占据天时地利却沦为商场失败案例，问题出在哪里？

身处福州商业第一核心区，占据天时地利，人和竟然缺失。顶着“商业中心”头衔，中防万宝城未来究竟何去何从？只能交给时间来回答！

自从2018年10月“万宝”商圈升级改造启动后，作为串联起万象生活城，宝龙广场、苏宁广场、中央第五街四大商业体的中防万宝城，再次被放在聚光灯下炭烤。

那个曾经豪言“不设独立百货，不设大型超市，专注娱乐性、互动性、文化性、情景性和个性化场景”。曾经各大媒体头条的特立独行的网红购物中心，1年时间里就变成了“无人地下商业”。

“快被中防搞破产了，开业大半年时间，每天流水只有百元。”可气的是，不想干了想转让，结果挂了三个月广告没人接手。

“这里人气真的太差了，根本没法正常营业。”10家店铺9家转让，因为开门也没生意，好多老板干脆不来营业了。

占据天时地利，缘何沦为商场失败案例，问题究竟出在哪里？

1

品牌商纷纷逃离

中防万宝城变“鬼街”？

彩妆店大门紧闭，招租广告上的纸张已经泛黄；服装店玻璃门布满灰尘，满地垃圾和纸张；餐饮店派发传单人员数量，远高于店内用餐顾客数量；传媒公司茶几和高脚椅上，早已厚厚一层灰。随处可见的“5折”、“促销”信息，丝毫不见人流。

而从某一条走廊处穿过，水泥裸露，天花板电线剥落；忽明忽暗的灯光，打折促销信息分外明显。除了部分品牌零星几个消费者外，很少能看到顾客扎堆情景。大面积关店、撤铺的现象随处可见。

据内部消息透露，目前已超过40%的商户撤离中防万宝城。

OWOOO已撤铺

拉夏贝尔已撤铺

某家派发传单的人员透露：“进驻快一年时间，品牌该散的也都散了，谁还来这地下商业街逛啊！”就是这么一个号称汇集主题购物、餐饮、文化娱乐、休闲配套、儿童体验于一体，全天24小时不停歇的商场，为何没有雄起？

2

地下动线凌乱

人流难觅提前阵亡？

中防万宝城商业“难产”之痛的原因有哪些？

“动线就是一个大问题。”中防业内商管人士透露，商场内部动线狭长，客流无法形成上下洄游。中防万宝城自开业初期后一直人气低迷，上下两层多处商铺空置。

毕竟，在一个偌大的类似迷宫的购物中心里，尽管有大方向的指示标志，各区域的规划和商家分布图依旧让消费者云里雾里。以致于不少商家竟自行粘贴了指路贴，让地面斑驳不已。

难怪外卖小哥调侃：“转了好几圈，一看还在原地。”拿一个午餐，都能错过送餐时间。“找不到商铺，那是常事。”或许，这样的动线规划在中国商业史上也是罕见。

为让顾客辨别方向

中防万宝城/品牌商家在地上贴上各种指示标

多动线规划设计，产生多个分叉岔路口，使顾客容易迷失方向，无法看全所有店铺，购物氛围大大降低。本应在中庭或者转折空间设置清晰导视标识，避免消费者迷失，但中防这点措施并没做到位。

据说，中防招商人员都搞不懂布局结构。2018年7月，福州某个购物中心总经理从金逸影城出来，找了半小时没找到停车入口。她无奈给中防负责人打电话，希望他们给她在62个出路口里指条明路。结果，招商人员一口回绝：“开业一年，我自己都还会迷路。”

最终，中防叫了一名安全管控的保安。

动线规划凌乱，真乃一大败笔。

3

分割散售“赚快钱”

中防“小学生”式运营？

“卖的时候挺起劲，招商的时候噩运来了。”福州某大学房地产教授对中防万宝城评价，“中防万宝城从一开始就不被业内看好，从名字 ‘太土’就可以看出来。”虽然中防建设很多项目，但是商业运营却是一个“小学生”。

观察中防万宝城的运营模式， 多年前“快速投入、快速产出”的“赚快钱”的卖铺思维沿用至今。

查阅资料发现，为了最大化实现土地利用率，2016年中防采用“化整为零”的方式，将12万㎡营业面积切割成近千个商铺，商铺面积多为15-30㎡。

在2017年11月11日开业一周时间里，投资客户甚至找不到自己购买的商铺具体位置。由于店铺切割过于零散，店铺销售位置与实际开业商铺出入很大。

以一家400平方米的餐饮店为例，中防万宝城项目组至少需要联系20家商铺业主，以不低于市场的租金返租给中防使用。由于商铺业主众多、产权分散，前来洽谈的商户都惊叹。

尽管购买了中防万宝城商铺的业主，可将商铺返租给中防，由中防统一对外招商运营。中防也投入大量资金聘请专业团队，进行招商运营。但是，实际开业商铺达不到预想效果而撤离，那么也意味着20家商铺组成的餐饮店，将直接面临与中防重新洽谈商铺租赁的尴尬局面。

知情人士透露，2018年中防万宝城已经售卖了超40%的物业使用权。商铺分割销售，售后高额返租这一做法虽然资金回笼快，但也为中防万宝城后来的招商运营埋下了重重隐患。

此外，盲目的分割，让每一个进出口的的设置上也出现不合理的现象。大门口灯光不足，造成不少阴暗角落，让不少消费者望而却步。

4

10年售后返租承诺

是馅饼还是陷阱？

虽然，与动辄几百万的其它商铺产品相比，中防万宝城的商铺面积大小灵活，总价也在可控范围，尤其吸引眼球的是可返租、高回报。然而对于投资者来说，是羊毛出在羊身上，还是羊毛出在猪身上？

2016年卖铺宣传单

中防需每平方米补贴150元/㎡，20平方米每月倒贴3000元/月。这么说来，中防曾经承诺第4到第10年，租金超出部分，中防与业主按1:9收益分成，本身就是一句“空话”。此时的10年售后返租承诺，就犹如业主与开发商之间的“对赌”。

表面上来看，坐等返租回报如同抱有一只会下金蛋的鸡，但业主想要凭借租金回报和升值潜力得到佣金并不简单，一旦后期商场经营不善，开发商资金链断裂，高回报率的返租将成一纸空文。

不要指望天上掉馅饼，到底是馅饼还是陷阱，还很难说。

5

品牌层级低端

又一个地下“淘宝城”？

按理来说，前有苏宁广场，后有红星美凯龙，左右分别站立宝龙广场、万象生活城。四座门神左右夹击下的中防万宝城，要想在群狼蚕食中生存，差异化竞争武器至关重要，全国性品牌或者网红品牌成为眼中的“香饽饽”。

然而，与其他商场相比，中防所招的品牌，多数在层级上偏低端，犹如一个线下“淘宝店”。

此外，中防万宝城前期招商上的不足，并没有在后期运营上得以弥补。当前，行业人士并不看好中防万宝城的运营团队。开业一年，此前宣传的定位，并未落地，也未见运营团队有所动作。

招商上的失利、运营上的乏力，这个占据着“天时、地利”的项目，却无法做到“人和”。

6

安全隐患频出

“人防工程”不安全？

没有一个项目可以一蹴而就，购物中心要想做好，需要长期、耐心、专业的运营。而其中一个前提是要保证消费者的人生安全。

2017年9月26日，中防万宝城负B3层地下停车场发生渗水事故。

2018年1月9日，台江区对中防万宝城开展消防安全检查，两家餐饮店关停整改。

2018年7月15日，福州12345便民网中防万宝城B3层地下停车场未开放区域出现墙壁开裂现象。

虽然中防万宝城停车只要2元/小时，或是全福州最便宜停车场。但是，谁都不想在地下停车场1400个车位，迷一样的布局结构内，车子刚开进去就遭遇各种消防安全危机。也不想，在禁烟的地下商场内频见抽烟一族。

投资投资，说到底是投人。项目本身的质量，往往与开发商的水准相平衡。作为被誉为全国最大的人防工程，中防万宝城居然存在安全隐患，实在是讽刺。

7

商业失败案例屡见不鲜

中防地下商业“王国”沦陷？

回顾这个在2014年9月，交由福建中防联博投资发展有限公司兴建，至今都是中国地下商业最大单体项目的中防万宝城，隐藏在其背后的是中防地下空间投资有限管理公司的身影。

这个经国家工商管理总局批准，2005年4月取得全国首批专业化地下空间建设资格的企业，旗下公司先后开发了五常中防泓霖地下商业街、沧州中防金宝地下商业街、青岛中防商街等地下项目。

然而，这样一个号称“国内最优秀的地下空间投资运营商之一”，全国布局的中防系，成功运营的项目甚少。

除却2011年12月，中防在青岛打造的首个项目青岛中防商街，开业1年跻身消费前沿外，其余项目并无亮点。

不管是武汉市首条地铁商业街中防百诚商街，还是莱阳市中防商街、常州中防地壹街，亦或是青岛第二个中防项目中防文化城，不仅商铺无产权销售惹争议，开业后人气冷清、店铺大量倒闭。

人不怕犯错误，可怕的是认识不到错误。那么多失败案例在前，中防理应吸取教训，但事实并非如此。

2017年11月11日才正式营业的中防万宝城，开业2个月就被福建商业圈评为“失败案例”。

显然，中防不是“顺应时代发展”的商业玩家。而这背后追根揭底是中防的招商、运营理念无法跟上商业时代的发展，仍在“闭门造车”式的自嗨。

纵观当前福建地下商业开发项目，可以说是全部“扑街”，至今仍未有成功案例。究其原因，除了前期规划上的硬伤，后期招商运营管理不到位加速失败进程。

来源：海峡商业地产

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