重磅！深圳宣布全市提高容积率，未来深圳又要长“高”了！

2019，一开年，深圳接连在1月3日、8日发布重磅文件，提高全市容积率，这对于“缺地”的深圳而言，绝对是打了一剂强心针。

在1月6日下午，著名经济学家、中国(深圳)综合开发研究院院长在深圳的一场演讲中提到深圳容积率，这件事，认为是是”很振奋“的一件事。深圳发布《深圳市城市规划标准与准则》中密度分区与容积率章节修订条款正式实施，以及发布关于公开征求《深圳市扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用的管理规定》（征求意见稿）意见的通告，都意味着深圳未来又要长“高”了！

比如：将城市主要各级中心区的核心地区分别纳入密度一区、二区，将大部分城市建设区纳入密度三区，将生态、景观敏感地区分别划入密度四区、五区，取消了密度六区，机场、港口、核电站等特殊管理地区不再纳入密度分区管制。

对各类用地密度分区基准容积率进行了以下调整：密度三区居住用地基准容积率由2.8提高到3.0，容积率上限由5.0提高到5.5；密度三区居住用地地块若位于地铁站点500米范围内的，其容积率上限可按照密度一区、二区执行；密度四区居住用地基准容积率由2.2提高至2.5；取消了商业服务业用地的容积率上限，小幅提高了密度二区、三区、四区、五区商业服务业用地的基准容积率；提出了工业、仓储用地基准容积率，将二者都纳入了密度分区地块容积及容积率测算体系，且两类用地的基准容积率规定相同，进一步适应社会经济发展对产业用地的发展需求。

重磅！《深圳市城市规划标准与准则》 中密度分区与容积率章节修订条款正式实施！

根据市政府关于《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）的批复（深府函[2013]243号），为更好地适应社会经济的发展需求，进一步规范容积率管理，我委开展并完成了《深标》中“第4章 密度分区与容积率”相关内容的修订工作，2018年12月修订成果经市政府批准同意备案施行。

修订原则

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本次修订以生产空间集约高效、生活空间宜居适度、生态空间山清水秀为指导思想，按照生态优先、集约发展、公平有序的原则，根据功能定位、区位条件、资源承载力等因素综合研究形成修订方案。

修订主要内容

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1

调整密度分区划定

本次修订结合城市总体规划，对应其城市结构中的中心体系，本着促进原特区内外一体化发展、疏解中心城区过高开发强度的原则，增量适度向原特区外倾斜。将城市主要各级中心区的核心地区分别纳入密度一区、二区，将大部分城市建设区纳入密度三区，将生态、景观敏感地区分别划入密度四区、五区，取消了密度六区，机场、港口、核电站等特殊管理地区不再纳入密度分区管制。明确因城市规划调整而出现的密度分区未覆盖用地，位于一般地区的原则上按相邻片区同等密度分区确定；用地临近生态敏感地区的，原则上应比相邻片区密度分区下降一级确定。

▲深圳市建设用地密度分区指引图

2

优化地块容积及容积率管理

为顺应我市现阶段规划管理由地块管理转向地块和单元管理并存的模式转变，本次修订在国家规范与原《深标》的基础上，进一步规范了地块容积和容积率的确定方法。引入“容积”的表述，将地下空间中的规定建筑面积纳入“容积”统一管理。明确容积率为：容积率 = 容积/地块面积=（地上规定建筑面积+地下规定建筑面积）/地块面积；顺应存量发展阶段规划管理要求，提出容积由基础容积、转移容积、奖励容积三部分组成，为其它精细化容积率管理政策提供政策接口；明确密度分区政策仅对居住、商业服务业、工业、物流仓储四大类用地及其混合使用的地块容积及容积率确定予以指引，对公共服务设施和交通市政设施等用地地块容积不作规定。

▲开发强度示意图

3

调整基准容积率

结合城市总体规划对城市总建设规模合理管控的要求，本次修订通过提高和管控不同地区的开发量，实现城市差异化发展，对各类用地密度分区基准容积率进行了以下调整：密度三区居住用地基准容积率由2.8提高到3.0，容积率上限由5.0提高到5.5；密度三区居住用地地块若位于地铁站点500米范围内的，其容积率上限可按照密度一区、二区执行；密度四区居住用地基准容积率由2.2提高至2.5；取消了商业服务业用地的容积率上限，小幅提高了密度二区、三区、四区、五区商业服务业用地的基准容积率；提出了工业、仓储用地基准容积率，将二者都纳入了密度分区地块容积及容积率测算体系，且两类用地的基准容积率规定相同，进一步适应社会经济发展对产业用地的发展需求。

4

优化修正系数，鼓励轨道站点周边地区集约开发

适度放宽了地块规模修正，取消了小于基准用地规模的修正，将居住用地的基准用地规模由1公顷提高至2公顷，商业用地的基准规模由0.7公顷提高至1公顷，并分别约定了工业、仓储用地的基准用地规模，此外，将原来的每公顷折减改为每0.1公顷折减，避免出现过大的修正梯度跳跃，且约定最大修正值为0.3；适度提高了地铁站点修正系数，在原标准的基础上均提高了0.1；取消了原标准“枢纽站、一般站”表述，按照线路的数量来定义车站类型，同一个车站有两条及以上线路的为“多线车站”，仅有一条线路的为“单线车站”，同时也明确了重叠覆盖区的地铁站点修正系数。

▲用地规模分析图

5

体现差异化管理需求，对特定地区地块的密度分区与容积管理提出针对性要求

在维护滨水、临山、历史风貌保护区等特色风貌区不被破坏以及满足生态敏感、核电防护、油气管线防护等地区的公共安全、环境保护与人口密度限制等要求的前提下，均应以适当降低开发强度为原则；地块容积及容积率管理不仅仅是技术问题，还会受到城市公共政策、土地管理制度、城市设计、开发建设需求以及保障城市综合利益等因素的影响。在城市更新、按照等价值评估确定土地安置规模的特定类型的土地整备、经市政府批准的城市设计重点地区、经市相关主管部门批准的地下空间规划地区等特定地区，以及涉及保障房、安居商品房、人才住房、公共租赁住房、创新型产业用房等政策性住房的，为了实现城市发展综合效益，具体地块容积及容积率经专题研究按照相关程序批准后，可在本标准与准则的基础上适当提高，具体规则由市相关主管部门另行制定。

▲影响因素分析图

发布实施

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根据《深圳市城市规划条例》及《深圳市人民政府关于深圳市城市规划标准与准则的批复》（深府函〔2013〕243号）的要求，本次修订内容经市政府备案同意现已公布施行，原《深标》相关条款同时废止。对于在本通知施行前，经市规划国土委审议通过的城市规划以及市政府授权由各区政府、新区管委会审议通过的城市更新、土地整备、棚户区改造等相关规划，仍按原《深标》执行。

关于公开征求 《深圳市扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用的管理规定》 （征求意见稿）意见的通告

为进一步推进土地供给侧结构性改革，促进产业用地节约集约利用，推动产业转型升级，扶持实体经济发展，根据有关法律法规及规章，我委组织起草了《深圳市扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用的管理规定》。为保障公众的知情权和参与权，提高文件草拟质量，现就《深圳市扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用的管理规定》（征求意见稿）公开征求意见。有关单位和社会各界人士可以在2019年1月17日前，通过以下两种方式提出意见：

（一）通过信函方式将意见寄至：深圳市福田区红荔西路8009号规划大厦606室（邮编518034），并请在信封上注明“规范性文件征求意见”字样。

（二）通过电子邮件将意见发至：tdlyc@szpl.gov.cn。

深圳市规划和国土资源委员会

2019年1月8日

起草背景及必要性

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十八大以来，党中央国务院、广东省和深圳市政府大力倡导优化营商环境、降低企业成本，努力推动实体经济高质量发展。产业是城市发展的重要基石，土地资源是支撑产业发展的重要载体，在我市新增建设用地空间资源紧约束条件下，为进一步推进土地供给侧结构性改革，推动产业转型升级，促进产业用地节约集约利用，根据有关法律法规及规章，我委组织起草了《深圳市扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用的管理规定》（征求意见稿）（以下简称《管理规定》），对产业用地容积及容积率的调整进行了全面、系统的规定。

《管理规定》作为我市规划土地管理制度改革的一项重要举措，有利于挖掘存量建设用地潜力，进一步提高产业用地节约集约利用水平；有利于破解我市产业发展空间瓶颈，促进产业转型升级；有利于支持实体经济发展，为建设中国特色社会主义先行示范区、创建社会主义现代化强国城市范例积累经验。

主要内容

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（一）政策适用范围

为保障产业发展空间，《管理规定》将适用范围限定为工业用地、物流仓储用地等产业用地的容积率调整。同时，用地的范围涵盖了协议出让、招拍挂出让、土地整备、城市更新、历史遗留违法建筑处置等各种类型的产业用地。

（二）规范实施路径

为更好支撑实体经济发展，充分满足不同产业、不同主体、不同用地差别化的建设需求，依据建设项目管理相关规定，提出产业用地容积及容积率调整可通过新建、扩建、拆建及三种方式组合的路径实施。此外，基于规划统筹、公共利益以及产业发展需要的考虑，《管理规定》对拆除建（构）筑物建成年限、可拆除建筑物比例等事项进行了明确和细化。

（三）明确贡献标准

为保障规划实施，落实城市基础设施、公共服务设施和公园绿地等公共利益用地，按照利益共享的原则，《管理规定》规定产业用地提高容积率需结合城市规划要求，贡献一定比例的土地和建筑面积。贡献标准的设定充分考虑了公共利益的实现以及统一性、公平性、可操作性等多方面要求，具体以新增建筑面积的15%为基准。此外，《管理规定》给予权利人选择权，提出可通过移交土地、建筑物或二者的组合；移交的建筑物面积不超过3000平方米的，权利人还可选择按规定缴交地价后自行持有。

（四）限制产权转让

为确保产业用地容积率提高后的建筑面积用于产业发展，防止产业空心化和房地产化，《管理规定》严格要求提高容积率增加的建筑面积不得转让。此外，权利人还需严格按照与产业部门签订的《产业发展监管协议》开发利用土地。

（五）提高审批效率

为提高产业用地容积及容积率调整审批效率，《管理规定》结合“强区放权”等有关要求，将产业用地容积率调整审批程序由管理局、委员会、图则委三级审批变为管理局一级审批。

深圳市扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用的管理规定

（征求意见稿）

第一章 总则 第一条【目的意义】

为加快推进供给侧结构性改革，大力发展实体经济，促进产业用地节约集约利用，拓展产业发展空间，依据相关法律、法规，结合我市实际，制订本规定。

第二条 【术语定义】

本规定所称产业用地包括工业用地、物流仓储用地以及包含前述功能的混合用地。

本规定所称容积调整是指在维持原土地用途不变情况下增加建筑面积，不包括在普通工业用地、新型产业用地、仓储用地及物流用地之间的相互转化。

第三条 【适用范围】

已签订土地使用权出让合同（以下简称出让合同）或已经办理不动产登记，但不属于闲置土地，或者虽属闲置土地但已根据闲置土地处置相关政策处置完毕，并可继续开发建设的产业用地适用于本规定。其中，招标、拍卖、挂牌出让用地和城市更新项目用地、土地整备等价值置换用地须已全部建成并完成规划验收。

需予以保护的工业遗存等类型产业用地不适用本规定。

第四条 【实施路径】

产业用地容积调整的，可通过以下途径建设：

（一）利用已批未建产业用地进行建设，以及部分建成、已建成产业用地利用空地进行建设；

（二）对现有厂房及配套建（构）筑物进行扩建、改建；

（三）拆除部分或全部建（构）筑物后建设；

（四）综合运用上述手段。

容积调整不得改变不拆除且已完成规划验收或已登记的建（构）筑物用途。

在原有建筑结构主体上进行扩建、改建的，不得对原有结构安全、质量安全和消防安全产生影响。

建（构）筑物拆除应以栋为基本单元，且不影响剩余建（构）筑物质量和结构安全。

第五条【基本原则】

产业用地容积调整应遵循以下原则：

（一）公共利益优先；

（二）节约集约用地；

（三）符合产业发展导向；

（四）以自用为主。

第六条【职责分工】

市规划国土主管部门（以下简称主管部门）负责产业用地容积调整处置的统筹与协调。主管部门派出机构（以下简称派出机构）负责产业用地容积调整的审批。

市产业部门负责产业用地容积调整涉及的产业发展导向、产业政策的统筹与指导。

区人民政府（含新区管理机构，以下简称区政府）负责产业用地容积调整的后续监管。区政府相关职能部门依职责配合派出机构做好产业用地容积调整审批相关的消防、质检、安全等工作。

第二章 调整规则 第七条【容积确定】

产业用地容积调整后，宗地容积包括基础容积和转移容积。

基础容积按生效法定规划确定；如需对已生效法定规划容积进行调整的，基础容积应依据《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）等相关规定研究确定。

转移容积根据第八条第三款的规定确定。

第八条【土地、建筑物贡献】

产业用地容积调整以新增建筑面积的15%为贡献基准。已建成的产业用地，新增建筑面积为基础容积与规划验收建筑面积的差值；未建成的产业用地，新增建筑面积为基础容积与出让合同约定的建筑面积的差值。

产业用地容积调整应先无偿移交法定规划确定或经规划研究确定的城市基础设施、公共服务设施和公园绿地等公共利益用地（以下简称公共利益用地）。

移交的公共利益用地面积超过贡献基准建筑面积折算的土地面积的，超出部分建筑面积作为转移容积转移至剩余土地;移交的公共利益用地面积不足贡献基准建筑面积折算的土地面积的，需补足至贡献基准。

第九条【贡献方式】

产业用地容积调整贡献方式包括按贡献基准无偿移交土地、建筑物或二者的组合。贡献以优先移交土地为原则，具体移交方案应在容积核定时确定。

应移交的建筑物面积不超过3000平方米的（含扩建、改建情形），权利人可选择按本规定第十四条缴纳地价后自行持有，该部分建筑物不得转让。

移交建筑物的，应以栋、层、间等固定界限为基本单元。

第十条【建（构）筑物拆除条件】

产业用地容积调整涉及拆除建（构）筑物的，拆除的建（构）筑物建成时间应大于10年（含10年）。建成时间以规划验收或竣工验收时间确定；未办理验收的，可根据卫星影像图等资料判定建成时间。

拆除的建（构）筑物面积原则上不得超过合法已建建筑面积的50%，且拆除建（构）筑物基底面积不得超过原宗地面积的30%。符合下列条件之一的，拆除面积不受前述比例限制：

（一）因公共利益需要；

（二）宗地面积大于5万平方米，且出让合同容积率小于1.0（含1.0）的。

第十一条【申请主体】

产业用地申请容积调整的，申报主体按以下方式确定：

（一）宗地内权利主体单一的，由权利主体申报。

（二）宗地内存在多个权利主体的，须全部权利主体同意进行调整，并由全部权利主体共同申报或共同委托其中某一权利主体申报。

第十二条【产权限制】

产业用地容积调整后，新增的建筑面积不得转让。因司法裁定需转移过户的，转移后的产权限制条件维持不变。

第十三条【土地使用权期限】

产业用地容积调整的，土地使用权期限和起始日期维持不变。

第十四条【地价缴纳】

产业用地容积调整的，按我市宗地地价测算规则的相关规定缴纳地价。其中，普通工业用地经批准增加建筑面积情形中不得转让的工业厂房及相应辅助设施（物业用房、配电用房等）不计收地价，无偿移交政府的建筑面积产权归政府、不计收地价。

根据本规定第九条应无偿移交政府但权利人选择自行持有的建筑面积，按不得转让条件计收市场地价。

第十五条 【开工竣工期限约定】

容积调整后新增建筑面积的开工竣工期限约定按我市相关规定执行。

第三章 调整程序 第十六条【申请材料】

符合条件的产业用地权利人申请容积调整的，以书面形式向派出机构提出容积调整申请，并提交以下申请材料：

1、容积调整申请书。申请书需包含：基本情况、申报理由、产业发展方向、拟增加建筑面积等方面具体请求、现状建筑情况说明及测点报告等内容；土地设定抵押权的，应取得抵押权人同意容积调整的书面意见；

2、对已生效法定规划容积进行调整的，需提供具有城市规划乙级及以上资质的设计机构按相关编制技术规定编制的规划调整方案；

3、具有建筑设计资质的设计机构出具的总平面布局方案和周边情况影响说明，方案应符合结构、消防安全等规范；属于扩建、改建的，还需取得原设计机构出具的结构安全证明，原设计机构已注销的需取得不低于原设计机构资质的设计机构出具的结构安全证明；

4、需移交土地的，提供拟移交土地范围图；

5、区产业部门出具的产业审查意见，具体包括：产业项目是否符合我市产业发展导向和产业政策、产业发展监管要求以及是否同意调整的明确意见，拟拆除部分或全部建（构）筑物后建设的，需明确对我市产业发展是否造成影响。同意调整的，应同时出具《产业发展监管协议》（草案）。

6、土地及建（构）筑物权属证明材料。具体包括：出让合同、不动产登记材料；

7、申报主体的身份证明材料。

第十七条【申请审查及规划调整方案审批】

派出机构受理申请后，在20个工作日内（不含公示期），根据我市相关政策规定进行审查，并将审查结果函告申请人。

如涉及对已生效法定规划容积进行调整的，派出机构拟定规划调整方案，并依据《深圳市城市规划条例》对规划调整方案进行公示。公示无异议或有异议但处置完毕的，派出机构对规划调整方案进行审批，并在审批通过后3个工作日内，报主管部门备案。

第十八条【签订合同或出让合同补充协议】

容积调整，在签订出让合同或出让合同补充协议前，需完成下述工作：

（一）与产业部门签订《产业发展监管协议》；

（二）需拆除建（构）筑物的，应到区住建部门办理建（构）筑物拆除备案手续，并向不动产登记部门申请办理产权注销手续；

（三）需移交土地的，向土地储备机构移交土地，并完成入库手续。

申请人完成前款要求的相关工作后，向派出机构申请办理《建设用地规划许可证》、缴纳地价并签订出让合同或出让合同补充协议。

第十九条【办理建设工程规划许可】

申请人向派出机构申请办理《建设工程规划许可证》时，属扩建、改建的，需取得消防、质检等部门意见。

第二十条【规划验收】

建设完成后，新增规划建（构）筑物由权利主体向派出机构申请办理规划验收。

已完成规划验收的建筑，不再重复验收，但涉及在已有建（构）筑结构基础上进行扩建、改建的，建设后的原有建（构）筑物与新增规划建（构）筑物一并按相关规定向主管部门申请规划验收。

第二十一条【建筑物移交】

容积调整需移交建筑面积的，应在完成规划验收后向区政府移交建筑物，具体移交事宜按市、区政府有关规定执行。

第二十二条【不动产登记】

完成验收及建筑物移交后，权利主体向不动产登记机构申请办理原有建（构）筑物、新增建（构）筑物的不动产登记手续。

第四章 附则 第二十三条【政策衔接】

本规定发布前已经主管部门审批同意容积调整的，按原有方案执行，不再另行研究调整。

根据本规定审批同意容积调整的，未按出让合同或出让合同补充协议约定完成建设的，不得再次申请容积调整。

第二十四条【片区规则】

前海合作区和高新技术产业园区涉及产业用地容积调整的，按市政府相关规定执行。

除本规定第十条拆除情形外，涉及拆除所有建（构）筑物后建设的产业用地，以及增加不超过现状建筑面积15%的电梯、连廊、楼梯等辅助性公用设施的产业用地，根据城市更新相关规定执行。

已纳入产业空间土地整备实施范围的产业用地和拆除重建类城市更新单元计划的产业用地不适用本规定。

第二十五条【施行日期】

本规定自发布之日起施行，有效期五年。此前发布的有关规定与本规定不一致的，以本规定为准。

内容来源：深圳规划国土海洋、深圳梦、腾讯智慧房产深圳站

皓轩 | 编辑

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