国内限购、限贷、限价、限售……转投老挝房产？没那么简单！

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　　老挝首个房地产投资博览会于今、明两日在万象举行，此次展会将对行业政策、现状、趋势展开全面研讨，老挝房地产事业将迎来新的转折点。

老挝房地产结构单一

　　老挝房地产业起步不久，五层以上的建筑数量还不多。旅游业是老挝的新兴产业，因此酒店和民宅相对有待开发。在此期间，老挝房产租赁盛行。

　　《万象时报》2018年8月称，普比亚和车邦矿区两大主要矿产项目生产逐步萎缩导致了在万象的西方外籍人士租房数量的减少。5-6年前上述两个矿区项目运营处于高峰时期，数千外籍人士在万象租房，带动了万象的房屋租赁业发展。但随着项目逐步停产现在很多西方外籍人士离开老挝，大量房屋空置出来。加上近年来新建了大量商业公寓，供给大幅增加，现在很多房东很难找到租客。涉外租赁业务中，西方外籍人士的租房比例已经从5年前的70%下降到目前的10%左右。

图为老挝房屋 王祎 摄

　　在西方外籍租赁减少的同时，越来越多的亚裔人士到老挝工作，尤其是来自中国、韩国、日本的外籍人士不断增加。随着中老铁路建设的兴起，很多中国人在老挝租赁公寓，此外中国在老挝投资的水电站项目、房地产项目和其他大型项目也带来了很多中国人到老挝工作生活。中国人在老挝涉外租赁中所占的比例现在约有30-40%。

　　此外，在政策上，老挝的土地分国有和私有两种。国有土地不能进行买卖交易，只能用于租赁;而私人土地由政府发放土地地契，可进行买卖或者租赁。根据规定，外国投资者从老挝公民处租赁土地，长达20年，也可从政府处租赁土地，长达50年。

　　政府允许外国投资者对租赁土地进行改造利用和建筑建设，将其租赁或转让给其他实体，并用以出售或拆除的权利。这意味着外国人在老挝购买房产，没有产权，只能取得使用权，然而，私人还是可以向国家租下其使用权，短则三、五十年，最长可以租下99年。

政策仍不明朗

　　虽然不少外资企业看重老挝的房地产市场，但因为该国房屋买卖政策并不明朗，仍有不少国内外投资者对这一领域持观望态度。

　　有老挝经济学家认为，该行业的问题之一是老挝的银行不愿意提供长期贷款。因此，目前投入房地产行业的大部分资金来自海外。外国企业家更愿意与本土公司合作，以便他们拥有土地的所有权，用于建造公寓和房屋出租。

　　为了更加顺利的吸引外国投资，2018年7月，在万象的一个跨国经贸会议上，老挝国家工商联会还被敦促推动制定房地产法。

图为老挝房屋。中新社发 黄耀辉摄

　　老挝一家租赁公司董事总经理Houmphan Sayalath当时接受媒体采访时表示，如果该法律得到批准，会有更多的外国企业有信心投资老挝的房地产开发。2018年，老挝房地产行业受到经济增长放缓的影响，还有部分人投资者在投入市场之前正在等待更清晰的法律框架和指导方针。“对于立法者来说，讨论这项法律以促进房地产行业的增长，从而促进国家发展是至关重要的。”他说。

　　此外，老挝的土地政策仍有极大变数。2018年12月，老挝国家资源和环境部提议修改《土地法》允许当地和国际个人和法人实体购买土地使用权。上周，该政策落定，当地和国际个人和法人实体只能在特区内购买房产，不能购买土地，对于土地只有租赁权。

须谨慎投资

　　限购、限贷、限价、限售，为整顿房地产市场，中国政府正施行着严厉的调控政策。相反，海外房地产却显现出强劲的增长势头。

　　此前，有媒体援引专家的观点称，由于近年来老挝经济快速增长，招商引资力度大等优势不断吸引越来越多的外国投资者，使得老挝“人气”、“热度”空前，预计房地产业未来的发展前景十分广阔。

　　卓投智富也分析称，老挝的房价与人均GDP比在对比的东南亚国家中是最低的，房价仍处相对最合理区间，且还未被更多海外客户所熟悉。同时，老挝有着丰富的旅游资源吸引大量的海外人口旅游、常住，形成吸引力，再加上老挝政策的鼓励。为其房地产市场造就了相对更大的投资价值空间。

　　然而，“掌中寮”向一位深耕老挝十多年的中国媒体人了解老挝房地产，他建议投资老挝房地产，务必要谨慎!他认为，今天，老挝房地产看似繁荣，投资者众多，但市场购买能力依旧严重不足。

　　他说，现在老挝仅是一个100多亿美元的经济体，人口也只有不到700万，人口少不富裕，这样小的市场，现已投资饱和。此外，老挝人喜欢住有大片庭院的独栋建筑，高层住宅对他们没有吸引力。

　　虽然健全完善的法律框架出台之前，大部分投资者需要审度观望，但有老挝媒体认为，曾经的柬埔寨，明朗政策呼之欲出之时正式最佳低价购入的时机。

（综合自中国新闻网、老挝中文网、老挝资讯网等）

掌中寮

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