争楼十三载|谈南天一花园产权纠纷案

南天一花园业委会于2001年11月开始进行追索架空层及两栋小楼出租所得的维权活动，并从此开始了维权苦旅。

业委会主任范国振用“步履艰难”概括自己亲身经历的马拉松式的诉讼。从行政诉讼到民事诉讼，再到行政诉讼，期间还数次因为原告“主体不适格”法院不受理，从区法院、市中院至省高院，围绕这起纠纷案，业委会前后进行了24场诉讼，直到2014年2月，历时13年的南天一花园房屋侵权纠纷案才终于有了结果。

南天一花园是深圳市城建集团上世纪80年代末期开发的商品房住宅小区。小区西端有两栋小楼，规划为“居委或社区管理机构”。自1993年起，城建集团将小区红线内三栋大厦底层的架空层和面临百花三路1514.41平方米的两栋配套小楼作为商铺对外出租，并于1995年以“业主”身份办理了《房屋租赁许可证》，当时的市国土房产局于2003年向开发商颁发了23本《房地产证》。

2002年11月11日，南天一花园业委会以深圳城建公司、深圳城建监理公司、深圳城建物业公司为被告，向深圳市中院提起诉讼，要求深圳城建公司等停止侵权，拆除南天一花园三栋大厦底层的违章建筑，恢复底层为公共开放空间，赔偿损失145万元；确认南天一花园红线内两栋公用配套小楼的所有权归全体业主共同享有，深圳城建公司返还两栋小楼，并赔偿损失。

深圳中院以南天一花园业委会不拥有本案所涉房地产产权，与本案没有直接利害关系为由，驳回了南天一花园业委会的起诉。南天一花园业委会不服上诉。

2006年5月8日，深圳市中院裁定，深圳市规划国土局未能提供证据证明该两栋商业服务楼的土地使用权属城建集团公司所有，其核发房产证缺乏法律依据，应予撤销。

2011年7月6日，广东高院在两次将本案发回重审后，作出二审判决。判决称这是一起房屋侵权纠纷，“深圳城建公司不是案涉架空层的所有权人，其擅自改变案涉架空层的使用功能，封闭部分架空层用于商业出租，损害了南天大厦全体小业主的使用权……对南天一花园业主委员会主张的145万元经济损失予以支持。”

不过，该判决书称，“业委会上诉主张案涉两栋小楼为南天大厦全体购房人所有，证据不足，不予支持。”配套小楼的权属问题依旧没有定论。

两栋小楼是共有还是专有？南天一业委会的代理律师吴耀鸿曾指出，小楼的产权问题即是“对于建筑物区分所有权专有部分和共有部分的界定之争”。如果是专有部分，则属于开发商；如果是共有部分，则应是全体业主共同所有。

业委会认为“原判决、裁定适用法律确有错误”，对广东省高院不支持两栋小楼权属归全体业主的诉讼请求这一项判决不服，又继续上诉至最高法院。

在最终的判决中，最高法院驳回了南天一花园业委会要求两栋配套小楼的所有权归全体业主共同所有及返还小楼并赔偿损失的诉讼请求。至此，这件历时13年的案件终于尘埃落定。

从深圳中院一直打到最高人民法院，主任范国振最终表示愿意接受并尊重最高法的终审判决，然而该案件在业界引起的讨论越是深远的。

从争取小区架空层的权属到争取两栋红线内配套小楼的权属。从深圳市中级人民法院认定业委会不具有诉讼主体资格，到广东省高级人民法院裁定其具备此资格。这个案件基本走完了民事诉讼法中规定的所有诉讼程序，也使人从中窥见了法律进步的空间。

为什么官司打了13年，业委会最终还是败诉？

从南天一花园小区的业主角度来讲，他们买下南天一花园小区全部商品房，可以根据已有“房地一致”原则，自然拥有“红线内”宗地使用权和地上全部建筑物所有权。可是，游戏规则却是不利于业主的。

各级法院没有错判。法院没有支持南天一花园全体业主诉求的法律依据。最高法认为，即使按照《物权法》及司法解释关于建筑物区分所有的相关规定来看，案涉小楼不属于业主共有的公共场所，因此也不能认定小楼属于全体业主共有。

13年11年诉求物权保护得不到支持，因为业主们缺乏有效证据。

南天一花园全体业主买下南天一花园小区全部商品房并非古典意义、经典意义的实体房屋，而是一些建筑单元空间的集合。开发商是切分（区分）单元空间出卖给业主所有。主管部门依法只登记业主的单元不动产权。《物权法》第73条规定的业主共有，并无共有权登记。且道路、绿地作为权利对象，公共、公用之权利主体，皆不能特定。

《物权法》第142条规定，“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”

被告深圳城建公司拥有《物权法》第142条中但书前的证据（大产权）反驳，得到最高法判决承认。原告所提“房地一致”原则，反而被最高法用于支持被告。

原告南天一花园业委会对于被告举证没有相反证据对抗，没有请求权基础证据。因此败诉。

当然，本案中业委会的败诉也有其特殊历史背景，最高人民法院强调，“双方当事人争议的两栋小楼的规划、建设年代是上世纪80年代末、90年代初，当时商品房开发还处于探索阶段，法律规范还很不完善，我们不能按照当前的商品房开发建设的规定以及规定的执行情况等，反过来要求当时的开发商和业主，还是应当坚持一个历史的、实事求是的观点，对相关事实做出一个综合判断。”

时过境迁再回顾此案，除了感叹改小区维权之艰难，关于建筑物区分所有权的法律问题，依然有很多地方值得深思。这一长期纠纷案例，凸显了目前全国小区普遍面临的共性问题——怎么确定小区的共有部分产权？如果开发商改变了共有部分的性质之后，要承担怎样的责任？

时至今天，法律在不断完善，但依然有不少小区内的 “附属用房”，多没有按专有部分发证，被开发商及物业公司改建盈利，利益归属普遍成为争端。单从法律上看，《物权法》“第六章业主的建筑物区分所有权”就有很多物业纠纷无法解释，关于建筑物区分所有权的问题，需要探讨的还有很多。