拿地10个月就入市 罗泾又来了一个“新兄弟”

当年拿地，当年开发，当年入市，这种开发速度，不愧为是做建筑出身的。

位于宝山罗店区域的全新盘中建阅澜山从拿地到入市仅用了10个月的时间，真是跑出了上海“速度”。

时间线：

2019年1月16日，中建竟得宝山工业园区BSPO-1801单元111-03地块，即如今入市的中建阅澜山项目。

2019年3月13日，公示了设计方案。

2019年10月，取证认筹，即将入市开盘。

不光是民营企业，连国企在房产市场也是快周转啊，慨叹如今的房地产市场到底是造房子，还是玩资本啊！

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房价3.7-3.8万/平 优势不明显

太深入的解析金老板也分析不出来，还是来分析下中建阅澜山项目本身吧。

宝山罗泾已是宝山最北端板块，同时也是上海最北端（除崇明外），再向北就出上海范围了，所以这里整体来讲属于偏远区域。

最近几年，罗泾板块陆续出让了多幅土地，这些土地如今都已陆续上市，比如万科启宸、招商主城、招商雍和府、云麓之城（罗店）等项目，因为所有项目都为品牌房企开发，有一定品牌溢价率，加之最近几年出让的地价略高，把罗泾的整体房价抬升一大截。

所以现在，这里的公寓房售价基本都上到了3.7-3.8万/平了，金老板做了下近两年来，罗泾新房的房价以及认筹数据表。

2018年上海公正摇号还很严格，不论认筹人数是多少，都要参与公正摇号，而2018年底至今，随着楼市行情逐渐转冷，认筹不理想的项目可以申请不公正摇号，在这种情况下，不公正摇号开盘的项目逐渐增多起来，而罗泾就是个“重灾区”，即便很严格的2018年参与公正摇号的项目，认筹数据也很难看。

这些数据能够反馈出，罗泾板块的设施（包括交通、配套、规划等），还不足以支撑当前的售价。

举个例子，同样是宝山区，在罗泾南面的顾村板块不论是区位、配套、还是交通，相比罗泾显然是非常优秀的。而今，这儿的次新房售价也只有4万出头，比如中国铁建青秀城，二手挂牌价只有3.9万/平。要是买二手动迁房，价格基本与罗泾新房持平。

再者来说，位于7号线最北端的起止站美兰湖站附近的次新房，售价也多集中在3.6-3.7万/平。

而当前还不太成熟的罗泾，房价已与这两个区域的二手房售价持平。

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地价明降反升 自持比例增大

中建阅澜山公寓房单价3.7万/平，叠加4.17万/平，整盘均价3.84万/平，显然该盘售价并不低，本次为首期开盘，会不会采取公开摇号，还真是个值得考虑的问题。

上文提及，罗泾的整体均价拔高与土地价格是有一定关联的。

汇总上述几盘当时的拿地价格，我们发现，罗泾区域的土地楼板价基本突破2万/平，那么所开发的商品房卖到3.6-3.7万/平也实属正常，毕竟所有项目中都还有20%不可售面积呢。

但有没有发现，本文内的中建阅澜山土地价格只有12164元/平，为何土地价格如此之低，售价还与竞品基本持平？

其实不然，该幅土地在出让时设置了前提条件，即自持住宅占到了总建面的40%，还有5%的保障房。相当于45%的建筑面积不可变现，相比当下常规的20%不可售面积，该幅地块足足多了25%的不可售面积，门槛还是很高的。

所以如果去掉45%的不可变现建筑面积，中建阅澜山的实际楼板价则是27033元/平。相比于竞品，它的土地成本反而是最高的。

当你进入售楼处，看到偌大的沙盘时，其实这里的房子，有将近一半是不对外出售的，而是开发商自持用于租赁的。

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高低配住宅 低层区还要慎重考虑

中建阅澜山也秉持着当前所有房企一贯思路，做成了高低配的社区，商品住宅中的公寓为16层的高层，共计7幢楼；叠加别墅都为5-6层，共计12幢。

整体密度还是很高的，从规划图上看，高层公寓的栋距基本在30、33米左右，所以高层公寓的低楼层采光会有一定影响。

项目所推出的面积段为公寓81、91、98平米三房，叠加118~134平米。

81㎡3房2厅1卫▲

91㎡3房2厅2卫▲

98㎡3房2厅2卫▲

户型秉持着性价比，整体实用原则，81平做到了3房的确不易，能够控制总价，不过该盘总价也基本上在300万起。

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北郊产业施工中 上外双语学校成卖点

项目东西两侧是有一些规划的，其中地块西侧，从北到南，分别规划有幼儿园、小学、社区文化、社区商业用地；东侧规划自北向南依次是待拆迁土地、科研设计用地、公交站用地。只是落地时间还不知多久。

其实，能够在这里置业的一大原因是，在项目北侧约800米处，有一个刚刚建成并于今年开始招生的上海外国语大学附属宝山双语学校，而且是公办性质的，光听学校名字就足够好了，多数购房者都是冲着该校前来置业的，也因此中建阅澜山极力宣称项目未来将是学区房。

另外，这里也是宝山所打造的北郊未来产业园，未来的构想将发展VR产业、移动互联网金融、智能制造、机器人等高科技产业园区，具体能够落成多少，还要看后续产业导入和人口导入了。

不过，金老板实地走访一下，这里的大片工地都已在施工中，未来或许能够有一些潜力。

之前，罗泾有三兄弟，包括万科启辰、招商主城、云麓之城，但也都是难兄难弟，你看我，我看你，卖的都比较艰难，现在又出了中建阅澜山，罗泾三兄弟变成了罗泾四兄弟，只是多了一个兄弟后，这里的去化是不是会变得更加艰难了呢？

对了，听案场销售介绍，北郊未来产业园未来将有7幅含宅土地出让，如今已经出让了3幅（不包括云麓之城）土地，未来还将有4幅土地等待流入市场呢，所以，罗泾四兄弟们，还是抓紧时间卖房吧。