这个三线城市，为什么一天卖了1259套房子？

　　△在强三线城市，住宅升级需求强劲。

　　三线城市的房子，还能不能买？

　　10天前，国家统计局发布数据：35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均上涨0.7%，涨幅均与上月相同。

　　即使房价平稳，业内依然认为三线城市的风险大于机遇。今年1-5月，三线城市商品住宅销售面积增速下行至5.2%，告别持续两年的高速增长势头。

　　刚刚，有大型开发商在半年报发布会上表示，三线城市楼市压力大。也有知名开发商表示不进三四线城市。

　　三年前，三线城市的爆发，得益于棚改货币化安置。棚改需求释放后，去库存目标完成，三线城市的市场回落，房价趋稳。

　　最近两年，楼市行情出现分化：一线城市冷，强二线城市热，强三线城市稳。人口流出、收入水平有限、产业竞争力弱等因素导致“购买力不强，投资客不多”，是三线城市不被看好的重要原因。

　　昨天（8月24日），安徽阜阳，华润阜阳中心首次开盘，卖出1259套住宅，总成交金额15.61亿元。这是国内三线城市热销的一起典型案例，也是当地今年规模最大的一次推盘、最多一次单日成交。

　　这是三线楼市再度升温的信号？这个楼盘凭什么做到热销全城？

　　这一现象背后，还有哪些值得业内学习的经验。

　　01

　　在安徽的西北部，阜阳是一座刚刚晋级的三线城市，也是一座一路上扬的城市。

　　之前谈起阜阳，人们分不清它是几线城市。直到去年，被定义为三线城市。如今的阜阳，正在全方位融入长三角。1-7月份，阜阳市在建亿元以上重点项目452个，累计完成投资755.6亿元。

　　△阜阳最近10年GDP走势图

　　△阜阳最近10年户籍人口

　　阜阳的户籍人口规模破1000万。一年后，预计户籍人口1110万人，与目前武汉的人口规模相当。这是阜阳强劲的人口红利。

　　△阜阳城市总体规划

　　在城市基础设施上，阜阳的高铁站即将通车。高铁对一座三线城市，不仅仅改变当地的出行交通，更多改变当地的物流，以及物流背后的产业，拉近阜阳与长三角地区、中原城市群的时空距离。

△阜阳与郑州、杭州“接轨”

△阜阳将打造高铁便捷“换乘圈”

　　△建设中的阜阳西站

　　4天前，商合杭铁路（北段）、郑阜铁路（安徽段）第一列动车试运行。这是华东地区第二条快速客运通道。

　　正在建设中的阜阳高铁西站，是综合性交通枢纽，是安徽省仅次于合肥南站的第二大交通枢纽。

　　这标志着阜阳进入高铁时代。未来几年，阜阳“米”字型高铁网将逐渐成型,形成合肥、南京、武汉、郑州一小时交通圈，上海、北京三小时交通圈，广州、深圳四小时交通圈。

　　同时，当地的机场也将扩建，参照“小虹桥”交通枢纽模式，这是阜阳与世界的距离。

　　在一个日新月异的阜阳，地方政府办事效率高效，对外来投资的重大项目，实施一站式、全程跟踪服务；对重要项目实行领导包保责任制，着力解决客商生产经营中遇到的问题，提升了阜阳的吸引力。

　　02

　　今年上半年，阜阳商品房成交量3.5万套，位居安徽省第二名；阜阳销售成交金额276.85亿元，位居安徽省第三名；土地成交507.05万方，位居安徽省第二名。

　　这三项排名，能看出阜阳在安徽的地位。阜阳的城市之心，在城南新区。这个新区类似于合肥的政务区。

　　△阜阳城南双清湾实景图

　　△华润阜阳中心鸟瞰效果图

　　位于城南新区的核心，华润阜阳中心是一座城市级的综合体。项目总建筑面积约175万方，地上面积约127万方，是阜阳未来生活场。

　　其中包括约92万方的一线滨水住宅、约20万方的240米双塔商务地标、约6万方阜阳新闻大厦，以及自持的约3万方精品购物中心“万象里”和高端酒店。

　　8月24日，华润阜阳中心首次开盘，销售1259套住宅。这是安徽房地产市场的一次重磅事件。

　　它的热销，不是偶然，只是开始。从宏观的角度，它是阜阳人口红利、城市发展红利与城市政府效率红利共同作用的结果。

　　03

　　从微观的角度，它的热销得益于三线城市品质综合体开发模式。

　　在传统印象中，三线城市往往拥有一个传统的商业综合体，是当地的地标。随着最近5年，国内开发商的进入，出现一些新的地标综合体与新商圈。

　　与二线城市的综合体消费不同，三线城市的综合体多在走大众化的道路，中高端综合体很难生存。多数城市综合体出现定位不准、扎堆上市、同质化竞争。

　　在后期运营中，开发商的资金实力与操盘经验，最终导致部分综合体烂尾收场。其中的核心问题是，多数房企用开发商思维操作商业综合体，而没有用运营商思维经营综合体。

　　△华润阜阳中心效果图

　　对于一座三线城市来说，城市综合体能导入新品牌与新消费，为当地带来稳定的就业与税收。同时，三线城市“老”综合体，到了升级换代的时刻。

　　目前，国内品牌房企在一二线城市均有城市综合体的代表作。但在三线城市，它们不敢贸然开发城市综合体。

　　不过，华润置地是例外。在一二线城市，华润置地有着丰富的城市综合体开发与运营经验。此前代表作的品质，业内有目共睹。

　　深圳的华润万象城，成为业内标杆与追捧的对象。在武汉，华润置地正在建设一座万象城。

　　去年，华润置地进入阜阳。今年，进入湖北宜昌。在三线城市，华润置地有实力与能力为当地建设一座综合体标杆作品。

　　这些标杆作品必将改变这些城市的房地产竞争格局和层次，带动城市的开发理念、资源整合与产品品质三方面的升级。

　　04

　　在业内，住宅开发从拿地到开发，四五个月就能开盘销售。而华润阜阳中心，华润置地没有采用高周转的开发模式，而是慢工出细活。

　　一个高周转的城市综合体，建筑质量、商业运营等都将留下隐患，不利于城市界面的更新。

　　而华润置地拿地后用一年时间，研究当地消费市场与产品规划设计，希望用自己的专业引领市场，给阜阳这座城市更多的改变。

　　再比如，在项目的公建设计单位是美国GP，与武汉万象城是同一家单位。华润置地没有因为阜阳是三线城市，而降低自己的产品标准。

　　众所周知，城市综合体是一项慢活，需要时间反复推敲，而不能简单复制。后期，综合体的运营更为重要。

　　△华润阜阳中心效果图

　　在华润阜阳中心的规划与建设过程中，华润置地始终坚持高起点、高标准，从寻找国际优秀的设计公司开始，到高标准建设240米双塔地标，再到当前项目同期开工面积近100万方，华润置地在快速兑现自己的承诺。

　　总而言之，作为中国商业地产领导者，华润置地坚持“品质给城市更多改变”的品牌理念，用站在行业发展前沿的姿态、视角和专业能力，赋予城市每一寸土地新的价值。

　　［后记］

　　一个三线城市的综合体，热销1259套住宅，背后有很多值得探讨的东西。

　　当一二线城市拿地越来越难，单一住宅高周转开发模式受诟病，在三线城市如何靠综合品质的竞争，成为市场主流。

　　可以说，华润置地探索出了一种新模式：通过高品质综合体的开发与运营，改变一座城市的面貌与格局，带动当地经济与产业的升级，最终做到业主、入驻的企业与地方政府多方共赢。

　　1259套住宅，15.61亿元总销售额，首开大捷。这也表明强三线城市的住宅消费升级的需求强烈。

　　在房地产严调控的背景下，像华润置地一样的实力房企，凭借城市综合体的品质升级，依然能在三线城市赢得市场。

　　这就是华润置地的品质综合体下沉到三线城市的商业价值。

　　文｜杨光华（地产写字人）