“购买双学区房，增值教育坐享其成”“20年黄金教育链”“12年全龄名校”……当下，不少家长为了孩子不惜重金购买名校学区房。于是，涉及学区房的宣传成为众多楼盘促销的“吸睛大法”。然而，真实的学校施教区范围可能与开发商的宣传相差甚远。
【案情简介】
丁某夫妇均为外地来苏工作人员。格外重视教育的夫妻俩，将优质学区视为在苏州购房的优先目标。从两人第一次看房到签订合同，以及在随后的交房过程中，开发商一直向两人声称，“双学区”是其最大卖点，业主可在第一辖区的实验中学和第二辖区的外国语中学作双向选择。
2013年10月，丁某夫妇与开发商签订《商品房买卖合同》，购买了一套建筑面积130平方米、总价120万元的房子。但在购房合同中，开发商关于学区的宣传和允诺内容并没有写进去。而且，该合同还在补充协议中约定：“买受人已充分了解该房屋的规划内容……买受人同意按照本房屋的现有状态及小区规划接受并签署本合同，售楼沙盘、样板房等所体现之房屋设计及小区规划仅作广告宣传，不作为合同的具体组成部分。”
合同签订后，丁某夫妇按约支付了购房款，并于2015年2月办妥房屋产权登记手续。自此，他们就静候学校配套佳音。然而2015年4月到6月期间，辖区公安、教育等部门明确表示：该楼盘项目区划属于第二辖区，小学和初中施教区学校分别为第二辖区小学和外国语中学。
丁某夫妇所购买的房产根本不在实验中学的学区范围内。夫妇俩认为，开发商交付的房屋与当初宣传中的“双学区房”有较大差距，于是起诉到法院，要求判令开发商赔偿房屋差价2万元。
【法院判决】
法院经审理查明，在该楼盘当初的路面广告中，确实频繁出现“双学区”字样。在搜房网关于该楼盘的宣传视频中，置业顾问就周边配套介绍说：“楼盘中学为双学区，业主可以双向选择。”2014年2月至5月间，在被告开发商微信公众号推送的文章中，也多次使用“双学区”“双学区保障”“选房容易择校难”“双学区，实验中学”等字样。
法院审理后认为， 商品房的销售广告和宣传资料为“要约邀请” ，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的 说明和允诺 具体确定 ，并 对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的 ， 应当视为“要约” 。现根据相关文件，涉案房屋不属于实验中学学区范围，被告违反了合同约定，构成违约，应承担违约责任。
原告也存在过错。首先，在苏州大市范围内，从未出现过某一小区属于不同学校学区、业主可自由选择就学的情况，购房者应有起码的鉴别与判断。其次，本着对自己负责的态度，原告也应向相关政府部门核实后再作决定。第三，教育行政部门只有在小区楼盘完成交房、不动产办理登记后才会正式公布该小区的施教区划分，房屋销售过程中的学区广告具有巨大的不确定性。原告由于疏忽、轻率而作出购买涉案房屋的决定，自身也存在相当过错。
至于原、被告双方在合同附件中写明的补充条款，法院认为上述约定作为出卖方提供的格式条款，形式上未采取足以引起购房者注意的方式对原告进行提示和说明，内容上排除了买方主要的权利、免除了开发商自身义务，因而为无效约定。
最终，法院综合考虑双方的过错程度和合同的履行情况，酌情判定被告赔偿原告损失1万元。
【案件评析】
以购买“学区房”为主要目的的买房人，一定要提前向所在学校及教育部门核实好相关入学政策，因为不同地方的学区划分政策或每年有微调。另外，就近入学指的是“相对就近”概念，而非绝对位置的远近，不是指某个孩子的家庭住址距离某所学校最近就能就近入学，也不是指某一所小学距离某一所中学近，就能就近入学。如果学校已建好，应先去学校咨询了解是否与开发商承诺一致，如未建好可让开发商出示学校的招生协议，并可将这些名校分校入学作为购房合同条款写入合同。
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