住宅改为商铺，遇到政府拆迁该怎么办

住宅改为商铺，遇到政府拆迁该怎么办

问题总结

律师全国拆迁经验交流群自建立以来，陆续收到很多成员的在线咨询，其中大家最关心的一个问题：“住宅改商铺，遇到拆迁该怎么办？”为此整理了一份最强攻略清单，告诉你应该了解哪些内容，应该怎么做！

一、以群内一成员为例（已经本人同意）：

2017年江西南昌的孙先生将自己住宅改成了商铺，进行装修，做烟酒批发生意。房屋性质虽然属于住宅，但是一直用于实际经营。现在政府要征收房屋，孙先生想知道自己的房屋 能否按照商业用房标准主张补偿 ，补偿的内容都有哪些?

二、律师分析：

目前住改商的问题已经非常常见，因为运营成本较低的原因，不管是在城市还是农村，这种现象普遍存在，但是住改商在遇到拆迁补偿问题时应当怎么办?下面就具体来谈谈关于“住改商”遇到拆迁问题应当如何处理?德凯律师团结合实务中的经验来进行阐述。

其实，全国并没有一个具体的“住改商”补偿标准，我国采取的补偿计算方法大多参照当地政府政策来评判。目前，我国采取的住改商拆迁的补偿标准主要有以下几种:

1、如果存在两层楼房，一楼是商业性质，二楼即便是住人，通常情况也是按照商业用房来进行补偿。

2、由于住改商的房屋有可能从住宅房屋改变用途，也可能是由非住宅房屋转变成商用房的，所以在制定补偿标准时也要区别对待。

3、参考商业用房进行评估，房屋所在的地段在补偿上也有所不同，由于每个地方的发展情况不同，结合多方面因素进行补偿是对被征收人比较公平合理的。

三、维权建议：

1、可以采用混合的标准进行补偿，是将以上方式，再结合案情，进行一个整合，取各种方式的优点，从而得出一个优中选优的拆迁补偿标准。

2、房屋的用途是由以下几个方面来确定的:房屋的用途以房屋所有权证书上标明的用途为准;所有权证未标明用途的，以产权档案中记录的为准;产权档案中也未记录用途的，看其实际用途是否符合经规划管理部门同意变更的依据，否则只能按照住宅认定，因此 擅自改住宅为商业用途的行为不能被视为住改商 。

四、相关法条：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第21条

被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。