再提京津冀，有何不一样？

五年前，京津冀三个字，正式从三地名简称上升为国家战略的协同发展，也正是基于此，环京楼市迎来了属于自己的风口，以人眼可及的速度不断成长为京城外溢购房者的栖居胜地。

五年来，京津冀协同发展不断推进，在人才发展、交通一体化、产业升级转移、公共服务共建共享等方面成效显著，也正是多重利好的叠加，让环京区域成为全国最瞩目的热点，各路资金纷至沓来，疯狂的炒房客让环京房价一路狂飙，自然也促使政府不得不出台号称“史上最严”的限购政策。

大环京楼市因调控趋于降温，京津冀协同发展也受制于调控，逐渐淡出我们的视线，但三地的协同发展却在可期的速度中不断进阶为下一个利好环京区域的重大爆发点。

这个爆发点是什么？

今年，国家发改委印发了《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，“以单一大都市为核心，向外辐射1小时通勤”的都市圈概念被首次提出。

根据指导意见介绍，城市群是新型城镇化主体形态，是支撑全国经济增长、促进区域协调发展、参与国际竞争合作的重要平台。到2022年，都市圈同城化取得明显进展，基础设施一体化程度大幅提高，阻碍生产要素自由流动的行政壁垒和体制机制障碍要基本消除。

引人关注的是，指导意见提出：要放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制，在具备条件的都市圈率先实现户籍准入年限同城化累积互认，加快消除城乡区域间户籍壁垒，统筹推进本地人口和外来人口市民化，核心含义无外乎加快大城市格局的整体推进和建设。

未来，城市群将是我国城市发展的主体形态，对社会经济发展起到重要支撑作用，而都市圈则将是城市群保持经济持续发展的强大引擎。

具体到环京都市圈对辐射区内城市的主要作用和积极影响，4月26日，在华夏幸福产业研究院主办的“环北京都市圈区域价值论坛”上，来自不同领域的专家学者从不同的研究领域和行业视角对环京都市圈未来的发展进行了解码。

环京都市圈，作为国家核心五大城市圈之首，又借力京津冀和雄安新区两大区域利好政策的加持，自然在国家都市圈战略发展当中，起着至关重要甚至是要为其他都市圈起到示范带头作用的核心位置。

专家指出，实现区域价值需跨越“三重门”，即寻找区域价值、价值产生于什么以及价值的汲取。大都市圈的功能在不断变化、升级，空间上、距离上也在不断变化。按照经济学规律来分析，未来，除了一小时通勤，还会有产业价值链的覆盖区、分工关联的地区等。

非首都功能疏解、京津冀协同发展要取得稳定持久的成效，就要在区域空间战略上谋长远、谋根本，使各个城市的发展都符合都市圈建设的内在规律要求。这样一方面可以解决或避免城市病问题；另一方面，以都市圈为基础建立起来的京津冀城市群，才是更具有效率和生命力、可持续的城市群。

此外，合硕机构首席分析师郭毅表示，今年春节过后，整个环京片区出现了一轮整体的成交升温局面。从东部的北三县，再到东南武清、永清、廊坊、固安，都在呈现快速增长的趋势，致的同比的涨幅基本在50%到100%之间，特别是霸州区域，实现了去年同期的翻倍增长。

究其背后的原因，有以下三点：

1

京津冀协同发展交通一体化的高速推进，实现了整个区域的一个连接和粘合；

2

公共服务一体化上，也有了明显的推进，今年我们能看到北京的公积金，实现京津冀的互认、更加便捷的异地购房；

3

产业一体化，比如很多知名的厂商，小米、京东、华为等品牌，将研发基地放在北京，但是把制造基地迁到河北的一些区域，对环京区域形成有利的支撑。

从整体来讲，随着环京发展势头和北京连接度的加强，区域还是有着非常好的发展前景，也带动了一部分的购房者对环境区域的未来的预期产生了新的转变，所以才会带动了大量需求进入到环京这个板块来。

虽然环京当前的调控政策还未见松动，但是随着房地产长效机制的逐步落地，这种激进的调控政策必定会趋于平和，环京的投资价值依然后劲十足。

而伴随都市圈发展上升至国家战略层面，京津冀都市圈内的哪些区域将迎来新的发展机遇，不断释放区域价值？

京西、北部作为“生态涵养区”，是首都的生态屏障和重要资源保证地，不再进行深入的城市化发展，因此，北京的东、南部就成为京津冀都市圈发展的重点方向。

其中，位于冀州平原东部的霸州，北距北京80公里，东临天津70公里，西接雄安新区35公里，是京津雄都市圈区域联动的枢纽城市。霸州市周边100公里范围内拥有三大国际机场和三大天然良港，域内高速公路“五纵两横”、高速铁路“四纵两横”，形成多个“黄金十字交叉”。

日前，京雄城际铁路北京段启动铺轨，预计7月试运行调试，9月与新机场同步开通运营。随着京雄城际的开通，京德高速的规划建设，将使霸州与北京的距离缩短至半个小时之内，霸州与大兴国际机场的距离缩短至一刻钟之内，为霸州承接京津产业转移、推进产业升级提供更突出优势。

另外，霸州把培育和发展战略性新兴产业作为转方式、调结构的重要举措，明确了打造电子信息、休闲食品、高端装备、健康医疗器械四大先进制造业和温泉颐养、商业服务两大现代服务业的“4+2”产业体系的总体目标。

未来，借势京津冀协同发展和雄安新区规划建设的重大战略机遇，伴随首都新机场和京雄铁路的落成运营，以及京津冀世界城市群建设的加快推进，霸州的区位优势必将更加凸显。

其实早在去年，地产圈头部房企就已经将敏锐的嗅觉投放在都市圈集合的区域进行拿地和布局，伴随都市圈的发展与成熟，一线城市、二线城市和三四线城市的划分或将成为过去，粤港澳大湾区、长三角城市群、京津冀城市群则将成为未来城市层级划分的重要参考标准。

五年为期，再提京津冀，都市圈概念的进阶和升级，已然成为环京区域蝶变的下一个契机，谁能清楚的认识到这一点，谁就能精确踏准楼市下一个投资置业的高地。

这一点，毋庸置疑。

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