1999年-2019年，南昌楼市辉煌二十载

01 1998年全国房改，也是从这一年开始，南昌房地产开发逐步走上规模化、规范化的发展道路，进入蓬勃发展期。 在此之前的80年代末到90年代初期，南昌房地产开发以旧城改造、拆迁还建为主，多是单位建房或团体购房，商品房很少。 比较有名的大士院小区便是拆迁还建房，仅有少量商品房出售，也因此这个阶段的南昌商品房甚至构不成一个完整的市场体系。 此时尚在读小学的渊某虽然能在偌大的校园内叱咤风云，但回到家同样只能在父亲分得的小小单位福利房里静心忍性。 1999年国务院颁布《城市房地产开发经营管理条例》，同年9月，远东世纪花园始建，并于次年建成。 提起远东世纪花园，相信许多老南昌人都不陌生，我也曾经在求学少年宫的路上瞥见过这个当时著名的富人区，它欧式洋气的外立面即使我年幼无甚审美观念，也能感觉到它与当时南昌住房水泥盒子般朴素风格卓然不同的美感。 远东世纪花园旧照 远东世纪花园的诞生标志着南昌房地产水平进入新的发展阶段，开启了一个新纪元。 不仅如此，远东世纪花园的诞生还创造了南昌房地产历史上无数个第一。 第一个把花园社区理念引入南昌、第一个导入智能化花园社区、第一个用园林生态来塑造社区环境、第一个欧式风格景观式建筑群、第一家导入新加坡共管形式物业管理、第一家聘请专业策划公司全程策划、第一个实现“人车分流”的住宅小区、第一家推出样板间销售模式等等。 远东国际花园的开创先河不仅吸引来无数的好奇和关注，也为南昌本土房企们打开了一个全新的视野，原来商品房住宅社区还能这样做。 其中就包括之后鼎盛一时的洪城地产“四大家族”，便是先后崛起于这一轮房改带来的时代浪潮中。 作为发迹最早的世纪王家和筑城任家，在当时还属于地产界的无名小辈。 远东国际花园的成功为王、任两家创始人注入了一个新的灵感。 两位创始人决定学习花园小区的规划理念，合作打造了之后引领一时潮流的御锦城。 御锦城旧照 但王、任两家独大的局势并没有维持很久。 南昌这个一度被本土房企当作自己的后花园，在不久之后就迎来了新的客人。 02 2001年，南昌新一届市委领导班子成立，在城市规划及建设上提出了“退城进郊”、“退二进三”等新思路，吹响“建设花园城市”的号角。 恰逢深圳万科、大连万达和上海绿地在这一年开启布局全国的战略部署，受到南昌广阔的房地产开发空间和良好的营商环境吸引，纷纷抢滩登陆南昌房地产市场。 万科在艾溪湖畔的蛮荒之地造了一座四季花城，被誉为“不老神盘”。 而万达和绿地则同时看中了赣江以西尚是一片滩涂的红谷滩。 万科 四季花城
2001年底，绿地滨江豪园成为了红谷滩的首个拓荒者，被南昌市政府授予“红谷滩第一楼”的美誉，风头一时无两。 同年年底王健林宣布在南昌投资30亿元筹建万达星城、八一广场万达广场两大项目。 万达无愧为国内做商业的第一把好手，其打出的广告语“每一座万达广场都是城市中心”最终都成为了现实。 八一广场万达广场、红谷滩万达广场至今分别对应了南昌的两个核心，而九龙湖万达茂更是以一己之力托起来了整个九龙湖的人气聚集。 而万达星城的总建面则达到了气势磅礴的100万平方米，在很长一段时间里都是南昌规模最大的楼盘。 不过与万达出色的商业操盘能力相比，其住宅产品的开发能力和设计水平着实孱弱不少。 渊某也有幸在其中小住半年，然而就体验而言实在算不得美妙。 奇怪的户型设计，超高的梯户比，密集的楼栋排布，这些如今看来致命的硬伤在当时自然算不上什么问题。

万达星 城 但不论如何，一年之内万科、绿地、万达三条巨大的鲶鱼进入南昌房地产市场这汪小小池塘内，凭借他们先进的设计理念和营销策略搅起了翻天巨浪，同样激励了本地房企在规模上、产品品质上、商业运营和物业管理上狠下功夫，南昌的房地产市场就在这样内外合力的环境中进入了真正的腾飞期。 2000年南昌商品房成交面积还只有94万平方米，成交金额14.44亿元，房价也只有1500元左右； 而到了2003年，南昌商品房成交面积达到330万平方米，与2000年相比增幅超过300%； 成交金额近80亿元，同比2000年涨幅更是超过了7倍； 房价也一路水涨船高，攀升至2400元每平米。 至2007年南昌房价达到历史最高点已高达5200元/㎡，然而2008年金融危机却给正在蓬勃升起的南昌房地产市场泼了“冷水”，加上外地房企已逐渐进入南昌并陆续站稳脚跟，进一步冲击本土房企业务，南昌房价被迫下降。 至2009年南昌房价已降至4652元/㎡，部分本土房企甚至关门歇业，从此退出房地产开发业务。 03 被第一次洗牌的南昌房地产市场在“金融危机”过后，遗留下来的地产界“精英”们在中央、地方政府、银行三方政策倾斜支持下，南昌房地产市场进入第二次蓬勃发展，而2011年出台的限购令更是刺激周边象湖新城、昌南房价提升50%，间接拉升南昌整体房价。 2010年-2013年4年时间南昌房价经历了“6”、“7”、“8”、“9”字头； 然而过度的需求透支却并不能维持房价一直持续高涨，恰在此时又再次遇到房产收紧性政策、市场资金收缩、房地产业上下游实业经济持续下跌等风险因素，南昌房地产市场再次进入调整分化洗牌阶段。 2014年初至2015年4月南昌房价连续14个月下跌，房价波谷为8626元/㎡，较上一波峰9725元/㎡下跌12.7%（下跌1099元/㎡）。 情况在2015年迎来逆转。 这一年里，央行5次降息、6次降准； 这一年，利好政策层出不穷，3月两会定调房地产市场，政府表态鼓励刚需及改善型住房需求，给市场释放了宽松信号。 随后"330"二套房首付比例最低降至四成及二手房营业税免征期"5改2"政策出台。 2015年5月11日，南昌市公积金管理中心发布消息，即日起，个人住房公积金存贷款利率双双下调0.25个百分点。 这也意味着，贷款利率下调后，20年贷款50万，购房者每月可少还65元，20年节省1.57万元； 6月8日下午南昌上调住房公积金贷款最高限额 45万调为50万。 如此利好的环境下，购房需求得到急剧扩大，房地产市场夹杂在经济下行与拉升、看空与看多漩涡中缓慢升温，南昌2015年全年新建商品房累计网签63849套，网签面积为7052656.83平方米，同比2014年总成交的57066套，增加了6783套，上升11.89%。 其中绿地、万达、万科包揽了南昌全年成交面积的三分天下，其中绿地凭借九龙湖的国博城项目豪取近90万㎡的成交面积，万达以万达城的84方成交面积紧随其后。 也是在这一年，新力正式崭露头角，凭借多面开花的项目布局，一举拿下44万方的成交面积，挤进年度成交面积排行榜前三。 同样是在这一年，南昌还有几件更激励人心的事情发生。
8月初，新建县撤县设区正式通过国务院批复。 9月28日，新建县撤县设区正式挂牌。 11月初，江西省新的省级行政中心正式落户九龙湖。 新省府搬迁的利好预测和未来发展前景带动着红角洲片区房价的上涨，区域热度一时无两。 12月26日，南昌地铁一号线正式开通，从此南昌也开始进入地铁时代。 也是这一年的年末，南昌房价终于扭转颓势，2015年12月，南昌(新建)住宅平均价格为8860元/平方米，环比上涨1.15%。 04 2016年的中国楼市是去库存化落实的一年，也是楼市调控政策频出的一年。 全国一线二线热点城市房价疯涨，然后涨势戛然而止。 前三季度楼市火爆，地王频出，全国土地拍卖金额与商品房销售金额双双创出历史新高，南昌也在这一来了迎来了新的爆发。 10月8日，南昌重启限购限贷。 限购前一天，南昌新建商品房住宅成交2139套，创今年单日最高纪录，约占10月住宅交易总量的42%。 说起来在16年之前，南昌还经历了三次限购，而每一轮限购，都是南昌房价的重大转折点，对于推高南昌房价起到了举足轻重的作用。 2011年1月21日，南昌市出台楼市限购令，自2011年2月1日起，南昌市及外省市居民家庭在市内房地产市场较活跃的东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、红谷滩新区这5个区范围内，只能新购一套商品房。 限购令出台之后的第二天，南昌限购区域的商品住宅成交量当即小幅上扬，而到了23日涨幅进一步扩大，当日成交175套，环比21日的77套上涨127%，同比上个周日(1月16日)的26套上涨573%。 而不在限购范围内的南昌二手房交易市场则相对比较平稳，1月24日成交120套，较之前略微有所增长。 2011年2月24日，南昌市宣布“升级版”限购令。 自2011年3月1日起，南昌版国八条限购令实施。 此次限购在原先的基础上扩大了限购范围： 除四县外南昌市区全限购，而且限购令适用于本地及外地户籍人员，新建商品房及二手房也列入限购范围内。 需要提醒的是，2011年南昌的限购令以家庭为单位，并不是“规定一个家庭只能买一套房”，也就是说，限购令，和市民之前有多少套房并没有关系。 2011年2月28日，加强版“限购令”实施前一天，南昌市房产交易中心内人满为患，等待办理房产交易手续的人挤满了整个大厅。 扎堆过户让当日南昌市房屋成交量冲上了近期一个顶峰——新房成交139套，二手房成交177套，分别远高于2月份日均成交量的35套和50套。 2013年11月25日，南昌房管局公布南昌住房“新限购”政策——“昌六条”： 南昌继续执行原有限购的基础上，对外地户籍人员的购房条件又进行了补充，规定要提供连续两年缴纳个人所得税或社会保险缴纳的证明。 而且对第二套住房贷款的首付比例也进行了提高，由原先的首付六成提高到了七成。 该政策27日起正式实施。 新政公布的次日，南昌市商房交易量并没有出现大幅波动，南昌新房成交183套，二手房成交119套。 其中，新房住宅成交143套，非住宅成交40套； 二手房住宅成交107套，非住宅成交12套，并未出现冲刺限购的成交高峰。 2014年8月12日起，南昌市区全面取消限购。 2016年10月8日晚，疯传多日的南昌限购传闻落地成现实，南昌限购范围规划为东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、经开区、高新区、红谷滩新区等区域，首次购买住房的最低首付款比例调整为30%，二套房首付为50%。 民政部门将不再出具公民婚姻状况证明，本轮限购以“个人”为单位。 2016年10月9日凌晨，南昌当地产信息网数据显示，限购令前夕（10月8日）南昌新建商品房成交2139套，非住宅成交51套，总成交2190套，创下南昌历史上成交记录。 2019年南昌限购区域示意图
05 2016年，也是南昌土拍爆发的元年。 南昌本土房企第一次见证了外省百强房企是如何疯狂拿地的。 融创中国创下的11147元/㎡新高，邻省第一大房企安徽文一地产也在9月首次高调进入南昌，在青山湖拿下38亩居住用地，楼面价9838元/㎡。 12月富力地产首进南昌，拿下南昌县122亩纯住宅用地，楼面价3852元/㎡； 华侨城也拿下另外2017年的第一拍，碧桂园首次进驻南昌，以楼面价1812元/㎡拿地。 此外作为第一批进入南昌的百强房企，恒大和绿地自然不甘人后，也在这一年开启疯狂买买买的模式，成为南昌拿地最勤快房企。 恒大地产布局南昌西湖区、南昌县以及湾里区，共拿下650亩地。 而绿地置业作为2015年南昌土地市场上最大赢家，16年也是拿下544.57亩地块，更是以38亿元首进新建区，将把468.71亩地块打造成新建区地标性建筑。 16年12月28日，临近岁末敲钟之际，华侨城以71.29亿元总价拿下朝阳新城1500亩地块，才有今天的华侨城万科，南昌三大文旅盘之一，常年位居全年销售排行榜前三。 其外如华润置地、万科、蓝光、联发、中海以及国贸等知名房企也纷纷布局南昌各个板块。 各大房企在这一年拿下的地王，无一例外都成为了如今炙手可热的标杆项目，也从侧面说明了不是强龙不过江。 06 时间进入17年之后，南昌楼市迎来最波诡云谲的三年，楼市之魔幻，每一天都在刷新我们的认知，关于这三年的楼市点滴，恕渊某暂且略过，之后我们专门就这三年的南昌楼市再开单章做深入分析。 最近关于17年和19年的各种对比非常火热，我们这里不能免俗的赶个晚车，抽选了南昌100个盘，做了一个十年房价的涨跌对比。 看完下面这张涨跌排行榜，相信大家对于南昌楼市会有一种恍惚的错觉，那些流传于网络上的买房暴富传说，其实就真真切切的发生在你我身边。

象湖区：丨

南昌县： 丨

高新区： 丨

西湖区： 丨

湾里区： 丨

新建区： 丨

赣江新区： 丨

青山湖区： 丨

青云谱区： 丨

红谷滩新区： 丨

九龙湖新区： 丨

总编 | 夏侯俊杰 作者 | 林渊