设立钱塘新区、降低落户门槛，杭州“频频动作”意欲何为？

2019年4月，杭州发布两大重磅消息：其一，浙江省政府批复同意设立杭州钱塘新区；其二，杭州放松落户门槛，专科可直接落户。

5月31日，落户细则公布：年龄35周岁以下的全日制大学专科(含高职)学历及45周岁以下全日制本科学历人才，在杭工作并由用人单位正常缴纳社保的，可申请办理落户。

此次落户门槛降低加上钱塘新区的诞生，充分显示出杭州政府用产业引进人才，用政策留住人才的意图。杭州目前处在后峰会、前亚运的高速发展时期，此番大力度引进人口，对楼市毋庸置疑也会产生一定影响。

一、杭州发布最新人才新政 大专以上均可直接落户

落户政策变动

落户条件逐年放松。杭州为了人才引进动作频繁，2015年至今已经发布了3次人才新政和3次落户政策。本次杭州落户政策进一步放松，不再只是对本科以上高端人才的引进，专科人才也被纳入放开范畴，杭州逐步加大对各层次人才的需求，年龄限制和专业限制再度降低，为繁荣杭州实体经济带来了更多可能性。

2015年至今杭州人才政策及落户政策盘点

与其他重点二线城市相比，增量保质两手抓。事实上，从2017年开始，各一二线城市就已经启动新一轮抢人大战，花式降低落户门槛。面对这样的阵势，不进则退，杭州只有适时通过政策揽住高质量人口才能在抢人大战中分得蛋糕。当前各重点城市对落户政策的调整多集中在年龄限制、学历限制等，如石家庄零门槛、深圳落户秒批、郑州中专可落户等。相比之下，杭州落户新政招揽人才的宽松程度中等偏上，而不是“一把抓”，即可保证人才质量，也能拉动人口流入。

重点城市当前落户政策一览表

二、杭州为何此时大幅度降低落户门槛？

1、二线城市“抢人大战”再升级

2017年以来，强二线城市人口争夺战爆发，线上落户、购房补贴、一次性补助等等人才引进措施层出不穷，成果显著，以西安为代表，2018年新增外来落户人口高达80万人；而一直保持高入户门槛的杭州，新增户籍人口仅15万人，差距非常大。

2019年“抢人大战”再度升级，西安再次放宽落户条件：抢全国范围内的在校大学生，石家庄随即出台零门槛落户。4月8日，发改委也印发《2019年新型城镇化建设重点任务》，明确提出城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市，将要全面放开放宽落户条件，城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制。

在此严峻形势下，人才争夺势在必行，因此，杭州政府终于放低姿态，将落户人才放松至大专学历。

2、杭州当前人口增长后劲不足，且年轻人口稍显不足

近年来，受G20、亚运会、人才引进政策等因素影响，杭州常住人口增长迅速，2017年新增28万人，2018年新增34万人，人口流入速度在二线城市中遥遥领先。但本科生该落户的2018年以来可能很多已经落完了，2019杭州人口增长后劲不足。

从规模来看，杭州与其他二线城市相比仍较小。2018末杭州全市常住人口980.6万，而武汉、西安、郑州等强二线城市均已突破千万，更比不上重庆的3000多万的人口。

从人口结构来看，老龄化严重，亟需引进年轻人才。杭州市60岁及以上人口占比22.2%，逐年上升，人口老龄化程度较高，而18-34岁的人口占比分别为22.3%，逐渐下降，因此亟需吸纳更多的年轻人来杭发展。

杭州户籍人口年龄组成

3、钱塘新区设立，作为制造业大区，留住人才是根本

4月2日，浙江省政府批复同意设立杭州钱塘新区。这意味着，杭州大江东产业集聚区和杭州经济技术开发区（下沙）正式整合。整合之后，新设立的钱塘新区面积达531.7平方公里。

钱塘新区的设立，可以充分整合下沙的教育人才资源和大江东的产业资源，但作为制造业大区，留住人才才是根本。此次落户门槛降至大专，将为钱塘新区引进和留住更多人才提供充实的保障。

三、落户新政对楼市的影响如何？

1、楼市扩容，未来预估带来1620∽2160万方的新增潜在购房需求

落户新政的出台，新增户籍人口将会大幅提升，短期会给杭州楼市增加不小的潜在购房需求量，进而有助于带动市场的交易。

首先我们看看其他城市落户新政后的楼市变化——

西安：量价齐涨。2017年3月西安出台史上最低门槛户籍新政，4月楼市成交量即创历史新高，当月成交量高达225.8万平方米，环比大幅增长86%；之后新政效果逐渐减弱，2018年1月开始西安继续加码放松落户，在宏观调控严厉的背景下，成交量同比持续增长，2018年同比增幅高达17.5%；价格方面，持续波动上涨，房价从2017年的7000+的水平上涨至12000+。

长沙：成交量触底反弹。在2017年6月、8月、10月出台人才新政及细则之后，在11月住宅成交量出现底部反弹，2018年延续高位成交，总销售面积同比由2017年的负转正，涨幅高达32%。

天津：楼市全方位热起来。在2017年年初开始的楼市调控作用下，天津住宅成交量同比持续下降，2018年5月出台“海河英才”计划之后，市场全方位热起来，表现在5月开始楼市成交量同比开始止跌转增，维持在100万方左右的高位。

合肥：从低谷逐渐恢复。2018年4月合肥出台人才新政，40岁以下本科生可以直接落户买房，5月合肥楼市成交量环比翻倍增长，成交量破两万套，紧接着8月人才购房资格认证和租房住房补贴细则出台，成交量在11月创历史新高，近300万方。

由西安、长沙、天津、合肥的落户新政效应，我们推及杭州——

预计落户新政细则出台之后，毋庸置疑杭州楼市成交量将有较大幅度的提升，具体带来多大的购房需求，我们可以估算一下：

根据其他城市的新增户籍人口的平均增速（2018年西安新增户籍人口同比增长329%，天津则增长466%），假设落户新政出台后，杭州2019年新增落户人口同比增长300%-400%，至45∽60万人（2018年杭州新增落户人口为15万人），按照2017年杭州城镇居民人均36平方米来计算，将会产生1620∽2160万方的新增购房需求。如此规模的新增潜在需求量可谓相当可观！

在对楼市影响的时点上，预计在1-2个季度后会推动购房需求的释放。

至于对房价的影响，我们认为在限价未放松之前，落户新政对房价的刺激作用有限。

2、钱塘新区、余杭经开区、萧山经开区等制造板块发展潜力可期

本次落户新政的提出的时机来看，4月2日下沙和大江东合并为钱塘新区，随后杭州市发布《关于贯彻落实稳企业稳增长促进实体经济发展政策举措的通知》。落户新政是其中的最关键的政策之一。

一座城市的发展，离不开人口和空间两大要素。如果说钱塘新区的设立是为了发展壮大实体经济的载体的话，那么落户门槛的降低则对应着人口的扩容，配合新区诞生的组合拳，杭州与其他城市的人才竞争至此既有平台和产业的支撑，又有政策的加持。

可以说，受此次落户新政影响最明显的板块就是那些重点发展实体经济的制造业区域——城东智造大走廊。

城东智造大走廊是杭州“拥江发展”的主战场，未来将打造出一个杭州版的“中国制造2025”示范区。其核心区域包括杭州高新开发区（滨江）、大江东产业集聚区、杭州经济开发区、萧山经济开发区、余杭经济开发区、杭州临空经济示范区、杭州钱塘智慧城等重大平台，并辐射到富阳江南和东洲区块、余杭仁和先进制造业基地、萧山义桥高端装备制造产业园及闻堰增材制造产业园等地。

图：城东智造大走廊规划示意图

对应到楼市板块，受本次落户新政影响最明显的板块包括：江干区的城东新城、九堡、国际商贸城、丁桥板块；钱塘新区的下沙大学城北、义蓬、河庄、前进工业区、临江新城板块；萧山区空港新城、萧山经开区、萧山科技城、益农镇；余杭区的余杭经开区、仁和板块。在落户新政的利好刺激下，板块将有不少产业人口落户，未来楼市发展潜力可期。

四、落户新政引发的两点思考

1、落户放松，是否有出台调控修补政策的可能性？

人才政策放宽了落户条件，增加了满足购房资格的人数，在一定程度上带来了楼市的热度利好。但是为了进一步稳定楼市，不排除杭州政府会在细则之后出台调控修补政策。成都、海口、天津就有过这样的先例。

成都：2018年，成都一度是与西安并驾齐驱的抢人之城。在房票模式的刺激之下，当地房价出现上涨趋势。2018年5月，成都加码楼市调控：凡是新落户不满两年的，必须连续缴纳一年社保，方能获得购房资格；

海口：2018年1月出台史上最宽落户新政，但2天之后，海口默默加强限购政策：2018年4月22日20:00后户籍迁入海南省的居民家庭只能购买一套商品住宅；

天津：2018年6月的人才落户新政在短短的几天之内，就引来30万人的注册量，之后天津及时给落户新政打上补丁：在外省市有工作单位的人员，不能按在津无工作单位申报落户。

相信未来落户和购房政策可能将会进一步剖离，落户也未必就拥有买房的资格，而想要购房，就要提供代表稳定就业的纳税证明或社保证明，这也将是未来的趋势所在！

2、落户新政目的就是刺激楼市？要透过现象认识本质

有人认为当前很多城市的抢人大战的逻辑是：用政策吸引人才，用人才带动人口，利用人口带动住房需求，有了住房需求，就可以多卖地，多卖房，政府也增加了地方财政收入。

这种逻辑思路没有错，但是过于片面过于简单。

落户新政的出台，绝不只是为了多卖几块地，多卖几套房，更不是为了刺激房价，政府更多的是从城市发展战略的高度来考虑，是为了抢夺最后的人口红利，抢占“人口素质红利”高位，为城市未来的发展储备能量！

毕竟，人才竞争决定未来的城市格局之变，没有人才的城市，未来将毫无竞争力！