目前，由于工程质量潜在缺陷保险在国内发展时间不长，尚未在全国大范围推广应用，但在国家政策的推动下，已于国内多个城市进行政策试点，逐渐已形成其独特的保险责任条款与试点推广趋势。本文主要选择以工程质量潜在缺陷保险试点时间较早、试点经验较成熟的上海，与刚刚发布《管理办法》的北京，分析解读其保险责任条款与未来发展趋势。
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保险责任范围与保险期限
主要包括“地基基础与主体机构工程”、“保温与防水工程”两部分。具体如下：
地基基础工程和主体结构工程
1.整体或局部倒塌；2.地基产生超出设计规范允许的不均匀沉降；3.基础和主体结构部位出现影响结构安全的裂缝、变形、破损、断裂；4.阳台、雨蓬、挑檐、空调板等悬挑构件出现影响使用安全的裂缝、变形、破损、断裂；5.外墙面脱落、坍塌等影响使用安全的质量缺陷；6.其他地基基础和主体结构部位出现的影响结构安全的工程质量潜在缺陷。
保温和防水工程
1.围护结构的保温层破损、脱落；2.地下、屋面、厕浴间防水渗漏；3.外墙(包括外窗与外墙交接处)渗漏；4.其他有防水要求的部位渗漏。
地基基础和主体结构工程的保险期限为10年，保温和防水工程为5年。保险责任开始时间自建设工程竣工验收合格2年之日起算。
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保险责任免除
依据目前国内各地的IDI试点文件规定，主要包括三方面的保险责任免除情形：1.业主责任，如擅自拆改房屋承重结构；2.第三方造成的质量问题；3.不可抗力造成的质量问题。
参考目前保险市场工程质量潜在缺陷保险责任免除情形，具体包括下列原因：
1 投保人、被保险人或被保险项目使用人的重大过失、故意行为、违法行为、犯罪行为；
2 战争、敌对行动、军事行为、武装冲突、罢工、骚乱、暴动、恐怖活动；
3 核辐射、核爆炸、核污染及其他放射性污染；
4 大气污染、土地污染、水污染及其他各种污染；
5 行政行为或司法行为；
6 超过设计标准值的风荷载和雪荷载；
7 冰雹、雷电、洪水、滑坡、泥石流及地震等自然灾害；
8 火灾、爆炸；
9 外界物体碰撞或空中运行物体坠落；
10 投保人、被保险人或被保险项目使用人使用不当或改动原设计结构、设备位置或原防水措施。
此外，对于下列各项损失、费用和责任，保险人也不负责赔偿：
1 被保险项目竣工验收后，被保险人或被保险项目使用人自行添置的包括装修在内的任何财产的损失；
2 在对被保险项目进行修复过程中，为满足被保险人或被保险项目使用人要求，超过原设计施工标准所产生的额外费用；
3 自然磨损、折旧、物质本身变化或其他渐变原因造成的损失和费用；
4 非因工程质量潜在缺陷造成的被保险项目的任何损失；
5 保险事故致使被保险人或被保险项目使用人无法使用被保险项目、停业、停电、停水、停气、停产、通讯或者网络中断、数据丢失、电压变化等造成的损失以及被保险人或被保险项目使用人财产因市场价格变动造成的贬值、修理后因价值降低造成的损失等各种间接损失；
6 人身伤亡或精神损害赔偿；
7 罚款、罚金和惩罚性赔偿；
8 保险合同载明的免赔额。
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保险性质
上海住房城乡建设管理委2019年2月最新修改的《实施意见》中规定：本市在保障性住宅工程和商品住宅工程中推行工程质量潜在缺陷保险；北京最新《管理办法》中则为：本市行政区域内从事新建、改建、扩建住宅工程的缺陷保险活动，及对缺陷保险活动实施监督管理的，应当遵守该办法。
从上述文件内容中可以看出，上海、北京都将工程质量潜在缺陷保险在本市范围内作为强制保险试点，北京还在适用范围中进一步明确新建、改建、扩建三类住宅工程。尤其上海，2016年老版的《实施意见》中就将工程质量潜在缺陷保险作为强制保险试点，只不过试点范围尚限定于浦东新区，并未扩展至全市范围。
从趋势上看，未来在全国范围内推广工程质量潜在缺陷保险，也将是强制性质的。毕竟，参考2007年工程质量潜在缺陷保险北京的试点经验，不强制执行显然无法做到大范围推广应用。
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承保模式
上海与北京两地的文件细则中都要求工程质量潜在缺陷保险的承保模式应采取“共保模式”，遵守统一保险条款、统一费率、统一理赔服务、统一信息平台的共保要求。同时，参加共保的保险公司也应由住房城乡建设、金融监管部门通过公开招标方式确定。
上海2019年《实施意见》中还提对共保模式的牵头保险公司作出具体要求：
（一）保险公司的注册资本金应当达到50亿；
（二）近三年偿付能力充足率不低于150%；
（三）风险管理能力强、机构健全、承保理赔服务优质；
（四）应当具有建设工程质量潜在缺陷保险承保经验。
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风险管理
从两地的试点文件实施细则可以发现，工程质量潜在缺陷保险的特点之一就是引入第三方质量风险管控机构——TIS机构进行保险项目的风险管理。
依据文件规定，TIS风险管理机构将在保险合同签订之后，对建设工程项目进行保险责任内容检查，每次检查都应当形成检查报告，检查报告内容包括检查发现的质量缺陷问题、处理意见和建议。工程完工后，形成最终检查报告，明确发现的质量缺陷问题及整改情况，并给出保险责任内容的风险评价。
为保持TIS机构的客观公正，此次北京《管理办法》中还特别规定：风险管理机构不得与该工程参建单位存在关联关系，不得直接或间接参与该工程的勘察、设计、施工、监理和材料供应等工作。
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