史上最严“禁墅令”发布！多城别墅项目建设叫停！合肥会跟上么？

最近，东莞市自然资源局正式印发《东莞市加强居住项目规划管理指导意见》，要求居住项目内严禁建设别墅，特别是低层及多层住宅严禁变相建设为别墅。同时重点管控中心城区和轨道站点TOD地区，禁止规划布局层数低住宅。

虽然这是东莞颁布的限墅令，但对于合肥楼市来说，仍具有一定的参考意义。

一、突发！东莞宣布居住项目禁建别墅，城区禁建低层住宅

8月13日，东莞市自然资源局发布《东莞市加强居住项目规划管理指导意见》，其中明确指出，居住项目内严禁建设别墅，同时低层及多层住宅严禁变相建设为别墅！

这便意味着：以后在东莞，可能有钱也买不到别墅了！

文件详细规定了居住项目规划的各项要求：

1、《指导意见》适用于建设用地上开发建设的居住项目：居住用地、居住+商业（或其他类别规划用地）的混合用地。8月13日前建设工程设计方案已获批的建设项目，按照已批方案进行建设，或在不改变原规则总体布局结构的前提下申请方案微调的，继续执行原审批标准，不适用本指导意见。

2、管控原则：根据《指导意见》规定，按照高低有别，分类处理的原则对居住项目内住宅建筑进行分区域，分类型管控。其中对重点地区严格管控（南城，东城，莞城，万江）跟轨道交通TOD地区等高密度发展区域，应坚持节约集约利用土地，禁止规划布局层数低的住宅，但对一般地区适度管控，为保持正常延续性、适应市场客观需求，允许规划少部分层数低的住宅，同时通过限制该类住宅规模。值得一提的是重点提到居住项目内严禁建设别墅，低层及多层住宅严禁变相建设为别墅。

总体看，东莞低、多层住宅将严禁变相建别墅，严格限制私家花园。

此外，住建部也动真格了！各省的违建别墅都要严查，并清理！合肥也已经开始行动了。

二、动真格！紧急通知！ 住建部下发文件，全国暂停别墅审批

为节约土地利用，中国政府早在十余年前就已经禁止低密度的别墅用地供应。但随着市场的发展，别墅产品如雨后春笋般快速成长。也随之带来了不少违规情况的发生！ 前段时间，住房和城乡建设部近日下发通知，要求地方梳理2003年以来的别墅项目，并上报违建别墅的清查整治情况。

其中要求各省级住房和城乡建设部门要立即暂停办理本行政区域内有关别墅项目建设审批手续，同时，对已建、在建、在批、特批的别墅项目进行梳理。

4月12日，福建省住建厅转发了住建部《关于别墅项目建设审批有关事项的通知》，要求各社区市建设局立即暂停办理本行政区域内有关别墅项目建设审批手续，对已建、在建、在批、待批的别墅项目做好梳理等工作。

4月15日，黑龙江省住建厅发布了《关于报送违建别墅有关情况的通知》，通知明确表明：按住建部对别墅项目进行梳理的紧急通知要求，现就2003年以来别墅项目建设情况进行全面清理排查，排查内容包括：2003年以来的别墅项目情况、党的十八大以来的别墅项目情况、违建别墅项目情况。

4月24日，贵州省住建厅也发布了关于别墅项目建设审批有关事项的通知。

据不完全统计，目前已经有福建省住建厅、黑龙江省住建厅、福建省宁德市住建局、贵州省住建厅公开转发了住建部的相关文件，后续应该会有多个省份跟进此事。

尽管未在住建部网站上正式公开，但从各省市的公开消息中可以发现，这一文件目前已经进入落实阶段。

事实上，自从2003年开始，别墅类用地的土地供应早已停止。然而，尽管有严格的“禁墅令”，城市内和风景名胜附近的别墅产品的供应和开发量却有增无减。

专家分析有两个原因：

一方面是部分城市的别墅开发商存在着拿地早、规划审批早、建设迟滞的现象，可能在叫停别墅审批之前就已经批复了用地指标和产品规划设计，一直拖拖拉拉施工没完成；

另一方面就是开发商采取了建筑上的“创新手法”，规避了目前对别墅产品建设指标的要求。

此外，除了叫停别墅审批，国家还在重拳清理部分城市的违建别墅。

三、多地曝光违建别墅项目！一大批违建别墅被彻查清理

自去年7月以来，各地曝光出一批违建别墅类项目，如陕西秦岭北麓违建别墅、河北“削山造地”违建别墅群、黑龙江牡丹江市“曹园”等，相关部门也加大了查处清理力度。

今年1月，山东济南市拆除了市中区单体面积约2000平方米的金鸡岭“大白宫”别墅、南部山区西营镇上降甘村“颐皓园”8栋别墅等一大批违建项目。

2月，湖北襄阳市拆除了位于唐白河行洪河道内的违建别墅，该别墅共有7栋、占地约4753平方米。

4月，上海市崇明区拆除了某果园内的五栋别墅。它们建于上世纪90年代末，属于存量违建。虽早已列入拆除计划，但由于体量过大，拆违过程遇到不小的阻碍。后经相关部门等多方沟通、联合执法，业主终于同意配合工作，将其拆除。

4月28日，中央生态环境保护督察办公室通报称，吉林省长白山两座高尔夫球场已取缔，167套配套违建的别墅全部拆除到位。

而合肥，在今年上半年被曝出别墅土地被政府收回的情况。

4月15日，太阳城集团控股有限公司发布公告称，政府拟收回太阳城全资附属巢湖宝升旅游开发有限公司所拥有的巢湖项目总面积183.54亩土地的土地使用权，金额尚未确定。

而在这被政府回收的土地上，是开发商建设的70多套独栋别墅，已经停工多年。

太阳城集团的别墅土地收回，说明国家对于违规别墅的整治已经开始了。

除了这些，还有很多案例，且接下来，此类拆除会越来越多。

四、“限墅令”不断加码 对合肥的别墅市场有何影响？

其实早在1994年的时候，国家就已经开始对别墅项目进行控制，来看下往年的“限墅令”。

历年禁墅令一览表：

1994年，为提高土地利用率，国家出台规定，限制别墅用地；

2003年，国土资源部明确表示，将对别墅项目、高尔夫项目进行限制；

2005年，发改委发布规定，从政府审批到银行贷款，全环节限制别墅项目;

2012年，国土资源部、发改委联合发文，严格限制别墅用地审批，从操作层面逐渐将纯别墅挡在门外；

2016年，国土资源部出台最严“禁墅令”，全国各地将停止审批别墅类供地和办理相关手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制；

2018年12月，国土资源部召开新闻发布会，表示将进一步从严土地管理。全国各地将停止审批别墅类供地和办理相关用地手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。同时，全国要严格限制低密度、大套型高档住房的土地供应，从而进一步调控住房供应结构。

在限墅政策下，尽管联排、双拼、类独栋等打“擦边球”的产品不断出现，但是真正低容积率的独栋别墅已近乎绝迹。

现在看来，“禁墅令”已实行多年，期间多次加大规范力度，政策的“高压管控”使得别墅成为只出不进的“孤版货源”，随着土地管理趋紧，别墅或将逐渐退出一手市场。

本次暂停办理别墅项目审批，来得很突然，甚至引起轩然大波。那么，本次新规将对合肥楼市有何影响呢？

国家暂停审批主要针对纯别墅产品，就合肥市场而言，好多年没有纯别墅用地了，新规对和合肥市场影响并不大。

总结：随着禁墅令的实施到位，高端需求将持续增长，别墅的稀缺价值也将膨胀。此外，今后合肥住区多以纯高层或高低配（高层+部分低层）的供应为主流。