划提出老城市新活力、推动产城融合、促进高质量发展的城市总体目标。

据南都大数据研究院统计，截至2019年10月31日，广州已经有53条城中村“招亲成功”，与企业牵手改造。

当中，广钢新城加速建设的重要一环——鹤洞村改造，就是方圆集团操刀的城中村改造样板工程。

11月8日，鹤洞村正式启动签订“鹤洞村集体土地上私人房屋（宅基地证房屋）拆迁补偿安置协议”的工作。截至12月5日，在不到1个月的时间里，就有60%的村民已经签约或者签订了同意签约确认书。

鹤洞村改造在表决形式、补偿方案、人性关怀、文化保育等方面均体现了“高质量”的发展要义。最快有望在2020年内开始回迁房、公建配套和村集体商业物业的建设。

起点高！事关广钢新城建设全局

鹤洞村是广州众多城中村的一个缩影，旧屋密集，握手楼遍布，屋内阴暗潮湿，环境卫生、消防安全、治安计生等问题突出。

如今，走进鹤洞，到处都可以看到“美丽新鹤洞，广佛新核心”，“签约放心，搬家放心，选房称心，回迁安心”之类的宣传横幅。

鹤洞村位于荔湾区东南部，北界鹤洞路，南接广钢，东临珠江，地处广州打造国际门户城市的窗口——“白鹅潭经济圈”的核心范围之内，也是广钢新城的重要组成部分。

根据政府规划，广钢新城定位于“特色宜居新区”，是疏散都会区中心区人口的载体之一。基于连片城市更新的思路，广州市政府提出“三村一厂”一同纳入规划范围，建设广钢新城，其中就包括鹤洞村。

同时，放眼大广州的发展格局，白鹅潭经济圈作为广州市枢纽型网络城市中的重要支撑节点，将被打造成为与广州市“三大国际战略枢纽”目标定位相匹配、与“一江两岸三带”空间布局相匹配的战略性发展平台。

“鹤洞邻近江边，旧改完成后，将打通广钢新城整体排水系统最后的瓶颈，一下大雨就水浸的现象将会消失。” 更新改造合作企业方圆地产该项目动迁工作的负责人表示。

因此，鹤洞村改造事关全局，是荔湾区拓宽发展空间，加快建设现代化中心城区的重要一步。

速度快！一个月内签约六成

城中村改造，不可能一蹴而就。广州作为城市更新的急先锋，迄今已经走过10年时间，也仅完成5条村的整体改造。鹤洞村改造也经历了近10年的等待。

早在2009年，鹤洞村已经启动推动村旧改工作，其间历经广钢生产基地关停、广钢新城规划调整、广州城市更新政策优化调整等一系列外部因素的变化，但整个进程都按照公开透明的原则积极征询各方意见，并全程接受政府相关部门的指导和监督，可阐释为“政府支持，村民自愿，企业实施，多方共赢”的城中村改造模式。

2013年10月29日，鹤洞联社社员股东（代表）大会决议，对于开展鹤洞村更新改造的支持通过率高达94%；2014年7月，鹤洞联社就鹤洞村改造征询村民意见，同意率92.5%。

2018年8月27日，获得了广州市更新局对《鹤洞村更新改造实施方案》的批复，并在2018年12月18日按程序正式公开。

2019年3月，鹤洞经济联合社通过广州公共资源交易平台公开选择更新改造合作企业，经资格审查及全体股东代表投票，全票通过确认广州市方圆房地产发展有限公司为合作企业。

4月10日，鹤洞经济联社与方圆地产签订更新改造项目合作协议。7月13日，鹤洞经济联社股东开始表决《集体土地上私人房屋拆迁补偿安置实施方案》，三个月时间，股东表决同意率已高达股东总数的98.49%，远超相关更新改造政策要求的80%通过率。

11月8日，鹤洞村正式启动签订“鹤洞村集体土地上私人房屋（宅基地证房屋）拆迁补偿安置协议”的工作，截止至12月5日，在不到1个月的时间里，就有60%的村民已经签约或者签订了同意签约确认书。

该负责人介绍，“鹤洞村改造表决形式好，村里违建很少，村民改造意愿很强烈，村‘两委’班子、党员带头推动旧改都起到了关键的作用。”记者看到，在村里很难找到几栋超高或者有加建痕迹的建筑。

“大家都希望早日完成全村拆迁补偿签约，早建设，早回迁。”

规划好！村民可优选回迁位置

与其他旧村改造分若干期进行改造不同，受地形等客观条件影响，鹤洞村的改造将采取一次性拆迁的全面改造模式。

根据批复的更新改造实施方案，鹤洞村更新改造范围22.02公顷，更新改造将拆除旧住宅及集体物业约29万㎡，其中现状住宅15.34万㎡（含国有证房屋3.76万㎡）。规划复建安置总建筑面积40.84万平方米、融资建筑面积14.92万平方米，政府获得部分总建筑面积5.72万平方米（含新建养老院、新建公交站场及政府统筹安置房）。

在鹤洞村更新改造展示厅可以看到，新鹤洞社区将迎来大变身：整体规划设计方案显示，新鹤洞更新改造旧村地块总体分为城市综合地块、住宅组团、公共服务设施三大组团。

其中住宅组团安置区部分靠珠江一侧分布，获得最好的江景资源，配建核心大绿地。建筑密度由原来48.1%降低至19.9%；绿化率由16.23%提升至32%，居住环境明显改善。

公共服务设施将设置36班小学、17班幼儿园（含2班托儿所）、星光老年之家、街道级肉菜市场、社区服务中心等配套，由原来的0.95万平方米提升至4.34万平方米。

道路密度由4.5%提升至16.21%，道路交通环境显著提高，再加之在建的芳村大道南快捷线、广州地铁11号线、广佛地铁11号线的鹤洞东站，织就了一张四通八达的出行网络。

另据介绍，由于广州地铁11号线隧道进入更新改造范围，鹤洞村正和地铁方面协调鹤洞东站站场及出入口的规划设计，有望能从地下直接连通村集体商业综合体。

完善的城市配套也会形成良性互动，从而持续优化居民结构。据介绍，跟广州很多城中村改造相比，鹤洞村的融资区面积占比是较少的，而且在整体规划中，村民回迁区也是距离地铁最近，江景最好的位置，更好地保障了被拆迁人的利益。

方案人性化！40方福利面积可合并选房

村民与政府、企业之间的利益博弈一直是旧城改造最大的矛盾，由此上演一系列壮烈的“钉子户”故事。在鹤洞村改造中，如何实现多方共赢的良好效应？

鹤洞村总改造成本逼近24亿元。根据已表决通过的《广州市荔湾区白鹤洞街鹤洞村更新改造集体土地上私人房屋拆迁补偿安置实施方案》，被拆迁人可以选择复建安置补偿和货币补偿两种方式。

如果选择复建安置补偿，复建安置补偿以“拆1补1”（套内建筑面积）的标准执行。

如果选择货币补偿，根据属于应得复建安置套内建筑面积的，以应得复建安置套内建筑面积为基数，按25000元/平方米计算补偿金额，在广州市的旧改中，这是非常高的标准了。

还有一个亮点，鹤洞村考虑到旧改之后，村里不再有可耕农地，村民无法再从事农业生产，鹤洞联社给每个村集体的股东分配了套内40平方米的福利面积，并可以与每位股东自身的应得复建安置面积合并选房。

“目前鹤洞村住宅租金20元/平方米，集体物业租金10-20元/平方米，改造完成后，无论住宅还是集体物业的租金，都将得到大幅提升。我们将从优化提升村集体物业商业价值的角度，争取优化村集体物业规划。” 联社领导介绍，除了福利面积，还有村集体的商业物业出租分红，旧改之后将让鹤洞村民获得切身的实惠。

本次改造范围内有为数不少的国有证房屋，为做好鹤洞村更新改造项目国有土地上房屋征收补偿及安置工作，广州市荔湾区人民政府国有土地上房屋征收办公室起草了《鹤洞村更新改造项目国有土地上房屋征收补偿方案（征求意见稿）》，已于11月1日至12月1日在鹤洞村及荔湾区政府网站公示，该方案《广州市荔湾区白鹤洞街鹤洞村更新改造集体土地上私人房屋拆迁补偿安置实施方案》为蓝本，补偿标准不低于前者，在某些细项甚至补偿更高。

文化保育强！8栋历史建筑集中迁移

全面改造并不是简单的推倒重来。广州“三旧”改造办成立后的第一次会议就是讨论对历史文化的保护，作出的第一个规定就是在“三旧”改造中加强历史文化保护的规定。

本次改造也将对村里的历史文化进行保护和梳理。鹤洞村经过漫长的历史发展，很多传统文化已经流失，包括村里的宗祠也已经消失不见了。

为了保存当地的历史文化，鹤洞村两口古井“孖眼井”和“大脚板井”将被保留，8处传统风貌建筑将被保护，以传统建筑组团方式，形成“一纵三横”的街巷空间。

入口文化展示为主，辅以小型广场对应大型商业综合体，通过设计传统驳岸、搭配地域植物，将人流引入独特的鹤洞历史文化。改造地块以餐饮和商业设施，形成综合性社区服务中心。

记者获悉，如果动迁工作进展顺利，最快有望在2020年内开始回迁房、公建配套和村集体商业物业的建设。