万科物业移走小区绿植，改变绿地，扩建停车位
中房报记者 田傲云 | 北京报道
分明没有参加过是否上调物业费的投票，却在查票时发现自己投了赞成票。
今年4月份，家住北京顺义万科四季花城的业主陆羽发现自己“被投票”了，他表示自己及其家人从未投过票，吊诡的是，在去物业服务中心查票时竟发现自己投了赞成票。这样的投票结果遭到了业主们的质疑。
事情还要追溯到2017年9月，北京万科物业服务有限公司四季花城服务中心（以下简称“万科四季花城物业”）发出征求意见，拟上调物业费：多层住宅物业费上调50%，高层住宅物业费上调30%。同年12月5日，万科四季花城物业举办了开箱仪式并进行现场唱票，唱票结果显示2578户业主中有1432户业主同意上调物业费。随后万科四季花城物业宣布“涨价通过”，2018年开始按照调价后新的物业收费标准，收取物业费。
但业主普遍认为，此次投票程序不规范，上调物业费只是一场万科四季花城物业自导自演的戏。“投票环节既没有召开业主大会，也没有第三方的见证，唱票结束后只公示结果，却不公示详细情况。”有业主告诉记者。
此后，万科的业主们一年多的维权之路就此拉开。矛盾进一步激化发生在今年，4月19日，万科四季花城物业以有的业主欠缴物业费为由，发出一纸状书，这彻底让这场矛盾冲突愈演愈烈。
中央财经大学法学院副教授武腾认为，从投票、开箱验票、清点选票，到最后的唱票、计票，调整物业费的整个环节都应该在公证人员的监督下公开透明地进行，才能有效避免争议。
“如果确实存在多张选票都是同一笔迹或者多名业主‘被投票’的情况，可以和物业服务人进行协商，要求重新磋商，如果协商未果，物业服务人主张调整物业费的，业主可以以主张未达成合意为由，拒绝支付调整后的物业费。”武腾表示。
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多户业主发现自己“被投票”
业主陈磊告诉中国房地产报记者，自己所住的顺义万科四季花城小区，自2018年开始，多层住宅物业费由每平方米每月1.2元涨至1.8元，高层住宅物业费由每平方米每月1.8元涨至2.4元。
“很多业主并不支持上调物业费，可唱票结果却让我们傻了眼。”陈磊等多位业主告诉中国房地产报记者，2017年12月，万科四季花城物业公示的一份投票结果显示有55.51%的业主“同意”物业费上涨，达到“双过半”（经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意）的要求。
投票结果立即引起业主们的异议。“现在这样的物业服务水平，业主怎么可能同意上调物业费？”不少业主在接受记者采访时愤怒地说，小区的物业服务与管理严重缺位，小区内部经常脏乱差，很多地方的草坪都秃了，还存在私搭乱建乱堆放等现象，“比刚入住时那几年差远了。”
年年种不活的草坪被“整改”
“2017年底，有部分业主接到万科四季花城物业管家的电话，表示物业亏损要涨物业费，我们说需要考虑一下，管家说不管我们业主是否同意，都要涨价。”陈磊告诉记者，早在2016年，万科四季花城物业就曾以物业亏损为由，提出将每年的广告收入、停车费收入等公共收益用来抵扣物业费，并成功实现。至今，有业主还在怀疑其中的“操作”。
业主普遍认为，不能单凭物业亏损就上调物业费，物业费应该和服务质量挂钩，如果物业服务质量有保证，他们也愿意支付对等的物业费，但现在的物业服务和管理水平，并不值得付出更高的费用。
“我们曾在小区做过关于是否上调物业费的摸查，绝大多数业主都不同意上调物业费，还有部分业主根本就不知道要调价这回事。”陈磊告诉记者，他们曾要求公开投票详细情况，但万科四季花城物业百般推脱，先是借口说选票已封箱，不允许查看，后又说选票已经销毁。最近，万科四季花城物业再次改口，表示只有业主本人可以查看。
“我们有业主去物业前台查看，既没有让我们看原件，也不允许业主拍照留证。”陈磊告诉记者，已有多位业主通过查票发现自己“被投票”了，有的业主投下的反对票最后成了弃权票，有的业主没投票却投了赞成票。
“我连投票箱都没见过，怎么投的票？4月份收到法院的诉前调解书，我才去物业前台查票，结果还真有我投的赞成票，不过那签名字迹很生硬，明显不是我本人签字。”陆羽告诉记者，一直没有关注这方面的事情，2017年年底，也只是在小区遇到物业工作人员时，他们问过他是否同意上调物业费，当时，他明确表示反对上调物业费。
业主收到的诉前调解书
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投票过程有蹊跷
5月13日，为了进一步核实情况，中国房地产报记者来到北京顺义万科四季花城小区对“被投票”的业主进行走访调查。
“和我一起去物业前台查票的还有两位业主，查票结果和我一样。”陆羽告诉记者，在他们的业主群里，还有不少业主都存在“被投票”的情况。
同样“被投票”的业主徐兴告诉记者，“我投的是反对票，查票时却变成了弃权票。”
“有部分投了反对的选票，都没有被放进投票箱。”一位业主告诉记者，万科四季花城物业的工作人员上门收集选票的时候，他明确反对上调物业费，且投了反对票，但是物业的工作人员拿了票就走了，并没有放进投票箱。
在发现的确有业主存在“被投票”的情况后，业主对投票的公正性再次提出质疑，“投票过程太不严谨，两个物业的工作人员抱着投票箱上门敲门，让业主投票，也没有第三方进行监督，谁能保证真实性？为何最后只公示结果，不公示详细情况?”
5月15日，记者陪同一位“被投票”的业主来到北京顺义区旺泉街道办事处，该街道办工作人员表示，此前并没有业主反映投票作假的情况，若有业主对表决结果有异议，可以去物业查票检验。此外，旺泉街道办事处方面表示，其只有监督权，没有执法权。他们会向万科四季花城物业核实相关情况，若情况属实，将上报顺义区住建委及相关执法部门进行调查。
至于为何不公开详细投票情况，上述街道办工作人员表示这涉及业主隐私，“一些业主投了同意票，怕给他们的生活带来麻烦。”
随后，记者前往万科四季花城物业核实相关情况，希望能给予答复。但截至记者发稿时，并没有收到对方回复。
“我们希望能重新召开一次公开透明的投票。”不少业主告诉记者，如果只是个别业主的无心之失，可以作为无效票被剔除，但如果是多名业主“被投票”，则另当别论。
对此，武腾表示，如果遇到多张选票都是同一笔迹或者多名业主“被投票”的情况，可以和物业进行协商，要求重新投票，如果协商未果，可以向法院起诉前一次投票无效，因为存在不止一例虚假投票的情况。
中物志远（北京）法律咨询有限公司执行董事赵中华则认为，如果经过公示后，“问题票”的数量不足以影响总体投票结果，就不需要推倒重来。
有业主表示，这次上调物业费，万科物业方面只是告知旺泉街道办事处，和在顺义区住建委物业科走一下备案而已。过程与程序缺乏公证与监督，结果本身就是一个站不住的污点，怎么能相信？他们认为，万科四季花城物业未经协商调解，就把业主告上法院，这是一件很奇怪的事情。
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电子投票将向全市推广
事实上，万科四季花城小区业主所遇到的烦恼，正是传统的纸质投票方式带来的典型问题之一。纸质投票过程需要核实业主身份、发放选票、回收选票、唱票计票，整个过程耗时费力，容易对业主生活造成干扰，且选票真伪难辨，更容易引发虚假投票、表决结果不公开不透明等问题。
记者了解到，为了破解业主投票难的问题，从2018年开始，北京市住建委开始推广“北京业主”APP，其主要功能包括投票表决、通知公告等。小区上线“北京业主”APP后，业主输入身份信息、房产信息完成实名验证后，就具备投票资格，无须受时空限制；投票结束后，系统自动计算出结果，也更方便快捷。
手机投票时除了身份认证外，还会通过验证码确保身份真实，投票过程也是全程可追溯，一旦有纠纷，后台一查便知。
目前，“北京业主”APP已覆盖北京市1200余个小区，2019年预计上线3000个小区。
中国房地产报记者从顺义区住建委了解到，顺义区也正在积极推广该APP，并计划接下来展开相关培训。
（应采访者要求，本文所涉及业主均为化名）
（此文刊于中国房地产报5月20日10版 责任编辑 邓雨楠）
流程编辑：曹冉京
审读：戴士潮
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