一个健康的人,如果早睡早起,作息规律,饮食平衡,生病的几率自然会大大降低。
如果胡吃海塞、嗜辣嗜咸、经常熬夜,饮食生冷不忌,必然会“消化不良”。
别误会,这不是一篇关于“养生”的文章,我们要说的是楼市。
如果把房地产比作一个人的身体,过去这些年,食量未免太大,吃的太饱,“吃撑”之后,消化系统必然会出问题。
回溯全国1987-2017年商品房销售面积,从1987年的0.3亿平米,攀升至2017年的16.9亿平米,涨了56倍。
30年的时间,56倍的增幅,这样的速度,没有任何一个行业能与之匹敌。
所以,我们看到了“副作用”:今年一季度的居民杠杆率已经达到了54.3%,绝对数值虽然不高,但近十年的年均增速达到3个百分点以上。与此同时,房屋空置率常年维持在20%以上,房价收入比达到了15倍以上。
很明显,楼市也开始“消化不良”了。如今,随着库存上升,这个症状愈加明显。
7月3日,房产研究机构克而瑞发布报告指出,据CRIC数据统计显示,上半年各重点城市库存量同比继续呈上升趋势。截至5月末,54个典型城市新建商品住宅存量约33853万平方米,同比上升16%。
各能级城市库存相比2018年同期也均有不同幅度的上涨,其中一线城市涨幅最大,达到40%,二线和三四线城市同比分别上升9%和22%。
具体而言,沈阳、佛山、大连、青岛等8市待售面积仍在1000万方以上,常熟、钦州、湖州等6市同比涨幅超过100%。
所谓“库存”,指的是房屋待售面积,库存越高,说明销售端去化的难度越大,“供大于求”是迟早的事,房价下跌的压力也与日俱增。
无独有偶,在6月份,中泰证券宏观分析师梁中华发文指出,去年下半年以来,商品房广义库存和存销比已经再次抬升,而今年4月住宅类商品房广义库存也开始环比上升,随着棚改大退潮,未来的地产市场将呈现地域分化,中小城市或将面临更大压力。
道理很简单,一线城市库存增加40%,对于购买力强劲的北上广来说不算什么大问题,只是需要费一番周折而已。二线楼市库存只升高了9%,连10个百分点都不到,以新一线城市、各大省会城市的基本面,也不必担心房子能不能卖掉的问题。
最关键的,是三四线楼市,统计已经发布数据的169个城市,17个一二线城市人口单年流入高达150万人,而四线以下城市,有70%呈现净流出状态。
也就是说,那些名不见经传的地市和县城,那些动辄房价破万的小城市,会成为房地产市场最大的“软肋”。
正如一个人的消化系统出问题一样,库存一旦重回上升通道,房价的上涨基础便不复存在。
有心人应该还记得2013年-2014年时,从2013年底开始,房价同比增速自9.1%持续下滑到2014年9月,最低达到-1.1%,商品房销售面积由2013年2月的49.5%下滑,到2014年9月达到-8.6%。
楼盘降价、去化率下降、促销活动不断,引发诸多老业主不满,房企回款跟不上,融资也必然会出现瓶颈,公司债、信托、银行贷款,相应的都会“缩水”。
站在2019年7月份的关口,这就是下半年楼市有可能要走的“老路”。
当然,所谓“车到山前必有路”,2014年之后,各地的棚改货币化安置启动,从京沪深到小县城,短短几年时间,积压的库存就被拆迁户一扫而空,由此化解了库存升高的尴尬。
然而,今年全国棚改总量加起来不过285万套,连2018年的一半都不到,货币化安置比例可能会降低到10%以内,广大中小城市再度进入库存上升周期后,只能依靠市场自我调节,等待楼市气氛自发的回归理性,才能实现平稳着陆。
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