为规范广东省制造业企业的工业物业产权分割及分割转让不动产登记行为，支持制造业企业盘活土地资源提高利用率，广东省自然资源厅近日印发了《关于明确工业物业产权分割及分割转让不动产登记有关事项的通知》（以下简称《通知》），将于2019年5月1日起正式施行。
估价师点评
工业物业由于具有体量较大、易受限制、市场较小等特性，加上交易手续较复杂等原因，使得工业物业市场不活跃，变现能力弱，一旦需要出售，通常需要较长时间才能脱手。《通知》制定的核心是支持制造业企业盘活土地，同时设定了一些限制条件防范擅自改变工业物业的土地和房屋用途进行商品房开发。
由于价值越大的房地产变现能力越弱，所以可以分割转让的房地产变现能力较强。工业物业产权可按幢、层分割登记及转让，在一定程度上降低了工业物业进入门槛，增加了工业物业流动性，提高了变现能力，对工业物业价值有正面的影响。同时，产业投资者在自有产权中生产有利于企业经营规划，工业厂房集约利用，增加产业集聚度等方面对于工业物业价值而言都是利好因素。
该《通知》的印发实施，将为进一步规范广东省制造业企业的工业物业产权分割及分割转让不动产登记行为，全力支持制造业企业盘活土地，降低制造业企业成本，推动实体经济高质量发展提供强大助力。
《通知》第三条“经批准单位或土地使用权出让方审核同意，并重新签订土地使用权出让合同或补充协议后，可按照本通知有关规定进行分割、分割转让”。这里说经批准可以分割转让，但是没有说明补缴地价等的具体安排，可以说这个政策还有很多细节没有明确。由于各地情况不一，《通知》明确各地级以上市可结合当地实际制定实施细则。
《通知》对工业物业价值影响有多大，须等待各地实施细则出台才能作具体测算分析。
近几年，粤港澳大湾区城市产业用地的政策出台比较密集，以促进产业用地的集约节约利用为原则，出台的政策也处于一个不断细化过程，既有产业用地管理的政策，也有产业用房的管理政策，这些政策从不同层面和角度对产业用地和用房提出了要求：譬如出让年限、转让限制、地价标准、建筑设计、登记管理等，政策的变化也进一步体现了近几年在产业升级过程中更加注重产业化、去房地产化。
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文件解读
主要内容：
>>关于可进行分割和分割转让工业物业产权的界定。
《通知》第一条明确“制造业企业在工业性质国有建设用地上已确权登记的厂房、仓库等物业的国有建设用地使用权及房屋所有权（以下统称为“工业物业产权”）可以按照本通知规定进行分割和分割转让不动产登记。工业物业产权可按幢、层等固定界限为基本单元分割为可以独立使用且权属界线封闭的空间”。这里包含了如下几层含义：
◆ 可分割和分割转让的工业物业是在国有建设用地上建造的，且该国有建设用地的用途为工业；
◆ 可分割和分割转让工业物业产权必须是已确权登记的，即不得采取预售方式进行分割销售；
◆ 分割后的工业物业需具备可独立使用状态且可形成权属界线封闭的空间。
>>关于受让主体资格的限定。
《通知》明确“分割转让工业物业应用于引进相关产业链合作伙伴的产业项目，受让方须为经依法注册登记且为转让方的产业链合作伙伴企业”。即受让方需是：◆ 已经依法注册的企业；◆ 转让方的产业链合作伙伴。
受让方是否为转让方的产业链合作伙伴企业，工业和信息化部门一般应在7个工作日内将意见回复不动产登记机构。
>>关于高标准厂房和工业大厦的定义和规定。
根据《通知》第六条规定，高标准厂房和工业大厦是指容积率在1.6以上，二层及以上且带工业电梯的标准厂房。
建成的高标准厂房和工业大厦可按幢、层为基本单元直接进行不动产权首次登记，以方便高标准厂房和工业大厦的转让，如此高标准厂房和工业大厦进行转让时无需经过分割手续可直接转让，以简化办证流程，鼓励各地建设高标准厂房和工业大厦。
限制性规定
为防止改变土地用途和房屋用途进行开发转让，《通知》作出了以下限制性规定：
◆ 工业物业产权不得在层内再进行分割，即“层”是工业物业产权分割的最小单位。为确保制造业发展空间，由各地根据实际情况限定最小的分割面积。
◆ 土地分割只涉及土地使用权份额转移，不得将一宗土地分割为多宗土地。因此，工业物业产权分割及分割转让时，不对工业物业对应的土地使用权进行分割，只在办理不动产登记时标注土地使用权按份共有或共同共有。
◆ 单独就工业物业建筑区内配套用房申请变更（分割）不动产登记、转移（分割转让）不动产登记、抵押登记的，不动产登记机构不予受理。配套用房随工业物业产权分割、分割转让或抵押的，需按照配套用房建筑面积占厂房、仓储用房的建筑面积比例进行分割、分割转让或抵押，并以幢、层为等固定界限为基本单元。
◆ 不管原权利人转让几次或者同时转给多个受让主体，其转让后持有的工业或仓储功能建筑面积不得低于最初未分割转让前工业或仓储功能建筑面积的40%。
◆ 以完成转移登记之日起算，工业物业产权5年内不能再次买卖，具体起止时限在不动产权证书附记项中注记清楚。
◆ 高标准厂房和工业大厦的转让不受上述第（四）（五）点的限制，但仍需受（一）（二）（三）点的约束。
涉及改建、扩建和利用地下空间的工业物业的分割转让
涉及改建、扩建和利用地下空间工业物业的分割及分割转让登记，需在符合规划、不改变用途的前提下进行，并按照本通知的要求和相关法律法规及政策提交有关材料，例如根据《不动产登记操作规范试行》9.2.3，改建、扩建引起房屋面积、界址变更的，除应提交本通知要求的材料外，需提交规划验收文件和房屋竣工验收文件。
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