引言
每当提起高端的新区新城，上海浦东新区、天津滨海新区、广州珠海新城、雄安新区总是为人乐道，长江新城能否成为新一代的“网红”新城呢？2019年8月22日，《长江新城起步区控制性详细规划》出台，标志着长江新城正式由规划期步入建设期，8月底的土拍又让沉寂已久的长江新城再次沸腾。长江新城为何沉寂许久？规划是否已带动区域热度走高？接下来请跟随亿翰视角，一起扒一扒——
Part1
故事篇
百年大计牵动城市神经
2017年，武汉第十三次党代会首次提出建设长江新城，主要目的是实现百年大计，为武汉未来30-50年的发展预留空间，打造区域发展新的增长极、集聚国家战略、传承长江文明、承载武汉使命、构建国家城市新引擎。 长江新城自提出以来，就一直牵动武汉人民的神经，关于武汉“第四镇”的选址花落谁家，成为热门讨论的话题。2017年7月确定长江新城起步区落子武湖-谌家矶区域，正式揭开长江新城的神秘面纱， 2019年8月《长江新城起步区控制性详细》出台，正式开启了长江新城的建设期。
图：长江新城发展时间轴
严格管控导致沉寂许久
长江新城起步区选址确定以后，为加强长江新城规划建设管理，2017年8月“五管控”措施出台，从限购限售、暂停土地规划及施工、严格管控违规建设、禁止违规迁入户口、加强市场主体准入登记管理等五个方面实施管控。2018年7月30日，武汉市十四届人大常委会第十四次会议决定将“五管控”措施延期一年至2019年8月22日。 管控开始后，长江新城热度急速下降，自“五管控”开始到2018年10月份，长江新城起步区的新建商品住房成交面积环比下降81.49%，存量住房成交面积环比减少73.4%，区域人口也保持平稳。
Part2
规划篇
规划结构：一轴、双核、四区、多廊
“一轴”为沿新区大道-高线公园延展的城市发展主轴；“双核”为谌家矶、武湖超级TOD核心区；“四区”为青年活力乐居片区、总部基地服务片区、产城融合创新片区及国际交往服务片区；“多廊”为垂江生态廊道和水系连通廊道。
图片来源：武汉市自然资源和规划局
发展时序：2025年沿江、
2035年环湖北拓、2050年点睛
2018年8月，长江新城总体规划方案通过全国专家组评审，总体规划将分“三步走”—— 2025年：建成由轨道交通、高快速路、城市主干道构成的沿江交通廊道； 2035年：进一步拓展城市合作区、国际总部区、科学研发区、共享创新区、文化体验区的建设； 2050年：向东、向北，全面建成具有国际影响力和中国特色现代化城市。
规划蓝图逐步实现
长江新城起步区共包含18项重大项目，总投资约1670亿元，今年已按照计划全面开工建设，2019年将完成投资300亿元，占总投资比例的18%。项目内容主要包含生态环境、基础设施、综合产业和民生项目等。 “五管控”结束之前，长江新城起步区的基建已经取得实质性进展。2019年2月江北快速路通车，拉近了主城与新城之间的距离；4月长江新城江滩公园正式开工建设；预计10月之前江北快速路江滩生态修复工程完工；通往武汉主城的新区大道拟于今年10月开工。9月建设期正式开始后，长江新城将迎来快速发展。
Part3
市场篇
武湖C位出道
在长江新城起步区选址正式确定以前，偏于一隅的武湖鲜为人知，忽然默默无闻的武湖被推上C位，背后的原因是什么呢？ 首先是发展空间大，主城区的沿江地带已基本建设成熟，而黄陂武湖仍处于尚待开发的阶段。其次是地理位置优越，处于“五区交会”（江岸区、青山区、洪山区、黄陂区、新洲区）、“四港合围”（武汉新港、新港、高铁站、编组站）、“三环环抱”（外环线、三环线、四环线）、“两江合流”（长江、滠水）的黄金地带。第三，武湖产业基础较好，区域内工业园区和产业园区众多，聚集有仟吉西饼、九州乳业和精武鸭脖等多家知名企业，是黄陂区主要的产业基地。
图片来源于网络
区域价值迅速上涨
久未供地，土拍异常火爆——
土地市场闻风而动，2016年9月的土拍引爆武湖，P（2016）88号地块紧靠21号线，当时经过10家开发商竞价，最终被南德集团拿下，楼面价4810元/㎡，溢价率高达486.5%，成为武汉当时溢价率最高的地块。
自进入管控期后，区域内再无土地出让，时隔三年，2019年8月，武湖再次出让2宗（P(2019)98号、99号）纯住宅地块，吸引20多家房企竞拍，开场10分钟内即达最高限价，熔断后进入竞配建环节，最终98号地块以楼面价6027元/㎡加上17%的公租房被银泰嘉园拿下。99号地由恒泰天纵和南德集团联合竞得，楼面价6027元/㎡，另加无偿代建小学和配建4.5%的公租房，这也是武汉土拍首次出现“竞无偿代建小学”这一条件。
管控影响预期，推盘节奏慢——
武湖还未成为长江新城起步区以前，只是一个不为人知的小镇，区域内的开发商多为本土企业，面向地缘性客群，房价一直很低。武汉楼市火热的2016年，长江凯旋城9月首开均价仅有5900元/㎡。
起步区规划带动了区域价值上升，紧挨长江凯旋城的汉口御江澜庭，2017年12月开盘均价已上涨到9400元/㎡，涨幅高达59%。目前起步区内的武湖项目均价在10400元/㎡左右，起步区外的武湖项目均价约9500元/㎡。南德长江城，作为2016年的区域地王项目，均价在11450元/㎡左右。
由于管控措施实施时间长，规划兑现时长有一定的不确定性，对市场预期造成了影响，武湖区域项目开盘节奏异常缓慢。汉北怡景园项目在2017年下半年即传出开盘，至今仍未面市。区域内市场热度控制较好，在售项目去化情况中上，其中清能正荣府数次开盘售罄，均价高于周边的南德长江城，开盘去化也接近70%。
图：武湖区域在售及待售项目
后记
长江新城有着“武汉第四镇”这一高大上的称谓，并将打造成对标浦东新区、雄安新区的武汉城市新区。严格的管控使得区域沉寂两年，被划入启动区的武湖片区，市场预期也受到了影响。2019年8月底，片区“五管控”时期结束，土地市场也随之重启。长江新城能否像其他新区一样实现华丽蜕变？区域市场又会随之起飞吗？亿翰将持续跟踪长江新城的发展变化。
往期研究
城市【亿】研——
需求透支的老工业城市，黄石楼市新的需求点在哪里？
经济篇：湖北的经济，全靠一主两副在撑吗？
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2019年1-8月湖北省典型房企销售业绩TOP30
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