打死都不信，深圳海景房买了十多年还要亏！

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作者：樱桃

最近房地产宏观新闻比较淡，大家都在关注华为和毛衣战的。我都犯愁没东西写了，今天写点房地产微观的吧，别的城市老铁们可以作为参考，在买房时要尽量避开那些有毒资产，因为房子都是相通的。

今天先谈谈海景房吧。

位于深圳最东部的盐田区和大鹏半岛的海景房，十多年前，曾经被炒作成深圳最稀缺的海景资源房，卖一套少一套，然后吸引了很多投资客涌入深圳东部各大楼盘抢房。

彼时，万科和华侨城都因为看好东部发展而投入巨资，其中华侨城从2004年开始斥资35亿打造东部华侨城旅游景区，虽然万科当时是地产一哥，华侨城一直是深圳豪宅的标杆制造商，但在城市发展规律面前，同样一败涂地。投资客们盲目跟着房企走的思路，却是掉坑里了。

2004年，万科以为深圳是往东部发展，决定把总部从福田搬到盐田大梅沙，新建了总部大楼。

同时还在东部建了三个豪宅盘，十七英里、东海岸和天琴湾。

以下这些信息的收集，大都是来自本地自媒体《买房之前》，我借用一下。

以万科东海岸为例，该盘为万科当年力压几大品牌开发商拍地拿来的，靠山面海，被外界一致看好。该楼盘2006年入市时，单价达15000元/㎡。2010年，万科东海岸四期开盘，单价已经到了45000-50000元/㎡的区间价。

后来又深跌，然而，即便经历了2015年以来房价暴涨，目前万科东海岸的成交价在4万左右，而且成交量非常低。如果是2010年买的新房绝对要亏损。

万科史上第一个临海豪宅万科十七英里，曾被称为万科的骄傲，据说，王石自己也买了一套。在2005年十一黄金周开盘，吸引全国不少富豪坐飞机前来排队，单价高达20000-25000元/㎡，且因当天即兴涨价导致购房者把售楼处砸了。甚至，这个项目开启了2005年的那波房价大涨。

2006年底，万科十七英里已达到4-5万/㎡。

但是，13年后，万科十七英里在链家的报价便宜的只有5万左右，涨幅为0，如果算上月供利息，业主要亏哭了。

反观龙岗布吉，典型的深圳刚需区，2006年万科东海岸以15000元/㎡开盘时，布吉新盘单价多在四五千块，2010年前达到10000元/㎡，而目前布吉新盘价格达55000元/㎡，涨幅高达5.5倍。反差强烈而鲜明，草根区打败了富人区！当然万科并没有输，输的是买万科海边房子并一直持有的人。

就连深圳全市均价，从2006年均价9230元/平米，到2018年的5.4万元/平米，12年里也涨了近500%。

最大的输家是买了东部华侨城的投资者，近期，盐田东部华侨城天麓某业主以原购价2854万（2008年购得）出售别墅，算上装修、税费、月供（或一次性投入损失的利息），至少亏损几百万。

天麓一业主朋友圈原价卖房

由于东部华侨城是建在险峻山顶的别墅，交通不便、生活配套十分缺乏，一直没什么人气，一套几千万的豪宅，想要找到买家真的不容易，两三千万为什么不去买深圳湾、香蜜湖、华侨城呢？谁会买一个持续贬值的没有流动性的有毒资产？

2008年，盐田一些海景楼盘，单价破2万元，可以与华侨城、香蜜湖豪宅比高低。十年前热炒的海景房，除了华侨城天麓、万科东海岸，万科17英里之外，中海半山溪谷、依山花园等海景房，涨幅都很慢，有的甚至是亏的。就整个盐田来说，十年仅涨了97%，年化收益率7%，略高于银行理财产品5%的收益率。盐田房价涨幅远远落后于深圳其他区域，并且这一差距还在加大。要知道福田香蜜湖06年房价，也只有一万有余，而现在香蜜湖二手房动辄十三四万的价格，跟盐田海景房相比，简直是天壤之别。

下面从盐田和南山区的走势图可以清晰的看出反差，南山区一路稳步上升，而盐田区十年前房价比南山区还高，2010年甚至高出南山近50%，但谁能想到，十年后盐田反而无法望南山项背了。

盐田区房价为什么跑输全深圳，十多年了，有些海景房为什么不涨反跌，究其原因，总结起来有几点原因：

1、因为深圳的城市发展方向是一路往西走！往东是背道而驰！一座城市的发展前景，首先依靠的是规划，决定一个楼盘价值的，首先是地段，距离市中心的远近距离，以及交通便利程度，还有各种市政教育配套等，这些都需要政府投资，开发商能做的很有限，华侨城投资的旅游项目也没有带动大梅沙发展。

所以大家在买房时首先要搞清方向，选择板块很重要，一定要跟着政府的投资规划走。

2、最早的CBD在罗湖，后来到了福田，现在到了南山，设想一下，有钱人在南山上班，住到盐田区豪宅，通勤时间有多长？开车堵车单程至少2个小时以上，对时间就是金钱的有钱人来说，这简直无法接受，周一到周五只能住市里。

而周末，十年前，车还不算多，去盐田不太堵车，后来随着去大梅沙海边玩耍的人流也越来越多，交通也越来越堵塞，尤其是节假日必塞车，相当于一年就有一百多天不能正常通勤，周末去住也很痛苦。

因此盐田海景豪宅就失去了居住属性，平日里只有保姆住，再好的海景资源房没有人接盘，也没有任何价值！

谁会愿意花上千万买个没价值的房子呢？有两三千万，他们为什么不去买深圳湾，不去买香蜜湖，不去买华侨城？

看看盐田和大鹏的常住人口增量就知道，本区域的房价有多少潜力了，而这种豪宅，非常依赖于高端产业人口的购买力，而这种人群又集中在福田和南山区，要他们跨过罗湖过来接盘有毒资产实在是异想天开。

平常外地也有人问我，是买郊区的别墅，还是市区的普宅，我都建议还是市区的普宅，再慢慢升级，因为别墅总价高，一般人买不起，而有钱人一定是往好地段跑，所以像盐田这种远郊别墅只会越来越贬值。

3、海景相比地段来说只是附加值，如果是深圳湾的海景房，那看海可以卖20万/平米，跟不看海的可以差5万一平米，但是如果在盐田，你看不看海，价值相差可能只有几百块，而且投资海景房相比刚需房还不值钱，以08年开盘的鹿港国际公寓为例，开盘8500元/平米，现在卖到4.1万，涨幅380%，远超海景豪宅。

因为刚需盘当时就卖的便宜啊，而且好歹还有刚需接盘，海景房起价太高，透支了利润空间，而且很多都是户型大，总价高，没几个刚需买得起。

4、5+2的生活方式并不现实，很多人在买房时想的很美好，周一至周五在市内住，周末到远郊别墅，或到隔壁城市周末度假，现在很多旅游地产都会打造出让人憧憬的生活方式，激发大家的投资欲望，但实际居住起来一开始还有新鲜感，后面就会感到很疲劳，没过多久你就会想抛盘了，随着抛盘的多了，但是接盘的又少，那二手房自然就卖不起价，这就是旅游地产的悲哀。

所以买旅游地产的我一般是直接告诉大家，如果你父母现在就可以过来养老住的上就买，住不上就不用急着投旅游地产，还是投刚需靠的住些，一定要记住，房子终归是用来住的。

樱桃大房子，专注研究房地产十年，通过深入研究宏观经济走势，为读者把握房地产跌涨周期，不唯空，不唯多，只唯实。