国内三线城市换个地方就成了深圳？新山发展分析

吉隆坡和新山是马来西亚最受关注的两个城市。其中，新山是马来西亚离新加坡最近的大都市，它是柔佛的首府，享有马来西亚和地区经济升级的红利。 尽管有“再版深圳”的预期，但在快速发展的情况下，新山市不可避免地需要面临来自多方的风险和质疑。
例如新隆高铁（新加坡-吉隆坡）、东海岸铁路项目的变动和货币贬值等诸多风险。并且，新山和新加坡的关系，和深圳与香港的关系有着天壤之别。 今天我们就对新山的投资环境进行分析，并与国内城市进行对比，了解新山目前发展的不足，以及它的优势和机遇，这样才能让我们对新山有一个全面直观的看法和评价。
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新山在国内算是几线城市

新山的基础设施十分破旧，在国内水准顶多算三线城市。 最直观的比较便是GDP比对。世界银行曾经分析：预计到2025年，依斯干达经济特区GDP将达3270亿马币(约合人民币4905亿元)。 我们对比一下深圳，2017年，深圳GDP就已达人民币22438.39亿元，两者的差距是显而易见的。

我们再以国内发展较好的三线城市——徐州为例，徐州2018年GDP人民币6755.23亿元，远超依斯干达经济特区未来6年的发展水平。 需要注意的是，新山只是特区中的一部分，即使它是特区的核心，其GDP产值也不会超过特区的一半。

在人口上更是如此。目前，依斯干达经济特区人口不到200万，面积只有特区1/3大的新加坡，人口却早已超过560万人。 对比徐州市，差距更加明显——2014年，徐州人口就达到了950万。都说人口是城市长期发展的重要因素，如此微薄的人口，怎么能支撑依斯干达经济特区雄心勃勃的发展计划？ 在基础设施上，新山虽然有着一定优势，但新山的交通依旧十分不完善。 新山到新加坡距离只有二十多公里，但从新山到新加坡坐车，起码需要2个小时以上才能抵达。对比国内，新山的基础设施可能只有东部贫困县水准，有些朋友毫不留情面地指出：新山的基建不配有这么高的房价。 并且，由于地处边界地带，新山治安问题十分糟糕。出租车宰客是最常见的案例，当地有句笑话：没被抢过钱你都不好意思说自己是新山来的。 2

新山的楼市行情

事实上，早在2009年，新山房价便已经以“再版深圳”的噱头开始炒作。新山房价约为1.2万—2万/平米，对比吉隆坡房价，相对便宜。吉隆坡房价约为2万—5万/平米。 这样的房价看起来并不过分，但如果和国内城市对比，差距一下就出来了。同样以国内三线城市为例，徐州和洛阳房价，也仅在1万/平米上下。 最最重要的是，新山的房价虽高，但难以脱手。新山还有海量土地储备，供给远大于需求。

且不说新加坡人愿不愿意在新山买房，就说马来本地人。马来本地人不仅买不起新山房屋，而且他们并不喜欢高楼大厦。 本地人对于新山市区商品房的需求，并没有我们想象的那么强烈。 此外，马来西亚高层并不鼓励中国人在新山房产投资。由于被炒得过于火热，中文在新山仿佛成为了通用语言，这自然是马国所不愿意看到的。 马哈蒂尔自去年大选前就多次批评伊斯干达特区的“森林城市”项目，他上任后甚至发表演讲——禁止外国人购买当地房产。

在许多权威机构看来，新山房价上涨的可能性并不大。近期新山的房价确实处于下跌趋势，大量的楼盘都出现滞销，许多银行都停止发放新山房地产商贷款。 但这并不意味着新山没有发展机遇。尽管新隆高铁被搁置了，但东海岸铁路已经在7月26日重启，这意味着马来政府对于当地基础设施的发展有着较大的决心，未来新山的基础设施或将更上一层楼。 但矛盾的地方就在此处，东海岸铁路项目避开了新加坡港口。 在新隆高铁被叫停的情况下，我们不妨大胆猜测马来政府的真正意图： 避开新加坡，或者减少对新加坡的依赖程度，建立一个真正属于自己的经济基地。
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伊斯干达：马来未来的发展引擎

提到新山，就不得不提马来西亚依斯干达经济特区。新山是依斯干达经济特区的核心城市，其发展进退，与依斯干达息息相关。 发展依斯干达（Iskandar）是2006年以来马来西亚重要的经济发展计划，具体包括税收减免、吸引外资等优惠政策，发展特点可概括为：马来西亚的劳工和土地+新加坡的技术和资本+全球资本。

依斯干达（Iskandar）
依斯干达经济特区位于马来西亚的最南端、与新加坡仅一条海峡之隔的柔佛州，该特区面积
相当于三个新加坡，由新马两国共同合作建设。 依斯干达经济特区主要分为五个地区：
新山市(A区)负责金融、文化和城市建设；努莎再也(B区)是新行政中心和文娱产业的集中地；西大门发展区(C区)负责物流；东大门发展区(D区)是制造业的基地；士乃-士古来区(E区)是国际机场和高新技术的所在地。

早在2014年，依斯干达经济特区便成马来西亚发展最强劲的地区—— 在经济上：华为、富士康、哈里伯顿等跨国公司纷纷入驻于此，特区GDP在四年以内均保持7.5%的速度增长。截至2016年，各国注入新山的投资金额2210亿马币，是吸引外商投资的全国之冠； 在文化上：南安普顿大学（QS世界大学排名中列第87位）、南洋理工大学（QS世界排名107）、雷丁大学（QS 世界排名195）等世界名校在此设立名校； 在生活上：这里有着世界级的医疗中心，全球购物广场等诸多大型项目。 近年来，马来西亚更是加重了对依斯干达经济特区，尤其是新山的建设和投资，例如新山东部走廊交通系统项目，有效改善了新山交通不便的困境，直接推动了新山和相关地区房价的上涨。

所以，尽管新山从整个区域来看，发展需要后续更多的需求拉动。
新山虽然和国内三线城市的水准相当，但作为马来西亚的经济特区，适应了马来西亚发展的需要，新山肩负着马来经济振兴的重任。 尤其是依斯干达地区，是马来西亚新山特区成败的关键。
我们在投资选择之时，不能盲目地以为特区就有着强劲的动力，要有一双辨别的双眼，分清特区真正有价值的地段，并且了解马来政府的建设侧重区域，有的放矢。

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