【香港直播(14) | 华润置地】深化“2+X”商业模式，2019销售维持15%增速——2018年度业绩发布会全文纪要

亿翰速评

作为央企龙头，华润置地2018 年业绩表现优异，不仅规模突破2000亿，毛利润率亦达到峰值，在“2+X”商业模式的加持下，未来，华润置地能够实现规模与利润的稳健均好发展。

一、业绩再创新高，2019销售目标2420亿

2018年，华润实现销售业绩2106.8亿元，同比增长22.3%。在跨入2000亿之际，华润在业绩会上提出2019年15%的增长目标，即2019年销售目标为2420亿元，2019年，华润拥有可售货值4150亿元，假设去化率达到58%，销售目标即可完成。

二、营业收入快速增长，毛利润率达峰值43.4%

2018年，华润实现营业收入1211.9亿元，同比增长18.9%；净利润达到272.8亿元，同比增长25.4%，保持快速增长，主要是由于销售物业和投资物业的快速增长带动了公司整体营业收入的提升。华润的毛利润率和净利润率持续上升，2018年分别为43.4%和22.5%，相较2017年分别上升3.1和1.1个百分点。同时，在华润“2+X”商业模式的指引下，销售物业和投资物业的发展将会带动华润营业收入的持续增长。

三、投资物业提速，利润贡献长久稳定

2018年，华润在营投资物业规模位居行业前列，总建筑面积达921万平方米。购物中心方面，华润已开业万象城/万象天地23个，万象汇/五彩城12个，储备项目有43个；另有管理输出购物中心项目25个，其中在营项目17个，储备项目8个。至2020年底，华润在营购物中心总数将达到81间，2021年以后还有22间购物中心会陆续开业。投资物业未来将持续为华润置地贡献稳定的现金流，并成为华润长期稳定的利润增长极。

◆ ◆ ◆ ◆ ◆

2019年3月26日，华润置地2018年业绩发布会在香港顺利举行。

业绩发布会全文如下：

管理层：

一、业绩亮点

●公司实现综合营业额1212亿元，按年增长18.9%。由于期内高毛利润的项目集中结算，毛利润率达到较高水平，毛利润率带动股东应占利润按年增长23.1%至242亿元。EPS为3.5元。董事会建议派发末期股息每股人民币0.949元，对应港币1.112元。

●公司融资成本及杠杆水平，维持行业低位。期末加权平均融资成本为4.47%，净负债率下降2个百分点至33.9%。

●毛利润率改善，带动公司整体的毛利润增长28.4%，股东应占净利润按年增长23.1%至242亿元，扣除投资物业评估增值后的核心净利润按年增长17.8%至193亿元。

●公司长期关注股东回报和DPS增长，今年派息将2018年的汇兑亏损16.77亿元加回核心净利润作为派息的基准，末期股息增幅达28.3%，全年股息增幅达28.4%。公司投资物业评估增值69亿元，联合营公司利润贡献增加13亿元。

●公司有息负债余额按年增长25.3%至1322亿元，资产负债率42.3%。期内现金余额增长32%，净负债率按年下降2个百分点至33.9%，公司持续加强资产负债表的管理维持财务稳健。

●信用评级维持在行业的最高水平，其中标普和惠誉维持对本公司BBB+的信用评定及稳定展望，穆迪维持对本公司Baa1的信用评定及稳定展望，中诚信维持本公司AAA的信用评级，年内有息负债总额上升带动利息支出增加27%至61亿元。

●公司有息负债总额中，银行贷款占比74%，浮动利率的借贷占62%。未来五年债务到期分布均匀，平均债务期限方面，受期内发行的熊猫债及存量债券期限自然缩短等因素影响，小幅下降至3.7年。

●有息负债总额中非人民币负债占比为34%，扣除境外资产和现金后，公司非人民币负债窗口与2017年末持平为23%。假设2019年人民币对美元升值1%，预计带来的汇兑收益约为人民币3.1亿元，期末净有息负债率会下降0.2个百分点。如果贬值的话，大体数字相同，方向相反。

二、财务回顾

●2018年，公司开发业务实现营业额1051亿元，按年增长17.5%。一线城市结算额占比增至45%，带动结算单价按年大幅提升。同时，一线城市的结算毛利润率高达54.5%，进而推动公司整体开发业务结算毛利润率高达42.9%。结算额贡献前十个城市主要是一线和核心二线城市。

●签约销售方面，2018年总口径和操盘口径签约额分别按年增长22.3%和21.7%至2107亿元和1851亿元，顺利完成年初制定的操盘口径1830亿元的签约目标，一二线城市签约贡献占比进一步增加4个百分点至90%。

●投资物业是华润置地的核心竞争力之一。2018年，公司整体租金收入按年增长24.5%至95亿元，其中购物中心租金收入贡献比重为72%，投资物业毛利润按年增长34%至63亿元。

●期内租金收入对利息支出的覆盖率为1.55倍，期末公司投资物业公允值增加至1269亿元。其中购物中心的评估占比76%，写字楼占比21%。购物中心的业务已经基本实现全国布局。

●集团持有的在营运购物中心合计34个，包括22个万象城和12个万象汇，全年实现购物中心零售额473亿元，按年增长32%，会员总数达678万人。将已经开业的购物中心，按开业年期分成两组进行对比，2014年以前开业5间万象城和2间万象汇，平均开业年期为8.3年。这些较为成熟的购物中心，租金回报率按年提升4.6个百分点至37%，实现零售额239亿元，占比50.5%。2014-2018年，陆续开业17间万象城和10间万象汇，平均开业年限仅为2.2年。年轻的购物中心，租金收入增长超过70%，租金回报率同比提升2.9个百分点到11.9%，零售额按年增长63.2%。至2020年底，在营购物中心总数将达到81间，2021年以后还有22间购物中心会陆续开业。

三、土地储备

截止2018年底，本集团开发物业的土地储备5014万平方米，权益土地储备面积3805万平方米，权益占比76%，重点在长三角、大湾区及京津冀的土地储备面积分别占17%、11%和6%。2018年末，投资物业土地储备总建筑面积达943万平方米，权益面积达675万平方米，占比72%。其中一二线城市占比达85%，购物中心的面积占比54%。

近年来，随着土地成本的不断增加，核心区位的土地供应日渐趋紧，公司着力拓展多元化拿地渠道，包括但不限于公开市场，招拍挂、城市更新、国企混改以及收购和并购。2018年，华润通过城市更新，在核心城市新获3个项目，同时积极参与天津、上海等国企混改的合作，有力地加强了当地市场渗透。

问答环节Q&A

1、刚才管理层提到，多元化拿地是很重要的方式，18年有三个项目能够进入土储。想请问一下2019年及之后，转化的进度是怎么样的，然后日后管理层有没有一个计划，占总土储的占比多少，以后对销售的贡献大概是怎么样的水平？ 第二想问一下投资物业，因为这次商场有更新的一个目标，是103个商场，之前管理层也提过，可能会有一个更新物业的租金收入的目标，想问一下我们有没有一个更新的中长期的租金收入目标，对以后盈利的占比是一个怎么样的情况？

答：第一个城市更新方面，目前我们布局主要是在深圳、东莞和广州，目前在大湾区有城市更新政策的基础。城市更新现在有三个项目，最快是2021和2022年有营业收入，数字是2200万平方米，具体的比例暂时还给不出来，2022年预计会有超过百亿销售收入，占公司规模的比例不会太高，但是这是有含金量的销售，对公司可持续增长是非常重要的。今年毛利润率特别高，应该是有华润城的结算，正好我们现在高毛利润的项目会逐渐结算完毕，正好又有新的高毛利润率的项目补充进来，让公司的毛利润率和盈利水平都在同行中保持好的位置。

第二个是投资物业，大家都希望我们给到数字和增长的预期。过去我们一般都是比较谨慎，这方面的指引给的不多。我觉得今年来讲，有24.5%的增长，2019年这个数字还是可以持续的。去年新开了很多商业项目，今年也会再开10个左右，未来3年也会是开业的高峰期。但从结构来讲，占的比例份额并没有变，因为销售也在同步的增长。

2、第一个问题是有关于今年土地市场拿地的一个策略，希望管理层也分享一下最近你们看到的土地市场溢价率现状是怎么样？那么在这样一个情况下，咱们拿地的包括全年时间点的把握，包括拿地多少的把握，以及可能未来的两三年的增长的一个策略。第二个问题是，最近公司和一些友商，在shopping mall这一块都做的不错，管理层可不可以跟我们分享一下，这几年为什么零售市场或者shopping mall市场会发展得这么好？主要是社区的，还是大型的shopping mall的消费增长更好一些？另外一个就是这几年比较多的，包括华润置地，包括友商的一些shopping mall开始竣工开始开业了，那么供需关系能不能分析一下。

答：我们清晰的看到最近3月份，土地市场升温很快，一方面是大家对政策预期放松的期待，老百姓经过一段的观望，信心也在慢慢的恢复。因为中国还是在城市化的进程上，人口的迁徙和聚集还在继续。比如举例子来讲，深圳能够吸纳多少新的人？ 然后多少人这里落户结婚，然后生育，这跟房地产调控政策没关系，这还是客观的需求。人口流入、产业支撑，需求还是比较健康的，我也感受到了一些城市的市场销售有些回暖，这对市场信心的恢复是有帮助的。

如果市场升温，那么土地市场肯定是最快反应的，我觉得对公司来讲，长远来看，我们对自己布局的城市是有信心的。过去几年，我们就要求管理好增长风险，保持健康的资产负债表，在去年，其实大家不是特别看好的时候，也做了一些投入。我觉得今年如果反弹的力量不够理性，我们也不一定去要去追现在的热点，保持资产负债的健康，根据我们战略布局好我们应该去的城市，增加产品竞争力，是我们的策略。

购物中心是这样，其实总体来讲，中国整个消费蛋糕还是在增长，但是结构也在变化，这是动态的。过去比如说有购物中心，有商业街，有百货公司，还有线上消费，都是在根据自己的比较优势或者竞争力，在这个份额里面占领市场地位。有良好的品牌管理运营能力的这类公司，除了地产公司下面的一些商业外，其他的一些城市中核心商业购物中心也都在提升。我觉得这也是不断地增强自己的竞争力，吸引消费者。整体来看，区域性的、综合性的、面积比较大的，能够提供综合型服务的，成长性会更高。

3、我想问第一个问题，实际上也是因为唐总在集团的位置上有一些变化，管理层虽然并不是新的面孔，但是位置和职务上也有一些新的变化。所以我想问第一个问题就是，唐总以及管理层，再去回首华润，今天给自己一个什么样的评判？如果说打分的话，比如说您觉得应该打多少分，如果不是满分的话，剩余的部分考虑到在哪些方面需要进一步夯实、加强？第二个问题就回到今年销售目标上面。我们定增长15%，实际上过去这两年公司在土地市场上面都是比较积极的，也斩获了不少我们觉得不错的地块。就今年的可售货源看的话，应该是不是能有一个更好的增长？想问一问，今年整个可售货源是基于一个什么样的考虑？上下半年的一些铺排时间安排上，大概是一个什么样的节奏？最后也想简单的问一下，就刚才提到这个汇兑管理的问题，董事会也这么重视这个问题的话，是不是已经有一些可操作的方案，可能会在将来帮助报表上面更少的受到部分因素影响。

答：第一个就是说，大家看到管理层其实都服务了华润20年、25年了，你刚说打分这个事情来讲，我觉得我们做的努力程度应该是100%。从业绩表现来讲，我自己80到90分，我觉得还是可以的，但是未来面临新的增长，包括转型，比如五年、十年以后的华润置地会怎么样？因为我们过去是自己做地产出身，其实面临未来增长，好多地产商其实也都有一些焦虑，一路高速奔跑很多年之后，在未来整个中国经济进入新的时代，城市化有一些新的变化，政策也多变，其实对每个公司的增长转型都是有压力的。我们过去取得了一点点的成绩，面向未来，我们要学习更多，不断的去它适应，不断去学习，不断的进步。

第二个就是关于销售目标，我们就给出增长15%，我觉得两方面，一方面公司一直是注重毛利润率管理的，一段时间内公司毛利润率在行业内一直处于比较高的水平，因为毛利润率和周转是相关的。在限价的情况下，可能项目一推出来就卖完了，限价可能卖便宜了，如果是在市场定价的情况下，公司要管理利润率和周转之间的关系，两者之间其实要做出一些取舍。第二，我们是倾向于给一个比较稳健的增长数字，我们有信心会超过这个数字。2019年的可售货源是4150亿。

第三个汇兑损益，刚我们提到公司过去负债70%都是外币，现在已经调整超70%都是人民币了，负债的结构比较健康。公司在汇率风险的管理上，也应该反思一下策略，我们会有些改变。刚刚我也讲了功能货币在2018年做了转变，2019年包括现在的预期，可能会有少量的汇率收益。因为现在汇率的情况也在发生一些变化。

4、第一个问题是刚才关于管理层的问题，对于公司中层管理有什么看法？第二个就是这一次发布会对于X业务其实有一些新的想法，想问一下在X业务这边的策略，现在是想选择什么样的业务来推进？然后在铺开的业务里面，又会不会逐渐有一个筛选和聚焦，还是说这些业务都会齐头并进。第三个问题就是看到完工计划上，2019年对2018年会有一个比较大的增长，大概有60%多的增长，我们是不是也能期待盈利能有相应的大幅度的提高？

答：公司的管理层中层的变化是这样的，其实很难完全避免公司内的变化，我对我们中层还是非常有信心的。第一个就是说，我们每年都会从国内外高等学校招募应届研究生。从2001年到现在，差不多有七八千人，其中难免会有一些流失。我觉得整个公司管理、内部训练的管理梯队的建设还是非常稳健的，我们的人才储备还是蛮丰厚的，对员工来讲是需要一个更好的发展空间，我们会不断的去把公司的成长和员工个人的成长结合起来考虑公司业务的发展,这样会更健康。我觉得应该不用担心有变化，等到有这种担忧，可能更会促使我们去想一想自己有哪些事情做得不够好，我认为可以让年轻员工更多的发展机会。

公司新业务的想法，较于过去有了一点调整，其实这种变化也是基于市场未来发展机会、投资回报和公司团队能力结合，并不说别的公司能干好，我们一定能干好，应该基于自主优势来发挥我们的强项，持续给股东带来好的回报。比如说在我们做物流业务，也做过战略，后来做完之后就放弃了，觉得不一定适合华润置地做，但是我也给集团提了一个建议，如果集团愿意把旗下的其他行业物流集中在一起，可能会好一点。我们基于过去的一些成功经验，包括在城市中心我们增加了人手投入，不仅在深圳，在东莞、广州都有，包括我们做电影院业务等其他业务，我们是和其他公司进行合作的。如果哪项业务能进入到行业前十名，就会有一定市场价值，我们自己也在看如何利用自身现有优势，不断吸引新的人才，这方面我觉得有一个动态调整，从两方面来看，一方面是对现有业务的利润贡献，另一方面对公司价值提升的贡献。培育新的行业，没有五年或者十年，无论从营业额规模还是利润规模来看，都很难做到有显著意义。我认为2019年盈利应该是会有上升期，我们后期给了一个毛利润的指引，2018年个别项目拉高公司整体毛利润率，诸如深圳两个项目的结算。

5、第一个是关于开发业务的两个问题，一个是如果说前五大主要集中城市贡献除去上海、深圳以外，其实每个城市贡献率相对而言是比较低的。想问一下华润置地给地方公司的深耕策略到底是怎样？为什么相对而言这两年扩张那么快，但是其实一个城市贡献率其实没有那么多。第二个问题是关于可售资源和库存的，因为华润置地去年的去化率较于往年是较低的，大概五成多一点。其实相对而言，今年的可售估值也较多，如果我们看资产负债表的话，剔除掉投资业务的话，差不多有四成多的资产负债表的膨胀，这比其他开发商要多，其实对于华润来说，今年应该主要去货的一年，因为资产负债表里面的库存量也比较多，所以这可能会引起到今年新增货值，或是开工计划得谨慎一点。然后有关于投资性物业的话，其实主要就两个问题。一个就是我们之前有说分拆计划，现在想问一下对于分拆的总体计划，然后最后想问一下，六个比较成熟的商场，每个商场的销售额，今年的表现大概是怎么样？

答：第一个问题和城市深耕有关，我们看到从投资到销售到结算，我觉得是有一个时间差的。目前数据来讲，并不一定完全反映公司的经营策略，我觉得深耕是我们一直鼓励的，虽然数据有些波动，并不认为不鼓励深耕。

第二我认为公司在投资上还是比较理性的，比如说，去年在苏州差不多有100亿的销售，理论来讲是要继续把100亿做成130亿甚至150亿，但是在今年以来苏州地价变得非常的不理性，为了公司效益，是否还需要继续在苏州加大投入力度，项目风险就必须要考量，同时也需要综合考虑融资回报和投资纪律，虽然看起来公司深耕策略并没有得到落实，但对公司价值管理是有意义的。我觉得也是一个动态策略，因为地价波动很大，深耕是一个长期策略，不一定说今年一定说比去年高多少才称之为深耕。我认为长远来看，城市能级比较高，持续有人口流入，经济发展也在持续，就应该持续增加投资，增加市场占有率，这是一个中长期的策略。

2019年可售资源4150亿元，去化率达到58%，我相信按照这样去化率，销售目标应该会完成。所以我们如果有机会都卖得更多，跟今年一样，就不会故意保留。

然后投资物业分拆问题，大家觉得现在投资物业加销售物业对公司的价值，可能会让一些投资者感觉不是很多，其实我们也在关注和分析这方面问题，今年重点是在盈利上，其实没有分拆的话，对我们来讲，投资物业租金、销售收入和未来增长空间，都还是非常大的。

6、第一个问题就是说今年要推动激励机制的落地。第二个想问一下已售未结部分毛利润率怎么样？

答：评价机制主要是需要加强对项目方案管理，把业绩好的和业绩差的区别开，对企业来讲，业绩考核就说把项目超额利润部分给到城市公司和管理层，带动开发效率提高。已售未结部分毛利润率在35%左右。

7、我想请教一下，轻资产方面，我们主要是做品牌输出还是小股操盘，我们未来主要的发展区域有哪些，在区域上选择上是否有新的考虑？ 想问一下我们现在净利润率大概什么水平？

答：轻资产目前主要是做品牌输出和资产管理业务，还不算小股操盘，但其实我们更倾向于小股操盘的，因为很多别人过渡来的轻资产，肯定都不容易做的，你要安排好的管理团队才能做好。实际上我们自己本身也在高速发展期，如果优秀的人才都派出去，自己的业务就很难管好，那我们肯定希望在做管理输出的同时也能享受资本升值收益，这更符合公司的价值。从区域来讲，目前在华西、华东、华南其实都有在做，我们觉得既然帮别人做轻资产，做管理服务，也希望能够帮资本方创造价值，应该说项目合适，我们也贡献价值。

———— / END / ————

2018年香港直播：

【香港直播(13) | 龙湖集团】稳健保持行业TOP10，把握时机扩土储

【香港直播(12) | 正荣地产】销售大增首破千亿，净负债率大幅改善

【香港直播(11) | 宝龙地产】持续深耕长三角，携手腾讯打造新商业

【香港直播(10) | 绿城中国】品质为先，优化机制，吐故纳新

【香港直播(9) | 融信中国】2019双降以维稳，2020回归快增长

【香港直播(8) | 绿景中国】聚力湾区大旧改，打造智慧新城区

【香港直播(7) | 雅居乐】均衡布局化风险，多元化加速增利润

【香港直播(6) | 大悦城地产】稳中求进、进中求强、强中求好

【香港直播(5) | 富力地产】业绩已逐步兑现，高杠杆风险仍需警惕

【香港直播(4) | 中海地产】四十而不惑，中海地产坚定成为“四好公司”

【香港直播(3) | 中国金茂】专注城市运营，向2000亿迈步

【香港直播(2) | 龙光地产】湾区土储占比最高房企，坚持把钱放在价值最高的地方

【香港直播(1) | 中国奥园】增速最快的内房之一，跻身“准千亿”阵营

2018年房企业绩会：

【房企业绩会(5) | 蓝光发展】规模利润快速提升，战略4.0促发展——2018年度业绩发布会全文纪要

【房企业绩会(4) | 招商蛇口】打开蛇口，看见中国——2018年度业绩发布会全文纪要

【房企业绩会(3) | 阳光城】千亿后不唯规模，有成算，更淡定——2018年度业绩发布会全文纪要

【房企业绩会(2) | 旭辉集团】高质量发展，均好中加速——2018年度业绩发布会全文纪要

【房企业绩会(1) | 新城控股】起点高筑，再谱新篇——2018年度业绩发布会全文纪要

声明：本文根据会议现场实录整理 版权归亿翰智库所有

未经授权请勿随意转载 如需转载请联系后台或留言

转载时请注明出处：亿翰智库（ehresearch）

感谢配合！

/

插图除数据图外均来源于公司官网及网络，

版权归原作者所有，特此声明！

亿翰股份

亿翰股份，专注于为房企提供发展战略、运营策略顾问服务，已成为70%以上百强房企的顾问伙伴。

在行业多变时代，企业咨询模式转型之秋，亿翰股份始终坚持以企业研究为抓手，专注于行业发展周期、企业运营模型和城市投资风险的研究探索，以求为房企在快速扩展、价值提升的道路上尽一份绵薄之力。