“贵阳房价收入比”上升背后，购房者观望情绪仍在持续

近日，国家统计局贵阳调查队发布了2018年贵阳市城乡居民收入统计结果。

统计显示，2018年贵阳市经济发展保持平稳快速增长，城乡居民收入再创新高，其中，城镇居民人均可支配收入达到35115元，农村居民人均可支配收入达到15648元。

在1月28日，贵阳市统计局还发布了《2018年1-12月贵阳经济社会统计月报》。根据月报，2018年贵阳市房屋销售面积1118.97万平方米，同比增长3.8%，住宅销售面积947.51万平方米，同比增长8.0%；房屋销售金额1044.89亿元，同比增长34.0%，住宅销售金额835.63亿元，同比增长46.1%；2018年12月贵阳市住宅均价为9116元/平方米，全年均价为8819元/平方米。

如此，2018年的贵阳市房价收入比的数值为9.192。

房价收入比，是个什么东东？

房价收入比=住房总价/家庭可支配收入=(新建商品住宅成交均价×城镇家庭户均面积)/(城镇居民人均可支配收入×城镇家庭户均人口)国家统计局公布2016年城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米；国家卫生计委公布2015年我国家庭户均人数3.02人，以此统一进行计算。

按以上推理，贵阳2018年新建商品住宅成交均价为8819元/平方米，乘以户均面积—36.6平方米的人均面积乘以3.02人，其结果再除以城镇居民人均可支配收入35115元与户均3.02人的乘积，其结果为9.192。

尽管房价收入比是一个全球通用指标，但其合理范围却没有严格界定，根据中国的实际情况，有专家认为：全国房价收入比保持在6.5-7.5以内属于合理区间，低于6.5属于偏低区间，高于7.5属于偏高区间。

买房难度“系数”如何？

其实，和全国其他城市相比，贵阳的房价收入比还不算高。根据中房智库研究院独家发布的2017年全国35个重点城市房价收入比报告，报告显示，相比2016年，2017年房价收入比下降的城市仅9个，而7成以上城市房价收入比仍在上升，即人均可支配收入与房价差距越来越大。

从上述机构的研究来看，贵阳排名第34位。有机构给出的2017年房价收入比是：7.59。

这意味着，按照2017年城市城镇居民人均可支配收入来说，一个家庭想要购买一套约110平方米新建商品房（2016年城镇居民人均住房建筑面积36.6平方米），需要花上超过7年以上的时间。前提还是当前的房价，而且所有的收入都用来买房。

在2017年，贵阳在全国35个重点城市中，房价收入比的数值，排名倒数第二，也就是说，贵阳是这35个城市中日子第二好过的城市。

虽然与日子好过程度排名第一的长沙的6.67（2017年）和5.92（2016年）相比还有较大差距，但与排名前三位的深圳的39.64、三亚的28.16、上海的27.98、北京的25.7、广州的11.2等相比，贵阳的房价收入比不算高。

虽然目前未有机构盘点2018年全国的房价收入比，但根据目前的数据来分析，贵阳买房的难度系数可能还是...

差距仍然有待缩小

每次发布收入数据，很多人都直呼“拖后腿”。但按照今年发布的数据，贵阳城市人均可支配收入的确令人惊喜。

调查数据显示，贵阳市城镇居民人均可支配收入达到35115元，比上年增长9.1%；农村居民人均可支配收入达到15648元，比上年增长9.7%。全市城乡居民收入增速与GDP（9.9%）相比分别低0.8、0.2个百分点，居民收入增长与经济增长基本保持同步。

2018年贵阳市城镇居民各项收入占比呈现“三升一降”，农村呈现“两升两降”。从收入结构看，工资性收入仍是城乡居民收入的主力。城镇居民工资性收入22056元，同比增长15.3%，占可支配收入的比重为62.81%；农村居民工资性收入为8978，同比增长7.1%，占可支配收入的比重为57.38%。

2018年，贵阳市城乡居民收入增速继续高于全国、全省平均水平。其中，城镇增速比全国平均水平7.8%高1.3个百分点，比全省平均水平8.6%高0.5个百分点；农村增速比全国平均水平8.8%高0.9个百分点，比全省平均水平9.6%高0.1个百分点。

从收入的增加值看，2018年城镇居民收入较上年增加2929元，分别高于全国、全省（2855、2512）74元、417元；农村居民收入较上年增加1384元，分别高于全国、全省（1185、847）199元、537元，差距进一步缩小；城乡居民收入增加值分别位居全省第一。

农村居民人均可支配收入增速继续高于城镇，2018年农村居民收入增速高于城镇0.6个百分点，城乡居民收入比由上年同期的2.26：1下降为2.24:1，城乡居民收入差距继续缩小。

2018年，全国居民人均可支配收入28228元，包括四部分：人均工资性收入15829元，人均经营净收入4852元，人均财产净收入2379元，人均转移净收入5168元。

但将贵阳的数据放进全国范围内来比较，其实贵阳的人均可支配收入仍有持续稳定提升的空间。

市场观望情绪何时打破？

根据贵阳市统计局公布的数据，2017年1月至2018年12月，贵阳市住宅销售均价呈现出整体上涨中带有较大波动的情况。

其中在2017年内，贵阳市住宅销售均价一直维持在7000元/平方米以下的水平，而到2018年3月，贵阳市住宅销售均价突破7000元/平方米，并在2018年5月份到达峰值，之后下跌至8000元/平方米的区间，在2018年末则呈现出稳定在9000元/平方米区间内的趋势。

在2018年5月贵阳市住宅销售均价来到峰值时，贵阳市政府也适时发布了“514”新政，及时稳定了市场房价。而对比《中国百城房价报告》中2018年12月二线城市14240元/平方米的均价，贵阳市9116元/平方米的住宅销售均价仍然处于较低水平。

根据上海易居房地产研究院最新发布的《中国百城库存报告》，截至2018年12月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为45734万平方米，环比增长2.1%，同比增长1.6%。

其中，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2911、23261和19562万平方米，环比增幅分别为7.3%、2.1%和1.4%，同比增幅分别为31.0%、-1.8%和2.5%。观察历史数据，截至2018年12月底，二线城市库存保持了连续42个月的同比下跌，但跌幅是在持续收窄的。

成交方面，2018年12月份，100个城市新建商品住宅成交量为5240万平方米，环比增长7.9%，同比下降1.0%，观察历史数据，7月份市场降温明显，到四季度市场交易才有所好转。相同的情况出现在贵阳市，在2018年6月份达到交易峰值后，7月成交骤降，直到11月才有所回暖。

库存去化周期方面，2018年12月份，100个城市新建商品住宅供应量为6183万平方米，而成交量为5240万平方米，楼市继续呈现“供大于求”的态势，100个城市新建商品住宅存销比依然属于偏低水平。其中，一、二、三四线100个城市新建商品住宅存销比分别为13.2、9.4和9.7个月。

公开资料显示，2018年贵阳市住宅库存去化周期为7个月，按照易居研究院的定义，贵阳市的住宅库存量处于偏小的水平。

即便如此，结合国家统计局发布的贵阳市住宅销售价格指数增幅收窄的情况，以及贵阳市统计局发布的住宅销售均价数据来看，贵阳住宅市场存在以价换量的现象，购房者的观望情绪仍在持续。

来源 | 中国房地产报 贵阳市统计局 乐居贵阳 贵阳网等 贵阳楼市网整合呈现

作者 | 琨少

监制 | 苏舟

编辑 | 张瑜

审核 | 高哥