撰稿 | 浑水调研研究员 申不怵
8月7日晚间，早已疑似“爆雷”的长租公寓经营公司南京乐伽商业管理有限公司（以下简称“南京乐伽”）发布公告，称公司因经营不善，无法偿还客户欠款，经多方自救未见成效，决定停止经营，关闭所有业务。
一石激起千层浪，乐伽的倒闭给近年来混乱不堪的长租公寓市场又增添了浓墨重彩的一笔。
公开资料显示，南京乐伽成立于2016年5月30日，是一家集房屋租赁服务和托管服务于一身的企业。巅峰时期的乐伽拥有300多家签约中心，600多员工，管理价值超1000亿元的房源20多万套，为40万客户提供服务。“不买房你也值得认真对待”，这是乐伽曾经信心满满的口号。
然而，与此前一众爆雷的长租公寓公司如出一辙，乐伽在此前早已露出难以为继的蛛丝马迹。今年7月19日，部分没有拿到租金的房东，以及交了租金却要被扫地出门的租客曾来到南京乐伽总部讨要说法，当时乐伽方面还说公司运营一切正常，没想到仅仅半个多月后，“地雷”正式炸响。
现场：乐伽总部人去楼空
8月8日下午，浑水调研来到南京河西某写字楼内的乐伽总部，大楼前放置着南京乐伽此前在网上发布的公告，还有南京市住房保障和房产局以及警方的通告。
图1：南京乐伽总部写字楼前的公告
位于该写字楼19层的南京乐伽总部已人去楼空，走廊的墙上贴着关于乐伽停止营业的最新公告，电梯出口处漆黑一片，公司门口有两名保安驻守，门口拉起了警戒线，透过玻璃门可以看到部分着警服的人员。
图2：乐伽总部门口有保安人员把守
在该写字楼9楼，有间办公室曾作为专门负责接待乐伽客户的场所，不过目前已经进入装修阶段，等待新公司入驻。
图3：乐伽事件河西某处善后调解受理点
善后：房管局和行业协会紧急介入
在公告中，南京乐伽还提到，完全认可房东、房客自愿达成的任何和解协议，解除与公司签订的房屋租赁合同，由此造成的房东损失由公司完全承担，不波及房客，并再次“恳求房东不要采取过激手段驱赶房客”。但现实的情况是，因为乐伽“爆雷”，租客与房东之间的纠纷一触即发。
为此，南京市住房保障和房产局以及南京市住房租赁行业协会紧急介入，在南京市内8个区设立了12个调处服务点，为南京地区乐伽客户提供纠纷调解和法律咨询服务。建邺区警方也在乐伽总部发布了维护现场秩序的通告。
除了促成房东和租户之间自愿达成协议，南京市住房租赁行业协会还将推荐相关住房租赁企业参与调处，在协商一致的基础上为乐伽公司客户提供居间代理，促成重新建立房屋租赁关系等服务。
8日下午3点左右，浑水调研来到公告中位于河西某小学的一个调处服务点。现场有十几个房客和房东在校门口等候，保安人员称，只有房东和房客一起，才能进入学校进行调解。
图4：河西某调处点的指路牌
浑水调研了解到，当天下午就已有租客和房东现场达成了协议，房东称房管局建议的调解方案是五五开，即房东租客各承担一半的损失风险。不过最终达成的协议却是，为了住满存在纠纷的9个月租期，租客需再向房东支付7个月房租，可以说双方各有让步，租客的让步更大一点。
值得一提的是，上述调解方案只是个案，目前乐伽的房东和租客维权刚刚开始，最终会以何种方式达成协议仍未可知。
根源：“高进低出”是祸首？
有业内人士称， “高进低出”是长租公寓经营公司目前普遍的运营模式，南京乐伽此次“爆雷”同样与此脱不了干系。公司在停业公告中也承认，“高进低出”的经营模式存在严重缺陷，给长租市场带来较大风险。
在调解现场，一名租客向浑水调研介绍，他目前租住在南京市建邺区某小区的一室一厅，其承租自乐伽的价格为2500元/月，而乐伽承租自房东的价格为3000元/月，之间相差500元，这明显是一笔亏本生意。
不过在付款方式上，乐伽却有自己的算盘，它跟房东一般是按季结算，而租客跟它是按年结算，有的甚至一次付清三年租金。上述租客说他一次性给乐伽付了一年的房租，外加一个月租金的押金，总共32500元，目前租住还不满三个月。
由于这种不对称的付款期限，给南京乐伽带来了巨大的资金沉淀，这种“高进低出”的业务占南京乐伽业务总量的比重是多少？公司没有任何信息公开，基本上是一笔糊涂账。而巨额沉淀资金到底是为了抢占市场继续进行“高进低出”，还是投向了其他地方？无论是房东还是租客，对此都无从了解。
实际上，在乐伽之前，国内已有近20家经营长租公寓的公司倒闭、跑路，其中多数都是因为资金链出现问题，根源则是为了抢占市场恶性竞争，高价揽房、低价出租。
长租市场与民生密切相关，对于南京乐伽“爆雷”的后续处理情况，浑水调研将持续关注。
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