从2019南宁地王年，看邕城十年地王沉浮

2019年，注定是南宁的“地王年”。

Part.1 轮番地王之下，南宁房价名义上涨

3月29日，南宁新地王之战中，龙光以14478元/㎡实际楼面价、126500㎡产权移交面积拍下近五象湖，平乐大道以西的南宁新地王（案名：龙光天瀛），刷新竞产权移交面积。

4月30日，阳光城+凯南以13658元/㎡实际楼面价拍下青秀区柳沙路南面的柳沙地王，差点问鼎南宁新地王。

▲柳沙地王地块位置| 南宁楼市圈奈奈制图

5月9日，山海湖集团以3060元/㎡实际楼面价、142.8%土地溢价率拍下吴圩光明路东侧地块，刷新了吴圩以往实际土拍楼面价。

这还不算完，青秀区桂海外环高速东侧、凤岭南路南侧又一个楼面价高达11249.94元/㎡的地块将于5月22日开拍，楼面底价之高，远远超过南宁新地王和柳沙地王的价格，而且这个地块竞公租房面积，以“限最高地价、竞公租房”首开南宁土地竞拍方式先例。

和土拍市场的持续狂欢相呼应的，是南宁房价的“名义”上涨：继新地王之后，南宁五象新区多盘报价上涨500元/㎡以上；新拿预售证项目预售价也纷纷上涨，合景香悦四季以19124.5元/㎡预售价、涨幅高达11000元/㎡刷新上涨记录；超10盘房价到2万+大关...

▲合景香悦四季新备案价| 南宁房产局

Part.2 南宁10年地王，成交记录不断刷新

如果还把土地拍卖的举牌叫号当作枯燥无味的固定程序，那是没有真正了解房价的最初博弈。土拍市场的暗流涌动和厮杀缠斗，不仅房企实力正面交锋的第一战场，更是未来房价的孵化器。

记录从来都不是用于保留的，它的终结目的拿来打破。

就像南宁历届地王。

回顾南宁土拍十年地王沉浮，从楼面价、成交单价、成交总价的刷新，见识了南宁十年间房价的起伏。“眼见他起高楼，眼见他宴宾客，眼见他楼塌了”，地王好看却不好消化，卖相好看却又不代表吃相体面。昔日土拍现场上的挥斥方遒，并不意味着每一个地王，都能圆满收场。

虽然南宁新地王近1.5万/㎡的楼面价，远远赶超南宁全市平均房价。但这并不是南宁土拍楼面价第一次过万和超过面包价，早在2010年，就已经达到1.1万/㎡，而那时，南宁市的房价刚跳到6字头。

从2009年至2019年，南宁土拍地王保持记录被一次又一次的刷新，从高到令人发指，直逼全市平均房价的楼面价，再到整体一拥而应全面上涨的房价，地王从来都不是一个孤单的个体。

▲南宁十年地王| 南宁楼市圈制表

Part.3 两个彻底凉透的地王，都全国有名了

十年间，能数得出已经凉透的南宁地王有两个。分别为名震全国的2010年金浦路地王（楼面价11033元/㎡）和2013年竹溪大道东侧的地王（楼面价8933元/㎡）。金浦路地王火到什么程度？它让潘石屹说了两个字：疯了，任志强、闾丘露薇等名人纷纷发博评论。

而拍下金浦路地王的正是南宁当年红极一时，如今留下一堆烂摊子没有收拾就跑路的红日东升。

▲2010年社会各界对南宁地王的评价

危险的地价、肯定会出事.....地王刚拍出，经济学家谢逸枫就评价："如此高价的地王，不仅南宁危险，开发商也非常危险。如果今年中央再出新政策，未来南宁2年内的房地产市场必然受政策调控影响，开发商将面临退地或因资金紧张出现被政府没收的危机，另外还可能导致发生烂尾楼的现象。"

真是一语成谶。不到一年，钢铁实业出身的红日东升被传资金链断裂，该地块同年被国土局收回，那一年，红日的土地储备高达20多亿。疯狂的土地储备之后，红日江景、红日国贸等项目无法通过五方验收，直到2015年，因楼盘停工、拿不到房产证等问题，红日业主在当年房博会上爆发大规模的WQ行动。

至此，红日在南宁地产行业彻底一蹶不振，从此销声匿迹，只留下一条又一条的失信未履行记录。

▲红日东升进失信名单| 天眼查

而这个地块最新的信息还停留在2015年的8月，貌似，曾经高光的金浦路地王要并入会展中心改扩建设计方案，未来该地块可能会建起一栋集酒店和办公为一体的高层建筑（红色粗线画圈处），具体现在动工如何，尚未可知。

▲金浦路地王位置| 南国早报

而另一个2013年竹溪大道竹溪大道东侧的地王，命运也是坎坷得很。这块位于竹溪大道东侧的36.826亩地块，被名不见经传的广西润洲投资有限公司拿下，PK掉一大众品牌开发商，以单价2680万元/亩，总价9.8亿元，8933元/㎡的楼面地价成交。

而润州投资公司的背景的复杂程度，堪比一部黑道大片。

据深圳南方都市报报道，该公司为广西“投资大亨”吴东的家族企业。2014年，出身玉林博白的吴东涉嫌骗贷328亿，更因为儿子雇凶把柳州银行董事长李某砍成重伤而被起底上亿身家。

▲有关润洲投资的报道| 南方都市报

2014年9月24日，柳州市城中区人民检察院以涉嫌骗取贷款罪将犯罪嫌疑人吴东、朱锦华、杨静等8人批准逮捕。曾经疯狂圈地的投资项目，要么烂尾，要么杳无音讯。而风光一时的竹溪大道地王也随着吴家企业解体，超过国有建设用地使用权有偿合同约定的动工开发日期满一年未动工，于2015年11月23日被国土局收回，至今仍然杂草丛生，附近的居民还在上面种了菜。

▲2013年竹溪大道地王位置| 奈奈拍摄

咦！这两块都靠近竹溪大道的地王，当初风光拍下的时候，一定没想到如今的境地。白白糟蹋了这么好的地段，想想周边的房价都到什么程度了。

▲竹溪大道二手房房价| 房天下

Part.4 被收回/降价/停工，结局不约而同

有铩羽收场，也有天下赢家。作为早期有资料可循的南宁地王，华发·国宾壹号开了一个非常好的头，更是南宁能数的上来房价破2万/㎡的楼盘。

2009年开始，四个地块已经开发到了最后的第四期。坐享荔滨大道邕江国宾一线景观，南宁贵族幼儿园之一的容闳幼儿园，仅此两项背书，都能全部秒杀南宁一大众滨江江景房，算是南宁最好的江景房之一。

▲华发国宾壹号、容闳幼儿园| 懒虫拍摄

而同样是在竹溪立交商圈，在竹溪大道的另一个方向，龙光2012年拍下的厢竹大道地王就完满收官，开发楼盘案名为龙光君御华府，如今二手房房价已经高达2.2万元/㎡。

从2014年的8、9字头，到2015年11000元/㎡，再到如今二手房房价的1.8-2.2万元/㎡之间，做梦都能笑醒吧？

▲龙光君御华府| 奈奈拍摄

除此之外，还有江南万达广场、振业邕江雅苑、大唐·臻观、霖峰壹號、瀚林学府、万科金域中央等优质地王项目，其中江南万达广场、振业邕江雅苑已经售罄，二手房房价分别为1.2万和1.1万元/㎡。大唐·臻观作为南宁为数不多的大平层高端产品，更是卖到2.2-2.6万元/㎡之间，还因为拿了2018年亚洲不动产上了纽约时代广场。但卖得好不好，不好说。

▲上了纽约时代广场的大唐臻观

相比之下，负面缠身的天誉城就显得很被动，高地价、好地段却开发不出高端楼盘，品质备受质疑。而江南区的中昂国汇，价格高卖得不好，面对隔壁的建发玺院降价却不敢出手，非常左右为难。

而进度极其缓慢的凤岭北荣顾·书香门第，至今仍然在筹备中...或许，在用时间的“拖”战术，熬得未来高房价。

▲荣顾书香门第路牌| 懒虫拍摄

Part.5 狂欢背后，依旧是购房者买单

2017年11月底，华侨城转让北京丰台地王板块；上海楼板价超10万元/㎡的地王遭质疑变身停车场；南京地王“崩盘”停工；融信中国位于上海静安区的地王项目，偏西侧的一块被拿来停放共享单车。克尔瑞数据统计反映，2017年全国14个地王地块仍处于未开工状态，主要集中在上海、广州、深圳、苏州、厦门等核心一、二线城市，其中不乏2016年上半年便成交，目前闲置时间已达一年以上的地块。

▲南京地王上停了共享单车

被收回、停工、降价，和全国那些流产的知名地王相比，南宁的这些地王也一样，但总体表现不能说太差。只是为了拼地王，高杠杆拿地，结局各有不同罢了。

根据《中国经济周刊》的统计，2016年拿地支出前15名的房企中，由央企和国企组成的“国家队”占据8席，16个拿地总额超百亿的巨无霸项目中，有9家花落“国字头”。2017年“房住不炒”的新形势下，“国字头”知进退。但仅2017年11月，就有11家房企密集抛售15个房产项目，总价高达560亿元，其中9家为国企、央企。而财大气粗的一线龙头也是地王制造主力。

譬如华发、振业，国资企业；龙光、万科、万达，一线龙头房企。

说到底，不仅开发商实力的问题，喊得下却啃不动，黑马没这么好当，地王有这么好叫，后续的开发资金压力，只有自己知道。但随着调控的升级，相比较其他省份地王项目的偃旗息鼓和转入低调，南宁却迎来新的“地王年”，土拍更是放开了毛坯限价。乐观一点说：就当成南宁城市整体升级向上的信号。

毕竟，地价、房价对于一个城市而言，至少象征着城市地位。南宁的发展潜力还是很大的，目前房地产也在上升的阶段。光土拍这块，2018年南宁就成功出让50幅4036.58亩商住地，同比上涨12.58%，实现量价齐升。

▲2018年土拍成交面积| 南宁楼市头条

只是，在此借用一个网上评论：如果说楼市是一场盛宴，政府、银行、开发商和富有投资客则成为这场房地产盛宴的分享者，而大多数的购房者，却被高房价掏空了口袋里的所有积蓄。是的，狂欢之后，最后给地王买单的，依旧是普通的购房者。

而对于买房而言，能早上车，就不要晚一步。因为地王对房价的影响力，真的很大，即便没有，也能制造出来。

▌撰稿：懒虫

▌主编：吴晓苑

▌数据统计：南宁楼市圈