小而美拥抱数字化，大湾区零售地产持续增长

今年《粤港澳大湾区发展规划纲要》和《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》发布使得珠三角城市群关注度持续升温，与之相关的房地产再次被寄予厚望，大湾区的广州、深圳等地零售地产有望持续增长。

大湾区零售地产不断增长
无论从人口数量、经济发展速度和社会财富来看，深圳、广州的零售市场发展与其在国内的经济地位不相匹配，这意味着以广州、深圳为核心的大湾区零售市场仍有广阔的发展空间。

从今年上半年社会消费品零售总额来看，上海持续保持高速增长，北京略有下降，广州、深圳增速超过北京，特别是广州，总额已与北京基本持平，这与两地零售地产大量入市有密切关系。

广州

数据显示2019年

上半年，广州有荔胜广百广场、天河万科广场、萝岗奥园广场、广州融创茂等零售地产入市，新增26.5万平方米零售面积。

下半年将有16个体量3万平方米及以上全新项目开业，总面积合计超168万平方米，约为2018年的1.5倍。

深圳

则有东部星悦天地、龙岗天安数码城F-TOWN商业街、深南万科里、云城万科里及侨城坊·九方荟等零售地产入市，新增19万平方米零售面积，全年预计拟开业3万平方米及以上全新项目31个，新增零售面积超250万平方米，约为2018年的2.4倍。

从新增零售物业的选址看，集中于非核心商圈，如广州萝岗和增城等地以及深圳关外片区，原因主要在人口外溢和核心市区商业地产数量已饱和。从趋势看，政策的引导、充足的土地供应、逐步完善的基建和不断增加的人口将给非核心商圈带来扩张机会。

智慧零售成新动力
以广州、深圳为代表的大湾区零售地产市场存在一定的不平衡状态。

广州人均购物中心商业面积仅约0.54平方米，仍属增量机会城市，存在较大有效新增发展空间。

在深圳，进入高存量时代已成为行业共识。在这种背景下，以消费升级为支撑的新零售业态和以互联网为依托的智慧零售，正成为激发大湾区各城市经济增长的新动能。

以深圳为例

● 政府部门支持企业打造多功能、一体化、线上线下相结合的专业消费市场，并鼓励商贸企业应用互联网、物联网、大数据、区块链等新技术发展新零售项目，对符合条件的市场及项目按实际投资额的20%给予资助，单个企业每年度资助金额最高可达2000万元。

● 深圳还设立了新零售产业发展基金，重点投资应用互联网、大数据、云计算、人工智能新技术的无人零售、智慧零售等新零售项目，发展集网上商城、微信营销、APP应用、线下商店于一体的全渠道经营模式，实现线上线下业务、品牌、渠道、客户等多方资源整合，打造深圳成为新零售发展高地，成为激发深圳经济增长新动能。

小而美越来越受欢迎
2019年上半年，深圳22个标杆购物中心共引进30个首店品牌，其中全球首店1家，亚洲首店1家，全国首店4家，华南首店9家，深圳首店15家，这凸显零售地产寻求与线上零售之间的差异，是存量零售地产的突围方向之一。

对于增量而言，随着体验式经济大行其道以及线上零售的挤压，小而美的区域型、社区型商业越来越受欢迎。10万平方米以下中小体量的商业项目因为招商更灵活、管理更方便、业态更个性化，成为各大开发商、年轻一代消费群体青睐的对象。

小型便利店与线上零售结合

是零售地产发展方向之一

如苏宁小店已收购利亚华南旗下运营广州区域60余家OK便利店，这些几十平方米，深入社区的小店将作为O2O供应链终端，为社区生活提供一站式解决服务，成为苏宁智慧零售全场景的重要部分。

由于零售地产注重商业操盘能力，要求研究客户、研究市场，对客户细微需求变化也能把握，因此细节仍需值得重视。例如一些网红新零售品牌，如NME在深圳的优秀门店COCO Park店仅生存一年就关店，足以证明这点。

综合来看

大湾区的零售地产趋势是一城多核心格局，小而美方向，数字化智慧零售的依托，具有群体标识性或者文化内涵、社交属性的商业空间更受欢迎。