全世界都在转向柬埔寨！原因原来是……

如果你认为海外投资的中心还在欧美，认为柬埔寨还是“全世界最大的村寨”，那么，你将又一次被直觉所欺骗，是的，总免不了有人用90年代欧美国家对中国的看法去看待比我们更穷的国家。

这也没错，在2012年以前，中国少数富裕阶层都是把大量的海外房产集中在美国、澳洲、加拿大、英国、欧洲这些发达国家。然而近几年，越来越多的人开始转向东南亚，比如柬埔寨、泰国、马来西亚、缅甸等。

上个月还和一位香港的投行的朋友聊天，现在香港房价已经阴跌了10%，很多港资企业都把投资目光瞄准了东南亚。就整个东南亚而言，具有投资价值的国家并不多。

是的，都在转向！柬埔寨的穷是确定的，从市容看，柬埔寨的首都金边都像是中国的三四线城市，就更别谈除暹粒和西哈努克之外的其他城市了。

金边的居民基本人手一台摩托车，流行的交通工具TUTU车就是由一辆摩托车和有两个轮子的车篷改装组成。但是，你想坐随便就要三四美金，和国内的出租车一个价。

惊讶？要知道金边是世界上劳斯莱斯保有量最多的城市。2017年，全球共卖出了50辆劳斯莱斯幻影，其中17辆被卖到了金边，但这里的人均工资不超过200美金。

贫富差距大，是这个城市的普遍状态，只有旁人惊讶不已...除了行，吃也是让人惊讶的地方：像中国过来的日常生活用品物价一般比国内要高三分一。没有工业的国家真可怕，一切都要靠进口，物价自然不低了。

当然，你也可以选择当地的小吃，去路边小摊吃的话一般吃个粥，炒饭之类的话价格不贵，但是卫生状况不敢恭维。最便宜的算是本地的水果了，上次花了1美金，买了将近10个芒果，又甜又好吃，撑得快走不动了。

来柬埔寨最大的感慨不是这里贫富的差距，而是能在如此巨大的差距之下，保持平和之心！是不是该信点佛？过一种安贫乐道（得过且过）、欲望值极低（自由懒散）的生活，贫穷而友好，连空气里弥漫着几分人情味。信佛的国家真好！可是，我们注定为钱所困！在全球到处炒房后，只能随资金南下，用吴晓波在2018的跨年演讲，曾说过2句话：“买好资产，投穷国家，用人民币的泡沫淹没全世界”。

穷国很多，为什么独爱柬埔寨呢？原因无非以下6点：

01、美金结算

在柬埔寨，官方货币瑞尔就是在支付1美元以下时的通用货币，美元才是该国的主要使用的货币。在美元升值，人民币贬值的背景之下，这一点变得尤为重要，别说人民币会贬了，东南亚其他国家货币任凭谁也扛不住对美元的贬值。

说实话，做海外投资，汇率是首要考虑因素。兑美元的汇率一旦下跌，很有可能将之前的楼市涨幅全部吃尽。比如泰国房产前几年就很火，可是泰铢兑美元的汇率自2018年也是一路下跌、如果房价涨幅跑不过泰铢兑美元的汇率跌幅的话，反而有可能亏本。

02、柬埔寨并非CRS成员国

CRS简单说就是“金融账户涉税信息自动交换标准”，其主要交换的是纳税人在境外的一切金融账户信息，如：股票、基金、期货、债券、保险、股权等。而中国已经在9月开始了第一次的信息交换，预计在18年底完成所有用户的资产调查。这意味着很多高净值人士有着海外避税的需要。

而柬埔寨是少有的几个不加入CRS的国家。可以预计，接下来几年，会有香港以及大陆境内大量“黑钱”涌入柬埔寨市场。这里也有大批西方人在此汇聚（金边拥有400万人口，其中有30万外国人，相当于每13个人就有1个外国人）。80岁的大妈会讲法语，路边的卖菜阿姨会说英文，突突司机日语中文666，这是金边的常态。不能说他们的外语水平有多高，但是基本的交流不成问题。

此外，柬埔寨还是是东盟国家中，公认投资管制最少的国家。这里没有外汇管制，没有利润汇回本国的限制，也没有对外国投资者的差别待遇。西方人最爱自由，显然，是金边的自由吸引了如此众多的西方人，当然，国人也不差，刚刚公布是数据，在柬埔寨的中国人有21万，为什么会如此之多？机会，这里机会也许是吸引国人的原因之一吧！

03、经济稳定且持续高速发展

从2011年以来，柬埔寨一直持续维持7%的增长，各种研究表明未来两年也差不多是这个速度，说实话，除了中国，除了印度，很难有第三个国家能在经济增长上交出这样一份长期GDP高速增长稳定在7%以上的答卷。

04、完美的人口结构

2015年柬埔寨总人口为1,565万人，人口平均年龄为27岁，其中30岁以下的年轻人占总人口的70%，整个人口结构呈现非常完美的金字塔型，人口年轻化程度较高，劳动力充足，人口红利对柬埔寨的经济发展起到了关键作用。

由于人口红利巨大，柬埔寨每年有16.2%的人离开农村到城市寻找工作，有3.1%的人不再从事农业，转行当工人。而这些人进入城市后需要住房，这无疑是城市购房的一个潜在市场。有人还要有机遇，中国的“一带一路”还有从中国转移到柬埔寨的产业，都无疑带动了柬埔寨的经济发展，在中美贸易战之下，东南亚这些穷国其实是真正的渔翁。

05、柬埔寨房屋租金回报率名列前茅

租金回报率高，意味着房屋短缺，意味着经济活跃。而柬埔寨金边，城市租金回报率名列全球第四。

金边租金回报率远高于国内

和当一位长期在金边工作的小哥哥聊天，他在金边买了2个铺面，2套公寓。他跟我说，他两个铺面每月租金能达到5000美金，他的现金流非常可观。公寓也是带3年租约的（租金回报8%）羡慕？为什么会这样呢？现实是：金边公寓供应严重不足。2017年底公寓总套数不过2000套，但金边长住外籍人口有将近15万人。这样的需求状况就决定了金边楼市将长期火爆下去。

06、金边处于房价洼地

城市均价不过2.3万元（人民币），而周边东南亚其他国家均价已经达到3.5-6.5万元。大家普遍的共识是：随着中国经济逐渐发达，增长势头势必减弱，而东南亚，是未来二十年世界经济增长；此时，就是开启下一轮牛市的地方。大家对投资东南亚的想法发展得很快，主要是国际和国内的形势变化得非常快，而金边的房地产投资项目很多，但是，真正的核心区域的优质资产是买一套少一套。

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