二环边纯商品房，我等你很久了

东城苦地荒久矣。

2005年至今，15个自然年里，东城区住宅用地供应屈指可数：5块。

1.永定府。2017年，东城区永外大街0503-602北、606东、606西地块

2.北京城建·天坛府。2016年，东城区望坛棚户改造项目前期工作及拟改造土地使用权

3.使馆壹号院。2012年，东城区香河园3号居住及商业金融用地项目-

4.天坛公馆。2006年，崇文区幸福大街59号住宅用地

5.瑞士公寓。2005年，东城区新中街综合楼项目用地

这里面还算上了合并前的崇文区，而时间最近的一块住宅用地，是已经“被消失”了的限竞房永定府。

这样看的话，还能惦记上的东城区新盘，只剩下了“天坛府”，也就是望坛棚户区改造地块。这个核心区体量最大的棚改项目，经历了十年摸查准备期，2016年7月底正式启动时，也算轰动一时。

体量确实大---相当于65个足球场。15个地块中，除了回迁房部分，罕见地辟出了两块商品房用地。就是最近关注度颇高的“北京城建·天坛府”。

环线党眼中，天坛府是错过不再有的东城区和南二环；有情怀的人透过天坛府，看到的是天坛祈年殿的鎏金宝顶蓝瓦三重檐；虎妈猫爸只瞧得见北京第一师范学校附属小学的招牌。

而在老北京人看来，天坛府是东城区里，接过永定府大旗支撑起内城梦的唯一宽慰。

望坛前世：二环边的“老破小”

出了天坛南门，穿过永定门东街，沿着景泰路行上300余米，右边儿就是望坛。

北望天坛，过去是望坛居民的生活日常。

上世纪50年代开始，这里成为部分轻工业和服务业国企工人的居住地，形成了规模庞大的“排子房”和简易楼。棚改前，望坛共有居民户籍约5700户、2万多人，还有70多家单位，涉及东城区永定门外街道下辖的五个社区。

如果说每个北京小孩儿都曾在西单明珠里淘过货，那么望坛的每位居民，对百荣世贸和永外城怕是再熟悉不过了。

由于紧邻东城区最大的两个批发市场——百荣世贸和永外城，望坛地区的工业企业和商业企业大多数是“吃瓦片”的，大量车间厂房出租用作仓储，地区内流动人口聚集。

注：吃瓦片，北京老话儿，吃房租叫吃瓦片。

不过，60年之后，曾经的简易楼不仅濒临寿命极限，混乱嘈杂的棚户区，有碍于“提高城市环境品质”。

2016年7月31日，望坛棚户区改造正式启动征收程序。也就是说，接近2万的“老北京”，面临着走还是留的选择。

选择留下的，可以购买原址每平2.38万的商品房，2017年东城房屋均价10万左右；离开的有两种选择，大兴瀛海两限房每平1.45万，团河经适房每平1.71万。

在预签征收补偿协议期限或签约期限内签约且选择货币补偿方式的被征收人（含公房承租人）可向区房屋征收办申请购买奖励房源。

被征收人（含公房承租人）可以选择申请购买改建地段奖励房源或选择申请购买外迁奖励房源，但不能同时选择两种房源。

（一）奖励房源情况

1.改建地段奖励房源，房源性质为“商品房”，交房标准为“全装修”，购房人按每建筑面积平方米23800元价格购买（未含各类税费）。

2.外迁奖励房源

（1）大兴区瀛海镇北京城建·兴悦居小区，房源性质为“限价商品房”，交房标准为“全装修”，购房人按每建筑面积平方米14500元价格购买（未含各类税费）。

（2）大兴区团河地区首创·美澜湾小区，房源性质为“参照经济适用房管理”，交房标准为“全装修”，购房人按每建筑面积平方米17100元价格购买（未含各类税费）。

——节选自《望坛棚户区改造项目国有土地上住宅房屋征收补偿方案》

能留在住了大半辈子的地方，能拿到补偿，还能购买价格低的商品房，怎么想都是划算的。到2017年8月12日，望坛居民住宅签约率（同意搬迁）超过98%。

瀛海北京城建·兴悦居实景图

再后来，节奏推进的很快，2017年9月启动选房，选择外迁的住户已于2018年底交房，原址回迁的，预计2022年回迁入住。

三年之后，望坛又是一个新望坛。

天坛府：东城新贵，单价预计12万+

望坛原址回迁的部分，06地块与13地块将建对外出售的商品房，预计共18栋住宅。这18栋住宅，就是撩拨购房者神经的北京城建·天坛府。

项目用地规划示意图（图自2017年环评报告）

无论放在新房还是二手房市场，天坛府都算得上是“新贵”。

东城区在售项目只有2个---紫阙·天禄和长安太和，二者均为2016年开盘，紫阙·天禄均价11.5万/平，在售266平起大平层；长安太和均价14.5万/平，在售210平起大平层。

也就是说，东城区的新房上车价是---3000万。

距离天坛府450米的永定府，由于执行7090政策，产品预计为88平2居和135平3居，限均价89068元/平。但从2017年8月1日拿地后，近两年时间里，除了释放案名外，永定府再无其它消息。以至于坊间传言，永定府没了……

再看望坛周边二手房，永定门板块二手房均价在6.8万左右，多为房龄20年以上的老小区。北京城建·天坛府西侧的城市亮点（建成于2002年），均价7.6万。

望坛棚改项目效果图

严肃君在2017年的《望坛棚户区改造环评报告》中找到了当年用地规划细则，规划显示06地块和13地块将建18栋8-11层住宅。

近期曝光的信息显示，天坛府06地块规划产品为60-135平1-3居，13地块规划产品为150-260平3-4居，预计销售单价在12万左右，补上了东城区新房产品的空缺。

不过，对于12万销售单价的质疑声也不少，加上北京新房隐藏的“8万红线”，可能会是北京城建·天坛府售价冲上12万的一个坎儿。不过，2018年四季度，住建委批了一批豪宅预售证，单价最高达11.3万（泰禾·西府大院）。

还有一个能和时间呼应的细节是，天坛府的外立面为新中式风格。楼顶飞檐的设计，符合二环内大部分建筑的风格。

天坛府外立面效果图

有些盘卖的是产品，有些盘卖的是位置

目前北京新房市场，正逐步向五环外发展，环线属性正在减弱，全城看房，但这不代表环线失去了价值。

四环内的住宅依然珍贵。北京96个限竞房项目，叫好又叫座的多在五环内，比如错过不再有的洺悦苑、金融街·融府、国风长安、佑安府。

北京城建·天坛府位于二环边，天坛对面，妥妥的“皇城边”。对于一辈子生活在城里（二环内）的老北京，通过打拼获得财富并留下来的新北京人来说，“皇城边”已经不是地理位置，而是一种情怀。

北京城建·天坛府区位图

交通便利指数 ★★★★★

住在城里最方便的，便是往东南西北走都可以，不会出现从西六环穿到东六环上班的情况。

北京城建·天坛府紧邻地铁景泰站，06地块距永定门外站直线距离480米。临近二环、三环、永外大街（中轴路）等多条城市主干道。交通便利自不必多说，城内堵车情况，严肃君也不必赘述。

生活配套指数 ★★★★★

周边有方庄购物中心、天桥乐汇购物中心、新世界百货等多个购物中心，距天坛、东单、CBD等重点商圈距离均不超过7公里。

医疗资源指数 ★★★★☆

区域内分布有北京口腔医院（三甲）、北京中医药大学东方医院（三甲）、友谊医院（三甲）等各等级医疗场所，医疗资源丰富完善。

教育资源指数 ★★★★★

望坛地区由一所北京第一师范附属小学，东城排名前8，属一流二类的市重点小学。2019年一师附小招生范围如下↓

2019年一师附小招生简章，戳图可放大

另外，望坛棚改项目内部规划有1所东城区重点中学（17600平）及2所幼儿园（5600平）。据北京晚报的报道，“汇文中学将在此新建一所集小学、中学、高中于一体的学校”。

相较于海淀尖子生的出类拔萃，西城孩子的普遍优秀，东城区整体教育水平挤不进前列，但也跌不到后排。如果想脱颖而出，家长可能还要多费点心
。

互动时刻：

对于天坛府可能卖到12万的价格，严肃君的朋友颇不以为然，“望坛可能算东城最破的地儿了，交通比较堵，我觉得不值这个价。”

而当严肃君把这个问题抛给二手房中介时，他对该盘的预期单价是13-15万/平。

您觉得值吗？欢迎留言与严肃君互动~

------------------------------------------

>>#每个问题都有“价”值#?有奖提问活动进行中，在下方小程序中提出购房问题，可得百元网易严选礼品卡~

严肃测评

海淀

西山锦绣府丨四道口学院里丨世茂西山龙胤丨山屿湖丨翡翠云图丨?葛洲坝紫郡兰园

丰台

珠光御景西园丨保利和光逸境丨中铁诺德春风和院丨国风长安丨佑安府丨金融街融府丨西城天铸丨橡树澜湾

石景山

禧悦学府丨长安云锦丨中海寰宇天下丨翡翠山晓丨五里春秋丨西府海棠

昌平

未来金茂府丨萬橡華府丨萬橡悦府丨信达国子郡丨华润理想国丨和悦华玺丨中海丽春湖墅

大兴

中海云熙丨大兴金茂悦丨金隅金麟府丨招商雍合府丨瀛海府丨金地悦风华丨颐璟万和丨金悦府丨熙悦林语丨万和斐丽丨和悦华锦丨禧瑞天著

朝阳

中海望京府丨华樾北京丨禧瑞春秋丨瑞悦府

房山

中国铁建山语澜廷丨华发中央公园丨万科七橡墅丨金地大湖风华

顺义

公园十七区丨祥云赋

通州

城市之光东望丨金融街融御丨北京东湾丨华业玫瑰东筑

东西城

永定府

区域

未来科学城丨回龙观丨大兴丨石景山丨通州丨青龙湖丨五环内丨燕郊丨高碑店

政策

共有产权房丨不限价宅地丨44宗住宅用地丨新房上强险丨国管公积金新政

百科

开盘排卡丨90后租房报告丨90后买房报告丨北京买房迁徙路线丨开放式小区丨房产归属丨买房冷知识

维权

豪宅陷阱丨2019，买房送维权

------------------------------------------

这里有区域群，也有专属项目群，快来和未来的邻居好好聊一聊~

加群时请备注心仪的购房区域（如：海淀），可以直接走快速通道喔~

无法扫码 请加微信fangyouxiaoyi3