售价180万的商铺，如果已经包含了所有税费的话，年租金8万元相当于租金回报率4.44%，明显偏低，可以说没有投资价值。
一般来说商铺投资年租金回报率6%以上才值得考虑，4.44%仅比三年期国债利率4%略高，与银行按月付息的三年期大额存单利率4.18%相比并没有优势。
房地产开发商为了更容易卖出商铺，往往会以返租的形式签订合同，一般不超过三年。如果是这样的话，租金很难体现实际水平，到期后要么租不出去，要么租金大幅回落。正因为这种情况很普遍，因此还要弄清楚这8万元的租金到底是市场价还是返租的价格，后者的话坚决不要投资。除了上述原因，我们从如下几方面讨论县城商铺为什么不知道投资：
一、房价在未来十年大概率会出现较大回落，此时买房非常不明智
全国住宅租售比多在2%左右，可以说已经没有了投资价值。至于商铺，考虑到往往需要贷款，贷款时间最长不超过10年，首付要50%，一旦选择贷款，起码十年内的租金都要用于还贷，基本是没有收益的。由于商铺过户成本很高，造成转让困难，接盘侠比住宅更难找，投资价值远低于住宅。
房价上涨周期已经基本结束，资金链日趋紧张的开发商唯一的出路就是降价促销。随着炒房客获利离场，市场供应将大大增加，房价下跌是必然。设想一下，180万的商铺，三年后可能下降30%，直接账面亏损就会高达54万元，但是银行贷款可是一分钱不会少的。
二、县城消费潜力有限，随着城区规模扩大，商铺有可能迅速贬值
学习好的都考上大学到外地了，想挣更多钱得到大城市打工了，县城的居民人均收入并不高，这就决定了消费水平有限。
随着农村居民不断到县城买房，新的楼盘不断涌现，县城的重心也会发生偏移。曾经人山人海的商铺，也许会门可罗雀。正如关门的商场越来越多一样，商铺很难保证一直稳定经营。一旦租户赚不到钱，租金自然只能下降，要么就会空置，也许有一天租金还会下降到4万元以下。
三、县城居民的网购比例在快速增加，商铺生意会受到冲击
城市居民不会网购的已经越来越少了，农村地区成为新的增长点。网购商品丰富，价格实惠，退货方便，售后服务好，为中低收入人群提供了很好的消费渠道。
随着县城居民越来越多选择网购，到线下门店购物的频率会降低，商铺的生意会变差，这也将促使商铺租金下降。
2019年民营银行五年期存款年利率能达到5%以上，轻松跑赢商铺租金回报率。商铺流动性极差，未来面临诸多风险，此时选择投资是非常不合适的。
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