自贸区井喷，房价暴涨奇迹却不可复制，小心被坑

◎智谷趋势（ID：zgtrend） | 黄狮虎、一言家

数量井喷，自贸区的“含金量”正在急剧下降。

国务院在8月26日宣布，中国的自贸试验区一下子从12个增加到18个省市区，已超半数。

每个自贸区又包括3个片区，加起来近50个城市有了自贸试验区。

还有很多省份在排队递材料，很可能再过一两年，全国每个省份都会拥有自己的自贸区。

成了“标配”后，自贸区之间的资源争夺战，可能会极其激烈。PK的结果，也将决定房价的分化。

会像深圳前海那样，设立自贸区后房价“一飞冲天”吗？

这一批自贸区涉及19个地区（城市），哪些有投资价值？

来，坐下来听你黄师傅盘点一下。

全国第一个自贸区于2013年在上海设立，如同一枚燃烧弹，瞬间燃起楼市的熊熊大火。

开发商拼命抢地。上海自贸区挂牌前后，住宅土地溢价率上升100%-150%。挂牌不到3个月，浦东拍出一块溢价率高达445%的商用土地。

深圳前海片区，2014年的房价还不到4万。在2015年成为广东自贸区后，房价随着大行情暴涨，当年涨幅高达40%。

如今，前海的均价已经高到10万，成为深圳的标杆。时至今日，自贸区仍然是开发商最爱的推销“噱头”之一。

不过，自贸区并不是“一用就灵”的涨价魔术。

有一种情况是，在自贸区成立前，房价利好已经“透支”，进入平缓滞涨阶段。这种情况是比较常见的。

更普遍的情况是，自贸区的设立，并没有快速带来产业、人流，或者所在区域的资源稀释较为厉害，房价未必能跑赢大势。

2015年，福建设立自贸试验区，共有福州、厦门、平潭三个片区。

此后，福州商品房均价竟然没有上升，反而有所下降。国家统计局公布的数据显示，当年的商品房销售均价11653，此后两年分别是11089、11057。

相比之下，厦门就开启了连续上涨通道，从1.6万飙升到2.3万。几年下来，福州的房价涨幅，远不如厦门。

另外还有数据显示，从2014年到2016年，福州的房价涨幅仅为9.8%，低于并非自贸区的泉州的17.5%。

还有一些自贸区在设立以后，先是上涨，又被打回原形。“自贸区”拉不动房价的情况，也属常见。

比如辽宁的营口、河南的开封，设立自贸区以后，价格都没有出现大的变化。甚至你可能根本没有印象，这个地方也是自贸区。

早期的自贸区是“尖兵突进”，探索创新，选中的都是改革开放前沿阵地的“尖兵”：上海、广东、福建、天津。

自贸区“扩容”的逻辑，先是沿海、沿江，现在扩展到沿边。在广西、云南、黑龙江新设自贸试验区，这是中国首次在沿边地区布局自贸试验区。

这批省份之所以能优先设立自贸区，很大程度上与国家战略有关：京津冀协同发展、一带一路等，突出扩大对外开放水平。

山东自贸区探索中日韩三国地方经济合作，江苏自贸区包括了连云港这个欧亚大陆桥的起点，河北自贸区服务于京津冀协同发展，广西自贸区、云南自贸区围绕“一带一路”、黑龙江自贸区打造对俄罗斯和东北亚合作的中心枢纽……

不过，其他内地省市和自治区也都在申报自贸区，排队等待批复。用不了几年，自贸区很可能将成为每个省的“标配”。全国都是自贸区。

只有一个例外：北京。北京不需要自贸区，就像北京不需要设立经济特区，是一样的道理。

接下来几年时间内，预计这些省份都会拥有自己的自贸区，把全国自贸区积累的优秀经验搬过来用，并结合当地实际探索自己的发展道路。

虽然都叫自贸试验区，但是各有侧重，基本上都是在原有的发展战略基础上“加持”，并非颠覆性的变化。

因此，这次公布的自贸区名单后，没有引起像2018年海南全岛成为自贸区，抢房大军涌入的现象。也没有引发限购的升级。

目前，最新的这批自贸区中，有7个城市是实行部分限购政策，分别是济南、青岛、南京、苏州、南宁、昆明和哈尔滨。其他城市都不限购。只有雄安是房产投资的“禁区”。

楼市当前的形势，是行情越好，限购越严。

这一批“自贸区城市”中，青岛、南京、苏州等城市比较严格，但也还是有“入场券”。而黑河、绥芬河和崇左这种城市，虽然没有政策管控，其投资价值相对有限。

自贸区为什么能推动楼市的上涨呢？根本上还是看产业发展、人口增长。

它们利用政策优惠吸引海内外资金进来，促进区内经济综合发展。目前的12个自贸区，上半年就吸引了700亿外资，占了全国的14%，增速高达20%以上。

现在自贸区越来越多，评估含金量，也离不开产业、人口二字。

一是看所在城市的经济、人口基本面，二是看自贸区是否该城市产业和人口导入的“增长极”，形成叠加优势。

比如广州南沙区，在挂牌自贸区之前，已经是国家级新区。虽然挂牌之后，利好不断，但楼市基本上不温不火，其房价的涨幅大致和广州市差不多，涨幅还比不上黄埔区。

究其原因，在于南沙与广州市区的距离太远，大约50公里。广州市的大项目、大企业，往往随着城市东进的步伐，落户在东部的黄埔区、增城区。

这样一来，虽然南沙是自贸区，但实际上享受不到广州的直接辐射和带动。在人口流入上，也不如黄埔区更加吸引人才落户和发展。

相比而言，自贸区的优势主要在制度优势、投资环境。

例如，自贸试验区的外商投资准入负面清单比全国版负面清单要短。十九大报告明确 “赋予自由贸易试验区更大改革自主权”，省里一般也都会下放省级管理权限。

自贸区也是创新的温床和吸引人才的洼地。不过，这些都需要放在所处城市的基本面进行考量。

新增的这批“自贸区城市”，经济实力最强的是苏州，其次是南京、青岛，都是万亿俱乐部的成员。此外，济南、烟台、唐山也实力不俗。

这些城市，经济增速也保持在较高的水平。

但是，也有不少经济体量很小的城市，进入了这批自贸区名单。主要出现在沿边省份。例如云南的德宏，去年GDP总量仅381亿，黑龙江的黑河市，经济体量也仅有505亿。

在经济增速上，也有不少城市出现了“预警”。连云港、南宁、钦州的经济增速都低于6%。

这次纳入黑龙江自贸区的绥芬河，是牡丹江市的一部分。整个牡丹江市，去年的经济增速仅1.3%，连GDP总量都没有公布，常住人口增速是-0.9%，处于流失状态。

绥芬河之所以列入自贸区，主要是因为与俄罗斯接壤，有一个互市贸易区。从经济、人口等基本面看，很难支撑后续的快速增长。

从人口数据看，这批城市也有不少堪忧之处。

人口少于300万的城市，如果不能快速吸纳人口流入，对楼市的支撑能力较弱。广西的崇左、黑龙江的黑河和绥芬河（牡丹江）、云南的德宏、河北的大兴片区，都属于此列。

此外，还有多个自贸区所在城市，人口在净流出状态。主要是黑龙江的三个自贸片区，以及曹妃甸（唐山）。

对新设的自贸区，只有当它所在的城市具有投资价值，才值得进入。

其实，这批新增的自贸区，有些地方的投资门槛已经较高。

南京的新房均价已达到3万，苏州大约在2万多，山东的济南、青岛等，房价门槛也不低。

在自由贸易区概念越来越泛滥的今天，自贸区到底能兑现多少红利，需要审慎观察。

比如说，山东自贸区的定位旨在发展海洋经济，青岛和烟台原本就是中日韩自贸区的版图之中，之前发展可以说不温不火。今年以来，青岛二手房价格已经持续6个月下降，与此同时，5次位列跌幅榜TOP5名单。

短期来看，自贸区可能会对楼市产生“挂牌效应”，带旺楼市。

可是“挂牌效应”耗尽之后，很多地方自贸区楼市成交量和房价就逐渐回归正常。

如果一座城市最终在资源争夺战中败北出局，它的自贸区，投资价值就很少。一句话，这个阶段，自贸区的概念只是一份“加持”，但绝对不可能包打天下。