行业观察 | 深挖社区需求，社区增值服务实现较大幅度增长

引言

社区增值服务作为社区服务商基于客户资源再挖掘而产生的社区服务模式，旨在读懂社区居民的消费主张，为业主营造一种追求幸福生活、社区和谐关系氛围，实现业主社区美好生活愿景。

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技术发展与需求提升

刺激社区增值服务供给端快速发展

随着企业年报披露期的结束，11个在港上市物业企业已完成2018年度业绩披露工作，在业绩披露报告中企业营收增长比较亮眼的地方在于企业增值服务业务部分的收入呈现出快速上涨的趋势。

社区增值服务收入增长呈上涨趋势的主要原因有三：

• 在企业经营层面上，基础物业服务模式实现业务增长限制较大，企业需要持续找寻新的业务增长点，而社区服务企业作为最贴近社区消费人群的运营商，也是最了解业主需求的企业，能够敏锐发现市场机会并及时创新服务内容，实现社区增值服务收入的较大增长。

• 在业主需求层面上，随着国家城市化进程的不断推进以及城镇居民收入的提升，人们对于社区日常生活的便捷性、社区生活的舒适性等方面的要求提高，对更多社区增值服务的需求日益增长。

• 在技术发展层面上，随着互联网、物联网等相关技术的日益完善，社区服务商在提供具体社区服务时能够连接到更多的线上线下平台，能够较大程度上整合企业与社会各方资源，实现服务的便捷与高效，进而挖掘更大的社区服务价值。

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上市公司增值服务收入逐年增高

或为企业盈利大趋势

对于目前已上市的物业企业而言，登录资本市场的确拓宽了企业融资渠道，在资本市场严格的监管环境下，企业会自觉加强自我管理并制定良好经营规划战略，以实现企业营收及利润的大幅增长。

通过对代表性社区服务企业2018年营收状况进行分析可以观察到：

物业管理服务收入增长明显：代表性社区服务企业加大市场扩张力度，收并购策略效果显现，企业规模持续扩张；服务规模的快速扩张，为企业社区增值服务带来了巨大的服务群体，促使企业该部分业务收入的快速增长。

社区增值服务收入占比持续放大：在企业规模快速扩张的过程中，社区增值服务需求迎来快速发展期，社区服务企业承担着提升居民生活质量的重要使命，提供多元化的社区增值服务内容以满足居民快速增长的服务需求，使得多数企业增值服务收入增长速度高于企业收入增长速度，使得社区增值服务收入占比持续放大。

增值服务收入逐年走高

2015-2018年以上社区服务企业增值服务收入部分呈现持续上涨趋势，且在2018年均有实现了较高的增幅（本文仅列举部分已上市社区服务企业数据）。

碧桂园服务、彩生活2018年增值服务收入均在4亿元以上，中海物业增值服务收入在4亿港元以上，雅生活社区增值服务收入也达到近3亿元，永升生活服务该部分收入为2亿元，新城悦与佳兆业物业该部分收入则略低。

图表：部分在港上市企业社区增值服务收入（亿元）

数据来源：各企业年报、招股书

企业点评：

碧桂园服务2018年社区增值服务部分实现收入4.2亿元，同比增长72.5%，是目前已上市企业社区增值服务收入最高的企业。

碧桂园服务致力于成为“全周期社区生活服务整合运营商”，围绕社区成熟发展周期、业主家庭成长周期和房产价值周期，为业主提供全方位的社区增值服务，深度挖掘市场潜力，进而有力提升社区增值服务收入。

彩生活2018年社区增值服务收入为4.1亿元，同比大幅增长47.5。

彩生活秉承“将社区做到家”的价值理念，专注于扩展为社区业主提供多元化增值业务服务，并凭借多年物业管理经验，建立完善的线上+线下服务体系，持续提升增值服务收入，并加大与第三方专业商品及服务供应商的合作，促使社区增值服务收入在2018年实现增长。

中海物业2018年社区增值服务收入为4.1亿港元，同比增长55.7%。

中海物业在2018年，确定了“持续提升客户满意度和经营规模，以改善基础物业管理服务不足之处，并借助物联网平台和移动互联网平台为营销渠道，以提升非基础服务收入佔营业额比重”的整体发展策略，面向市场大力拓展业务面进而能够助推增值服务收入增长。

雅生活实现社区增值服务收入为2.9亿元，同比大幅增长183.7%，在上市社区服务企业中属于增幅最大的企业。

雅生活围绕人、房、车、公共资源，构建起全周期社区经济生态圈。企业所提供的社区增值服务主要是在于提升在管物业业主和住户的社区生活体验并实现物业的保值增值，通过持续提供多样化、差异化的社区服务内容，促使社区增值服务收入在2018年实现较大突破。

多企业增值服务收入占比呈上涨趋势

在所选取的企业中，多数企业增值服务收入占比呈现波动上涨趋势。企业增值服务收入占企业比重多数集中在8%~10%区间范围内，彩生活与永升生活服务社区增值服务收入占比在10%以上，后者社区增值服务占比高达18.4%。

图表：社区增值服务收入占比

分析部分企业主要服务细项可以发现，企业所提供的社区增值服务细项较多集中于：房屋租赁、停车位服务及社区相关配套服务上。

图表：社区增值服务细项

数据来源：各企业年报

企业点评：

碧桂园服务在过去三年从业主生活需求入手，在新旧社区大力推广该板块业务，为在管物业的业主及住户提供广泛的社区增值服务，加上企业业务体系持续优化，可持续经营能力显著提高，促使企业在2018年板块的主营收入增速明显高于同期物业管理服务。

中海物业2018年社区增值服务进一步扩张，该部分收入占总收入的9.9%，较2017年上涨2.1个百分点。2018年企业服务服务更加多元，增值服务不断延展深入，涉足养老、金融、租赁、教育、旅游及零售等，为物业行业带来了新的收入和利润增长点。

彩生活社区增值服务收入在2018年占企业总收入比重为11.3%，较2017年下降5.7个百分点。主要是由于彩生活在2018年大力进行市场外拓，使得物业管理服务收入大幅增长，引起其占比也大幅提升，而社区增值服务收入增长速度不及物业管理服务收入，进而导致社区增值服务收入占总收入比重下降。

结语

随着房地产市场进入存量时代，未来社区服务规模增长空间巨大，企业在深挖社区需求的基础上，结合互联网技术的应用，更好服务于社区增值消费细项，满足社区市场需求，为未来社区服务市场增添持续市场动力。通过线上与线下相结合的方式提高社区服务运营效率，更好改善人群居住体验，营造美好社区生活场景。

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