京基六年之局：康达尔之争终落幕

京基掀起的康达尔股权之争曾被称为翻版“宝万之争”。日前，康达尔（00048.SZ）成功“摘帽”复牌，这场历时数年的争夺最终落下帷幕。

10月15日，康达尔正式复牌并撤销退市风险警示，股票简称由“*ST康达”变回“康达尔”。在此之前，京基集团已经完成第二轮要约收购，与一致行动人持有的康达尔股权上升至71.5%。

京基彻底掌握康达尔后，迅速将手中股权质押。10月17日晚，康达尔公告称京基集团质押子公司京基时代49%股权获取融资，后者在康达尔持股29.85%。值得一提的是，今年九月，京基通过“平安不动产-招创-京基集团酒店资产支持专项计划”发行了32.2亿的私募债。但从京基随后完成康达尔的要约来看，这笔融资几乎是要约的专属“弹药”。

虽然“摘帽”后康达尔逐渐回归正轨，但二级市场对其仍抱有疑虑。10月17日，康达尔收报23.09元，目前市值仅有90亿左右，而四年前的高光时刻，康达尔的市值是现在的一倍。

“野蛮人”的胜利

与“宝万之争”中宝能败走不同，京基在康达尔的这场翻版演出，胜利者是“野蛮人”京基。

京基拿到康达尔71.5%股权完成绝对控股历时六年。2013年，被视为京基盟友的”牛散“林志开始在二级市场买入康达尔，随后京基集团和时任京基副总裁王东河同时出手，京基逐渐成为康达尔第二大股东，与第一大股东华超集团差距不足1%。双方随即开始了股权争夺战。

期间，康达尔经历了两大股东的互相起诉、被监管问询、罢免管理层、撤换董事会等一系列事件，由于京基和华超内斗，康达尔延迟发布年报最终被披星戴帽。

最终，康达尔原董事长、第一大股东华超集团董事长罗爱华被刑拘，京基在2018年11月拿下了京基的控制权，成为第一大股东（持股41.65%）。京基入主康达尔后，对原董监高团队大换血，并随后通过收购华超集团、要约等方式，将持股比例拉升至71.5%。这场从2013年开始的股权之争终于落下帷幕。

外界认为，京基对康达尔紧追不舍的动因，主要是看中后者的土地储备。康达尔过去在深圳积累了大片的养殖场房用地，据业内估计，价值超过300亿元。随着大湾区持续火热，这部分土地资源成了各方角逐的焦点。

康达尔核心业务是农牧饲料，对房地产开发一直并不上心。康达尔房地产公司在1992年就已经成立，但仅仅是康达尔的“副业”。从2017年起，房地产在康达尔的营收中开始占据重要地位，2016年占比4.7%，2017年占比急升至47.34%，2018年继续升高至52.08%。在此期间，康达尔的主营饲料业务并无太大增长。

去年，京基成为大股东后，为避免同业竞争，康达尔开始削弱地产业务。今年上半年，康达尔房地产收入4.17亿，占总营收35.6%，比上年末下降16％。同时，传统主业饲料收入4.71亿，超过房地产重新成为主力业务。

此外，康达尔也在半年报中表示对房地产业务并无太大野心，“将以自行或与第三方专业机构合作等形式仅对既有的存量土地开发和运营，不再新增其他房地产业务。”

最新公布的三季度业绩预告中，康达表示今年前九个月盈利在2.8亿-3.4亿之间，同比增长达到581.17%-684.28%。

值得一提的是，今年上半年京基已经对康达尔的土地资产“染指”。股权之争期间，当时的董事会曾于2016年4月与中建一局签署两个旧改项目施工合同。两份合同分别涉及山海上园二、三、四期和康达尔沙井工业园旧改项目。两大项目均位于深圳，是康达尔最值钱的资产。

今年一月，京基控股的康达尔公告取消原旧改合同。至六月，康达尔披露山海上园二、三、四期项目的全案操盘正式交给了京基。至于康达尔沙井工业园旧改项目还在前期阶段，目前还不具备开发条件。

不过，京基接手后项目似乎也并不顺利。今年六月，山海上城三期、四期的建设地，被深圳市规划和自然资源局宝安管理局下发闲置土地认定书。虽然康达尔表示闲置土地并未最终认证，仍有向主管部门申请听证的权利，但目前这两宗土地还未有更进一步的进展。

京基的资本局

现年53岁的京基创始人陈华1994年创立京基集团，一路成长为涉及房地产开发、商管、酒店等业务的综合房企。京基集团打造的京基100大厦一度是深圳最高的地标建筑。

除了知名的康达尔争夺战，京基近几年在资本市场频频亮相。

今年三月，阳光股份（000608.SZ）公告，第一大股东领大公司拟将持有的29.12%股权全部转让给京基集团。转让成功后，京基将手握两家A股上市公司。

但这场原定四月完成的交易，历时七个月仍未有下一步进展。按照阳光股份的说法，双方在股权买卖事项上仍未达成共识，目前仍未签订任何协议或备忘录。

京基集团因为早早转型商业地产，近年来在销售规模上逐渐落伍。克而瑞数据显示，2018年京基集团合约销售金额51.4亿，勉强守住房企TOP 200的门槛。2016年-2018年，京基集团营收分别为130亿、85亿和77亿，逐年下滑，去年还出现了亏损，当年净亏损1.2亿。

京基是少数并未直接上市的知名房企。彻底入主康达尔后，陈华后续如何消除与康达尔的同业竞争成了新的关注焦点。