杭州楼市“限价”已名存实亡！一文回顾“限价政策”的前世今生

前言

2016-2019年的杭州房价上涨，很多人归结于G20和亚运会的利好，不少人信誓旦旦地断言亚运会之后会是一地鸡毛。

其实在我看来，房价上涨的根源是在三轮全国性去库存，全国都在涨，杭州并非个例。G20和亚运会筹备期所带来的基建快速提升夯实了这几年上涨的房价，所以在2019年其他城市滞涨横盘甚至小浮下跌的情况下，杭州市场仍然相对稳定，甚至还出现了小幅上涨，走出了独立行情。

当然，“限价”在其中也起了不小的作用。本文就带大家回顾一下，杭州的限价是怎么回事情。

“限价”楼市 真实还原

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2016年以前的杭州楼市，“限价”更多针对的是价格下限，为了防止出现大幅下跌，才有了网签价格不得低于备案价85%的规定。购房者还价的方式简单粗暴，开口85折准没有错。以至于为了误导购房者，大多开发商会做两份价格表，表价一般会高出备案价许多，然后通过各式的由头来叠加释放折扣。

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进入2016年，主要城市去库存开启以及杭州G20加持，能明显感受到楼市上行的趋势。不过，经历过“5年阴跌”的开发商依然谨慎，提价幅度不高，只希望趁这一波快速出货。同时又赶上大规模棚户区改造，许多常年滞销的大户型项目，卖得风生水起。又一次让地产从业者认识到原来没有折扣，房子也能这么好卖。

5月份开始，土地市场异常火热，成交楼面价无限接近当前房价。申花更是上演抢地大战，融创直接把申花楼面价上限刷新到了3万4，要知道当时申花房价不足3万。以至于出现开发商为了捂盘提价，劝退认筹客户的闹剧，还上了央视新闻。以融信为代表的闽系房企重点布局萧山，杭州人看不上的钱江南，瞬间成了“人参萧”、“国际萧”。

G20之后，杭州楼市达到了顶峰，房价基本达到了年初的2倍左右。为了稳定市场，9月份开始重启限购，陆续出台各种调控政策，对高于杭州均价的楼盘实行“限签”，网签排队长达数月。限价政策也随之开始，利用“停网签”来逼迫一些楼盘下调畸高的备案价格。频繁调控政策的出台，使购房者进入观望期，并且出现了很多“杭州楼市将再次腰斩”的舆论风声，年底市场达到了冰点。

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2017年新一轮去库存开始，众多一二线城市限购，由此引导购买力涌入三四线城市，全国性的暴涨随之开始。杭州楼市也顺势回暖，虽然3月份限购升级，但是也没能挡住杭州购房者爆发式的热情。

不过，严格的限价使得前一年拿地的开发商普遍选择观望捂盘，直接导致了新房市场供需失衡。二手房市场因为不受政策限制，挂牌价格猛涨，迅速超过新房价格，形成了畸形“倒挂”。新房由此产生巨大利差，全款优先、捆绑天价车位、托关系、号子费等等现象屡见不鲜，使得购房者陷入了恐慌期，不少无奈选择了二手房，不幸高位接盘。

与此同时，土地市场又开始高歌猛进，封顶、自持、现售、配建，开发商拼杀得"血肉模糊"。遗憾的是，美好的展望最终也没能掰过调控的铁腕，严格的限价政策持续时间比想象的更久，融资渠道的收紧也迫使开发商无奈加快了出货的节奏。16年拿地项目尚且能保证一定利润，17年拿地的项目基本都是亏本销售，让这些激进的开发商尝到了“冲动的惩罚”。

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进入2018年，第三轮去库存开始。因为熬不过资金成本的压力，之前捂盘项目陆续开始入市，一定程度上缓和了新房市场的供需矛盾。全款客群的消耗殆尽，加上监管的介入，部分项目也开始放开购房限制，甚至有楼盘出现开盘卖不完的尴尬局面。

不过实在搞不明白，为什么要在市场趋良的时候出台摇号政策，无形中加剧了购房者的恐慌，也让一些本身性价比不高的项目，摇身一变成了千人摇号的红盘。总体来说，公证摇号的意义还是积极的，基本杜绝了一些楼市乱象。只是后期的出一些摇号事故，确实耐人寻味了。

18年上市的“”地王”项目虽然亏本出售，但是大多还是突破了区域的价格限制。再加上户型审批的严格限制，89方三房两卫产品几乎成了绝版，取而代之的是100方左右的户型，总价抬高不少。本身良好初衷的全装修沦为开发商突破限价的重要出口，对于精装修的水分，大家也就心照不宣了。当然，这一类产品市场接受度普遍比较低，大多出现了流摇，最后沦为了屡摇不中群体的后备之选。

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摇号政策的实行，使得杭州楼市平稳过度到了2019年。长时间以来，市场没有显示出太多的动荡，无非是一些低限价房源逐渐消耗殆尽，之前的流摇项目开始加入摇号行列，成了市场成交主力。

再坚挺的独立行情总要走向衰落，杭州也避不开楼市的下行周期。嗅觉灵敏的投资客开始出货，超过10万套的二手房挂牌也代表着获利者高位套现的强烈愿望。随着新房中签率的不断提升，二手房挂牌价格出现了小幅下跌，不断缩小的利差，也加剧了部分低性价比楼盘的销售难度，甚至有楼盘想出了把卖不掉的房源再摇一次奇异做法。

“限价”名存实亡

“限价”政策逐渐开始出现了微妙的变化，放松的迹象十分明显。之前就有传闻申花某项目提高备案价后被同区楼盘举报，导致退款的闹剧。部分楼盘通过产品差异，获取较高的备案价格，打破了原有的价格体系。更有湖景居、城市之光捂盘3年后，价格直接拉升不少，被人戏称“捂盘成功”。

土地市场开始实行双限制度，提前限制了未来销售的价格，目的是为了稳定开发商和购房者的预期。未来销售价格普遍高于当前的价格体系，也就意味着默许未来房价继续上涨。

在之前的文章中，我就提到过关于限价的问题。自打滨江园破7、湖景居捂盘翻倍之后，我再也不敢信誓旦旦的预测新盘开售的价格。城市之光3万开盘也基本坐实了限价放松的趋势。

未来科技城的万科天空之城有销售报出4万+的价格，北部新城的世茂璀璨澜宸和德信运河云庄无视先前华润幸福里2万6的均价，均报出3万以上的价格。换成以前，基本能肯定是营销前期拔高买家预期的手段罢了，而如今惊讶之余，似乎预感真有发生的可能。

双限土地的限制销售价格，经常会被周边楼盘销售包装成为其楼盘未来上升的空间。其实，开发商对于双限土地未来高预期的售价并不感冒，从近期成交的双限地块来看，成交楼面价距离最高售价倒推的保本地价仍有不小差距，可见开发商对于未来能否卖到那个价格还是持相对保守的态度。

后“限价”时代来临

“限价”政策的逐步退出，让市场来发挥主体作用，是未来楼市发展的主要方向，当然也逃不过维稳的政治主题。“限价”取消之后，短期套利的空间逐渐消失，投机炒房客自然会选择主动退出，有利于实现“房住不炒”。

普通的购房者也不需要对“限价”取消过分的担忧，投资客退出之后，开发商也不敢轻易突破原有的价格体系，因为必然短期内会出现去化困难的情况，不利于资金回笼。城市之光、湖景居的开盘已经验证了这点。

大潮退去之后，才知道谁在裸泳。这几年利润极低甚至亏本销售的项目普遍品质较差，这是业内的共识。套现红利消失之后，更多的买家肯定会开始关注产品本身。如果限价放开，略微的涨幅能带来更好的产品，对普通购房者来说未尝不是一件好事。

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