一份非洲楼市价格清单：带你纵深探秘“魔幻”的非洲房地产！

非洲，作为世界面积、人口第二大洲，占全球总陆地面积的20.4%，一共54个国家和地区，约12亿人口。不仅拥有富饶的土地，丰富的自然资源，更是世界古人类和古文明的发祥地之一。但长期以来，这片神奇而美丽的土地却被世人烙上了“落后”的印记。

然而，近几年的数据显示，非洲各国的各项经济指标都表现良好，仅2016年，尼日利亚和南非两国就贡献了非洲近一半的GDP，东非成为迄今为止非洲大陆经济增长最快的地区，埃及，摩洛哥，安哥拉，加纳，莫桑比克，埃塞俄比亚，南非，尼日利亚，坦桑尼亚和肯尼亚这10个国家吸引了超过90％的新外商直接投资项目。2018年非洲GDP前三国分别是：尼日利亚、南非和埃及。

众多亮眼的成绩单，都让非洲不断刷新着自己在世人心目中的形象，让世界开始重新审视这片充满了生机和活力的土地。伴随着经济的发展，非洲各国的房地产领域也紧随其后，各项数据指标均表现不俗。为什么在人们的印象中如此“落后”的地区，房价和租金收益能如此坚挺？以下，有路为大家梳理了部分非洲国家的房价相关指标，帮助大家纵深了解非洲各国的房地产市场，希望能为大家未来的投资方向提供预判：

从价格排行中不难看出，非洲各国的房价跟其“贫穷”的标签背道而驰，恰恰相反，部分国家和城市的价格都一反常态让人无法想象。尤其是排名前十的国家，每平米均价若以美金结算，换算成人民币可是一个不小的数字，但由于政策和市场不同，除了纵向的比对之外，还要从横向去分析，租金回报率或许更能体现某一区域的投资潜力。

非洲城市风光

从各类经济分析中究其根本，除了我们所知道的非洲各国经济指数外，还有2方面值得我们注意：第一，非洲当地的资产阶级将资金投入地产以求保值，确保了非洲房地产的相对稳定，而且非洲目前已经出现了中产阶级，2017年就有数据显示，许多大城市的中产占比超50%，全国有消费力非洲中产已达2.6亿人，占了非洲总人口20%。第二，外国投资者功不可没，法国人、比利时人、英国人、意大利人、美国人和一些澳大利亚人进入非洲房地产市场，大量外资的流入刺激着非洲各国的房产指数屡创新高。下面我们就挑几典型城市重点展开介绍。

繁华的非洲集市

01尼日利亚 租金收益平均值 33%

房地产相关指数

价格与收入比率：13.79

价格出租比率 - 市中心：3.01

价格与租金比率 - 中心以外：1.91

全国租金平均收益：33%

尼日利亚是非洲的第一人口大国，位于西非，总人口约1.73亿，占非洲总人口的16%；2003年起尼日利亚经济保持稳定增长，截至2016年，尼日利亚GDP超过南非，位列非洲第一，成为世界第26大经济体，占据西非国家经济共同体总GDP的3/4以上。尼日利亚日益增长的人口和经济实力保证了居民购买力和消费能力。2017年7月，尼日利亚GDP增长率达到8.97%，2018年GDP增长率稳步增加。

尼日利亚GDP增长情况，数据来源：世界数据图册

尼日利亚拉各斯房价

尼日利亚的拉各斯靠近海边，是撒哈拉沙漠以南非洲的第一大城市，被誉为“尼日利亚的上海”，世界银行也称它为“非洲未来的香港”。这是一座由岛屿组成的港口城市，是商旅们聚集的地方，也是尼日利亚最具有经济实力，最富有的州。

尼日利亚风光

02南非 租金收益平均值 5.5%-8.3%

价格与收入比率：7.88

价格出租比率 - 市中心：14.81

价格与租金比率 - 中心以外：11.46

全国租金平均收益：5.5%-8.3%

南非的房价一直以来都略有争议，根据第一国民银行（FNB）的数据，该国的房价在2017年仅上涨了3.7％左右，根据CPI数据显示，房价在（通货膨胀后）下降了2.4％。然而，这样的形势正在有所回转。从2017年的平均房价增长率3.7％开始，FNB的房地产经济学家约翰·洛斯（John Loos）就预测南非房价将提高到接近5％。

南非近5年房价走势，数据来源：CEIC

南非的租金收益率很高。尤其是小型公寓，在大城市里可以获得良好的租金收益率。约翰内斯堡公寓的总租金收益率从6.5％到9.3％不等。开普敦公寓的总租金收益率介于5％至8.3％之间。

南非-开普敦

开普敦是非洲最受欢迎的旅游目的地之一。其迷人的海滩和天气是退休人员和外国购房者的理想选择。Atlantic Seaboard酒店是最受欢迎的酒店之一，因为海滩和悬崖Bakoven，Bantry Bay，Camps，Clifton，Fresnaye，Green Point和Mouille Point等高档社区。一些房屋坐落在悬崖上，享有大西洋一览无余的景色。City Bowl包括开普敦的中央商务区，是另一个高档住宅区。它是开普敦最稳定的住宅市场之一，因其优越的中心位置和充满活力的国际化生活方式而备受外国游客青睐。

03肯尼亚 租金收益平均值 6.66%

价格与收入比率：21.32

价格出租比率 - 市中心：19.32

价格与租金比率 - 中心以外：18.39

全国租金平均收益：6.66%

这应该是一个经济发展相对稳定的地区，在肯尼亚，大多数购买房产都是现金支付的方式，因此，抵押贷款市场仍然不发达。政治不确定性现虽然对住房市场产生了不利影响，然而肯尼亚的经济势头依然强劲。国际货币基金组织（IMF）的数据显示，2016年经济增长强劲增长5.8％，略高于2015年的5.7％（IMF），使其成为撒哈拉以南非洲增长最快的经济体之一。

肯尼亚草原

没人会说内罗毕的房子很便宜，一个漂亮的大房子在仍然是一个贫穷的国家里可能售价会高达110万美元，而且租金回报相当不错。内罗毕公寓的总租金收益率中等，约为6.0％至7％。联排别墅的收益率约为5.0％至6.0％。独立式住宅的产量较低，为4％至5.5％。内罗毕房地产具有巨大的资本收益潜力。值得一提的是，肯尼亚的交易成本非常低，没有所得税、继承税和赠与税。

04埃塞俄比亚 租金收益平均值 12.91%

价格与收入比率：30.00

价格出租比率 - 市中心：7.74

价格与租金比率 - 中心以外：9.46

全国租金平均收益：12.91%

中非贸易研究中心提出，尽管面临全球和国内的经济挑战，埃塞俄比亚经济在未来两年内仍将继续增长。并且预测埃塞俄比亚经济2018年和2019年分别增至7.3%和7.5%。财政刺激、基础设施和外资制造业的进入、经济多样化和强劲的国内需求将继续支持埃塞俄比亚经济增长。

埃塞俄比亚5年经济走势，数据来源：CEIC

Global2018年埃塞俄比亚研究数据中指出，华为与埃塞俄比亚政府签署备忘录，双方将在ICT人才培养方面展开合作，促进埃塞俄比亚主要大学及院校的发展。目前埃塞俄比亚是非洲第五大经济体，预计10年内将成为第三大经济体。埃塞俄比亚的人口数量位居非洲第二，各项指标均指向经济需求，埃塞俄比亚的发展前景还是十分可观的。

05埃及 租金收益平均值 9.40%

价格与收入比率：12.91

价格出租比率 - 市中心：14.76

价格与租金比率 - 中心以外：15.33

全国租金平均收益：9.4%

埃及目前的房地产市场受政治影响还存在一些波动，但令人惊讶的是，埃及的房地产市场普遍预计未来几年价值将大幅上涨，高端建筑正在蓬勃发展以满足需求。从长远来看，根据一些经济学家的说法，英镑浮动早就应该提高埃及的外部竞争力，从而吸引更多的外国投资进入房地产市场。2016年埃及经济强劲增长4.3％，高于2015年的4.4％，根据国际货币基金组织（IMF）的数据，预计2018年将再增长4.5％。

埃及1年内GDP增长情况，数据来源：CEIC

埃及金字塔

小结:非洲经济虽然还谈不上日新月异，但相对自身的历史而言，已经在逐步走出困境，并且正在稳步前进。至于房地产市场，不论是基于本国经济增长的基础，还是中产阶级成长的需求，亦或者国外投资者的进入，市场走向也正趋于良性发展和转型。非洲楼市，将是一个很大的命题，值得我们在往后很长一段时间里深入研究。