日前，《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》（下称《管理规定》）正式印发，扩大了"工改保"政策的适用范围，明确工业区块线外的工业用地，只要满足城市基础设施、公共服务设施的要求，都可以申请进行"工改保"，通过城市更新建设人才住房、安居型商品房或公共租赁住房。
《管理规定》适用于深圳市拆除重建类城市更新单元计划的制定、调整和调出。通过更新单元计划，划定拆除范围，明确申报主体、更新意愿、更新方向以及公共利益项目用地等内容。为进一步促进更新单元计划优质、高效推进，《管理规定》施行后批准的更新单元计划（不含重点更新单元计划），自公告之日起有效期两年。
明确城市更新单元申报情形
在申报情形方面，依据《管理规定》，特定城市建成区具有以下情形之一，通过综合整治、功能改变方式难以有效改善或消除的，可申请通过拆除重建方式实施城市更新。
一是城市基础设施、公共服务设施严重不足，按规划需要落实独立占地且用地面积大于 3000 平方米的教育设施、医疗卫生、文体设施、供应设施、交通设施、社会福利设施、消防设施、公园绿地等城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目用地。二是环境恶劣或者存在重大安全隐患。三是现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施。
此外，《管理规定》还明确四类用地不得划入拆除范围。一是市年度土地整备计划和棚户区改造计划确定的区域；二是未建设用地、独立的广场用地和停车场用地；三是土地使用权期限届满的用地；四是调出更新单元计划未满三年的用地。
"工改保"适用范围放大
《管理规定》指出，规划为工业的旧工业区，可申请按照简易程序调整法定图则用地功能建设人才住房、安居型商品房或公共租赁住房。其中工业区块线内的，按照工业区块线管理办法执行。
值得一提的是，《管理规定》扩大了"工改保"的适用对象。对于工业区块线内规划为工业的旧工业区申请通过城市更新建设人才住房、安居型商品房或公共租赁住房的，拆除范围应位于地铁站点 500 米范围内。
拆除范围边界涉及合法用地，且超过 50% 的用地位于地铁站点 500 米范围内的，该合法用地可全部适用有关政策；拆除范围边界涉及其他用地，因规划统筹或技术误差等原因导致拆除范围位于地铁站点 500 米范围外的，超出的用地面积不得大于拆除范围的 10%。
记者注意到，工业区块线外的工业用地，只要满足城市基础设施、公共服务设施的要求，都可以申请进行"工改保"，不再设定距离轨道站点是 500 米还是 1000 米的要求。深圳鼎鸿发展顾问有限公司相关负责人认为，未来深圳保障性住房供应面积将持续增加，以人为本推进住房供应结构体系调整，保障各类群体的住房需求。
拆除范围用地面积需大于 10000 平米
《管理规定》在拆除范围上作了进一步明确。拆除范围的用地面积应当大于 10000 平方米。对于拟申报拆除用地不足 10000 平方米的情况，建议扩大研究范围，与周边符合城市更新条件的片区共同申报城市更新单元计划，开展城市更新工作。"这主要是为了促进开发主体贡献有使用价值的公共利益用地及设施，同时防止更新带来的城市建设‘碎片化’问题。"深圳鼎鸿发展顾问有限公司相关负责人说。
在建筑物年限方面，《管理规定》指出，拆除范围内建筑物应在 2009 年 12 月 31 日前建成。其中旧住宅区未达到 20 年的，原则上不划入拆除范围。旧工业区、旧商业区建筑物建成时间未达到 15 年的，原则上不划入拆除范围 , 因规划统筹和公共利益需要，依具体情况判定，符合条件的可纳入拆除范围进行统筹改造。
此外，拆除范围内法定规划确定的公共利益用地面积原则上不小于拆除范围用地面积的 40% 且不小于 6500 平方米。深圳市城市更新开发企业协会副会长、君合智成城市发展公司董事 CEO 赵磊对此表示："此举为落实公共利益用地，防止碎片化改造，明确提出拆除范围应考虑落实公共利益用地规模的下限，在增加贡献的前提下，鼓励成片区域和整村用地改造，对于区域发展和城市改造升级有重大意义。"
深圳晚报记者 徐娅
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
