重磅！土地新法已通过，康养用地重大突破！必将颠覆康养项目商业模式！

来源：搜狐

提请全国人大常委会审议的土地管理法、城市房地产管理法修正案草案，删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定；对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。

有三大重磅调整：

一是删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定；

二是明确集体经营性建设用地入市条件及管理措施。对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用；集体经营性建设用地使用权的最高年限、登记等，参照同类用途的国有建设用地执行。

三是现行城市房地产管理法关于城市规划区内的集体土地必须先征收为国有后才能出让的规定，新增加一句“法律另有规定的除外”，以衔接土地管理法修改，扫清集体经营性建设用地入市的法律障碍。

集体土地可直接入市

自然资源部调控和监测司巡视员、原国土资源部规划司司长董祚继表示，这是改变城乡土地制度二元结构、推动城乡融合发展的必要措施。农村集体经营性建设用地不能直接入市，制约了集体土地的集约高效利用，降低了集体土地资产价值，也阻碍了城市资本、技术等要素向农村有序流动和平等交换。

一旦这条法律修改获得通过，城乡建设用地就会同等入市、同权同价，并带动其他要素在城乡之间合理流动和公平交换，从而促进城乡融合发展。

当然，集体土地直接入市是有前提的，一是要符合规划，即土地利用总体规划；二是要用途管制，即只有规划确定的工业、商业等经营性用途才行；三是要依法取得，是经依法登记的集体建设用地。

1 影响重大

看到这里，可能各位还有些迷糊——全国人大常委会修订这两部法律，跟康养产业的商业模式有何关系？

简单来说，现阶段投资康养项目，不管是养老地产、田园康养综合体，还是旅居养老项目，必然要与土地打交道。尤其是最近这两年越来越多的投资人将目光转向乡村，越来越多的项目使用农村集体用地来进行康养项目开发，这就不可避免地在土地获取、土地成本、土地性质使用条件等方面受到影响，进而影响项目的规划、开发、销售等各个环节。此次两部法律修正案草案一旦审议通过并正式实施，那么将极大影响康养项目的土地获取、开发建设、项目销售等关键环节，进而极大影响甚至颠覆康养项目的商业模式！

仅从土地获取这个角度来看：

修订前，农村的集体建设土地想用来开建设康养项目，那么必须经过土地征地环节。征地之后，这块地皮就变成了国有土地了，不再是集体所有了。

修订后，农村集体建设用地不再需要经过征地环节，就可以建设康养项目了。土地权还是属于集体所有不变。

2 早有端倪

此次修改实则早有端倪。

按照现行的法律规定，农村的集体建设用地分为三大类：宅基地、公益性公共设施用地和集体建设经营性用地。

农村集体经营性建设用地，是指具有生产经营性质的农村建设用地，包括”农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业、商业所使用的农村集体建设用地。包括：商业、餐饮旅馆业、旅游业、娱乐业及其他经营性服务业建筑及相应附属设施用、商品住宅等。

现行城市房地产管理法第九条规定，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。

此次修改是此前改革经验总结上升到法律层面的修改。

2015年，全国人大常委会授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县(市、区)开展集体经营性建设用地入市试点工作。根据相关的决定，在三十三个试点县(市、区)暂时调整实施有关法律规定目录中，第一条就涉及了对《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》的调整。

在试点区域对《中华人民共和国城市房地产管理法》的调整部分即针对前述的“第九条”。

而《中华人民共和国土地管理法》方面，则是第四十三条规定的“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”

而调整的具体内容是：暂时调整实施集体建设用地使用权不得出让等的规定。在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。

而在2017年公布的土地管理法修正案草案中，明确提出，要建立农村集体经营性建设用地入市制度：“国家建立城乡统一的建设用地市场。符合土地利用总体规划的集体经营性建设用地，集体土地所有权人可以采取出让、租赁、作价出资或者入股等方式由单位或者个人使用，并签订书面合同。按照前款规定取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、出租或者抵押。集体经营性建设用地出让转让的办法，由国务院另行制定。”

因此，目前透露的修改内容，是意料之中的修改，但外界呼吁的对集体经营性建设用地入市的细节性规定，还需要《土地管理法实施条例》等配套法规修改完善工作。

3 如何应对

过去从事非农业建设使用土地的必须国有化，也就是必须经过地方政府收储后，按照用途招拍挂使用。而现在此类约束减少，自然使得此类土地后续交易的活跃度增加。尤其是打算利用集体建设用地开展健康养老项目开发建设的投资人，接下来在获取土地环节操作更加简便。

土地管理法修改为，对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。明确了土地属性必须是规划中明确为工业、商业等经营性用途，主要影响的是非住宅类经营性土地。这一政策全面落地预计影响主要还是对一二线城市，因为未放开住宅类属性，所以对于一二线城市的商用土地将带来巨大的冲击。相应地，对于部分康养项目也会产生影响。

类似政策对于一些城中村和城边村的影响是最大的，尤其是一二线城市和部分三四线城市，类似城市供地市场将快速打开，在增加供地规模的同时，也有助于推进住房制度的进一步发展。而针对当前政策调整，相关开发商需要积极筹划策略，尤其是研究很多省会城市的用地政策新动向，对于打算进军养老地产的开发商而言，尤其要密切关注当地用地政策最新风向。

整体看，此次全国人大常委会针对土地管理法、城市房地产管理法修正案草案中，对建设用地的使用给予了新的政策调整，或者说是放宽的政策内容。实际上是农村集体建设用地入市的一个政策放松。这为后续增加建设用地、减少各类程序等发挥了重要的作用。该政策的全面落地是集体土地利用探索的一大步，对全国土地制度的未来加速改革也具有重大意义。

重要通知：地方政府、开发商、运营商、投资公司、田园康养文旅开发及相关产业链等企业单位

本次峰会解决的问题：（部分）

1、如何把握机遇，实现从“康养地产”到“康养产业”的转型？

2、如何拓宽康养类项目的投融资渠道？

3、如何突破康养行业的“进入困境、盈利困境及运营困境”？

4、如何打造“康养+医养+旅居+地产”的智慧型跨界康养项目？

5、康养产业如何与旅游、文化深度融合？

6、如何做好康养客群的持续化经营？

7、康养项目有哪些创新业态营造和模式探索？

......

参会五大类型企业的关注点：

峰会 · 简讯

【会议时间】：2019年6月29日—7月1日【为期3天，含实地项目考察】

【会议地点】：中国—青岛

【联系电话】：黄顾问：13811449401（电话优先报名）

【参会对象】：政府机关、开发商、建设单位、运营商、规划设计机构、投融资企业及相关产业链董事长、总经理等核心高管参加（大会400人规模）

【主办单位】：北京壹方城智汇科技有限公司、北京壹方城生活科技有限公司、壹方城特色小镇产业联盟

【峰会特色】：实操专家讲解+案例分析+模块总结+实地考察

第一板块：

“乡村振兴”&“健康中国”战略下，康养产业发展趋势及最新政策解读

乔润令：国家发改委城镇中心原副主任、现城镇中心副理事长、研究员，中国小城镇及城镇化专家；

李 玲：北京大学健康发展研究中心主任、国务院医改专家、健康中国2030规划纲要核心专家；

陈安华 ：浙江省建筑科学设计研究院总规划师、壹方城特色小镇产业联盟规划委员会主席、建科·曼嘉国际设计中心首席设计师、汗马研习社创新导师；

第二板块：

康养产业及康养·文旅小镇开发逻辑与顶层设计解读

薛 青：奥伦达部落大健康事业部执行总裁、壹方城特色小镇产业联盟康养产业委员会执行主席、台湾彰化基督教医院大陆首席顾问；

柳 俊 ：中国旅游策划研究中心高级研究员、壹方城特色小镇产业联盟规划委员会委员、旗鉴旅业常务副总；

王 捷：箱根温泉集团董事长；

乌 恩 ：北京京都风景旅游规划设计院创始人、壹方城特色小镇产业联盟规划委员会执行主席；

第三板块：

欢迎晚宴+康养·文旅特色小镇创新IP资源链接会

第四板块：

康养产业及康养·文旅小镇政策性金融及核心价值创新实践解读

袁英华：中国投资协会副会长、项目投融资专业委员会会长；

彭 涛 ：壹方城特色小镇产业联盟康养产业委员会主席、浙商总会大健康委员会副秘书长、浙江省健康产业联合会医健投资专委会副主委、中健谷执行董事；

奚志勇：亲和源集团董事长；

第五版块：

康养产业及康养·文旅小镇典型模式与精品案例解读

赖明妙 ：台湾双连安养中心院长；

张庆民： 北大医疗康复医院院长兼康复部主任；

张士谊 ：HZS匯張思合伙人、金盘奖年度杰出人物、哈佛大学设计硕士、壹方城特色小镇产业联盟规划委员会委员；

金井启修 ：有马温泉协会会长、御所坊集团15代传人董事长、日本观光100大名人之一、农业法人-格林爸爸——社长；

第六版块：

康养·文旅小镇超级创新IP路演实践及圆桌对话【创新IP路演持续招募中】

（嘉宾：柳 俊、彭 涛、奚志勇、张庆民、金井启修、张士谊 等 ）

贵宾席专享：

一、第三天标杆项目实地考察+研讨（项目负责人全程陪同讲解、小型会议研讨）

线路1、青岛藏马山乡村（国际）生态旅游度假区

线路2、蓝谷健康·青岛松乔康复医院

二、康养·文旅土地政策专题研讨

乔润令：国家发改委城镇中心原副主任，现任城镇中心副理事长、研究员,中国小城镇及城镇化研究专家；

三：康养·文旅资本专题研讨

殷宗明：赛伯乐绿科投资集团养老委总经理、壹方城特色小镇产业联盟康养产业委员会首席专家、中国健康养老产业联盟副秘书长；

四：康养·文旅创新项目路演及专家点评【需提前提报审核】

（专家团队：陈安华、柳 俊、乌 恩 等 ）

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