成都新楼市 文｜黎小小
今日成都土拍，龙湖、华润双双夺地。龙湖以楼面单价7040元/㎡摘得成华区动物园对面约30亩商住用地；华润9.67亿彭州南部新城拿地约336亩。
01
从各方面看，龙湖此次竞得的成华区地块条件都较为优越。地处北三环内，毗邻昭觉寺南路及地铁三号线动物园站，南侧距离中环路不远，交通通达性好。地块周边临招商雍华府、富丽花城、上东壹号等多个交付成熟小区，地块东侧与成都动物园隔街相望，向北临城北富森美、宜家家居，向南近泛悦城市广场等，商业配套相对成熟；周边双水小区、北新实验小学等诸多学校作为教育配套。整体而言，尽管其所在板块城市面貌有待提升，但交通、商业都存在诸多利好，且该片区近年来新房供应稀少，区域已累积足够的需求，未来潜力可期。
而另一方面，龙湖拿下的这宗地也存在诸多限制。该宗地本身仅有约29.8亩的净用地面积，可开发体量有限，但商业自持比例达35%，同时须至少建设8064㎡全装修返迁住宅，并由成华区政府指定单位以11800元/㎡价格回购。
实际上，像这样的小地块，龙湖在2年时间内已经拿下了4宗。今年4月，龙湖以挂牌形式摘得新都大丰11.7亩商用地，计划建设天街；7月，龙湖再次以挂牌形式取得武侯新城45亩商用地，商业自持达到50%，出让文件对未来引入业态也有极为严格的规定。2016年11月拿地，目前已经开盘销售过的首开龙湖天璞，项目占地面积也仅约38亩。严格意义上来讲，并没有对小地块有明确的数值界定，但业界普遍认为，50亩以下的都属于小地块。
更早的时候，在成都进行小地块的大多都是中小房企，像龙湖这样的千亿房企早前甚少涉及。例如，在成都业界有“小地块开发之王”的称谓的正成，其在蓉17个地块中，不大于15亩的地块达8宗，15-30亩之间的有3宗，30-50亩之间的1宗。以及2016年11月红牌楼拿地11亩的金房，在拿地接受采访时称“其实买的还是成都的未来”。
而龙湖的近来的拿地举动，也映证了业界的一个普遍认知，对房企而言，在主城区拿地正在变得更加现实，大房企不但会着力豪取百亩及以上的大面积土地，对30亩左右甚至更小面积地块的也有了更多兴趣，即便是部分以前“不屑”小地块开发的房企。
02
今日土拍另一个重头戏，无疑是华润连夺4宗彭州宗地。此次，华润共计拿地336亩，均位于彭州南部新城范围内。
5-8号宗地分别位于彭州塞纳湖西侧及南侧，景观配套资源有一定优势；区域内已有成熟的项目开发，生活氛围相对较好；但4宗地均有较严格的配建要求，如7号、8号宗地临近塞纳湖，出让要求明确规定，需要进行湿地公园及道路桥梁等建设，两宗地该项配建支出将不少于约1.2亿。
实际上，华润在彭州拿地早在计划之中。今年2月，彭州市就与华润置地签订了战略合作协议。8月，该战略合作已经明确为彭州南部新城总投资额约100亿的城市开发项目，将计划建设约4000亩的军民融合生活配套区及2000亩蓝色动力硅谷产业发展区。这也说明，今次华润拿地举动，仅是其彭州开发计划的第一步。
土地交易情况
一号宗地
宗地位置：成华区昭觉寺南路139号（A宗）
净用地面积：29.8181(亩)
净用地面积：19878.73平米
土地用途分类：商业兼容住宅
商业占比上限：51 %
使用年限：住宅70年、商业40年
计算容积率： 3
起始楼面地价：7007 (元/㎡)
成交单价（万元/亩）: 1407.995278
成交总价（万元）: 41983.744
楼面价（元/平米）: 7040
竞得者: 成都锦南企业管理咨询有限公司（龙湖）
溢价率: 0.47%
二号宗地
宗地位置：金堂县赵镇毗河以东，杨柳桥街以西 （恒大以西G地块）
净用地面积：98.3049(亩)
净用地面积：65536.63平米
土地用途分类：住宅兼容商业
商业占比上限：10 %
使用年限：住宅70年、商业40年
计算容积率：2.25
起始楼面地价：3000 (元/㎡)
成交单价（万元/亩）: 450.0213632
成交总价（万元）: 44237.1
楼面价（元/平米）: 3000
竞得者: 成都金堂和裕房地产开发有限责任公司（成都双流富豪实业有限责任公司）
溢价率: 0 %
三号宗地
宗地位置：金堂县赵镇毗河以东，杨柳桥街以西 （恒大以西F地块）
净用地面积：83.8503(亩)
净用地面积：55900.21平米
土地用途分类：住宅兼容商业
商业占比上限：10 %
使用年限：住宅70年、商业40年
计算容积率：2.25
起始楼面地价：3000 (元/㎡)
成交单价（万元/亩）: 450
成交总价（万元）: 37732.5
楼面价（元/平米）: 3000
竞得者: 成都交投善成实业有限公司（成都交投集团）
溢价率: 0%
四号宗地
宗地位置：彭州市天彭街道安澜社区1、4、5、6 社
净用地面积：83.5139(亩)
净用地面积：55675.944平米
土地用途分类：住宅兼容商业
商业占比上限：10 %
使用年限：住宅70年、商业40年
计算容积率：2
起始楼面地价：1799.9997 (元/㎡)
成交单价（万元/亩）: 245
成交总价（万元）: 20460.9055
楼面价（元/平米）: 1837.499648
竞得者: 彭州工业投资发展有限责任公司
溢价率: 2.0833 %
五号宗地
宗地位置：彭州市致和镇连封村4、5社
净用地面积：54.7031(亩)
净用地面积：36468.712平米
土地用途分类：住宅兼容商业
商业占比上限：5 %
使用年限：住宅70年、商业40年
计算容积率：2
起始楼面地价：2295.0013 (元/㎡)
成交单价（万元/亩）: 312
成交总价（万元）: 16957.93
楼面价（元/平米）: 2324.99711
竞得者: 成都润盈置业有限公司（华润）
溢价率: 1.96%
六号宗地
宗地位置：彭州市致和镇连封村3、4、5、7、9社
净用地面积：91.5301(亩)
净用地面积：61020.038平米
土地用途分类：住宅兼容商业
商业占比上限：10 %
使用年限：住宅70年、商业40年
计算容积率：2
起始楼面地价：1912.5009 (元/㎡)
成交单价（万元/亩）: 261
成交总价（万元）: 23889.3561
楼面价（元/平米）: 1957.50092
竞得者: 成都润盈置业有限公司（华润）
溢价率: 2.3529 %
七号宗地
宗地位置：彭州市致和镇百祥村7、9社、连封村7社
净用地面积：101.5724(亩)
净用地面积：67714.928平米
土地用途分类：住宅兼容商业
商业占比上限：5 %
使用年限：住宅70年、商业40年
计算容积率：1.5
起始楼面地价：1920.0002 (元/㎡)
成交单价（万元/亩）: 192
成交总价（万元）: 19501.9008
楼面价（元/平米）: 1920.000151
竞得者: 成都润盈置业有限公司（华润）
溢价率: 0%
八号宗地
宗地位置：彭州市致和镇百祥村7社
净用地面积：88.5369(亩)
净用地面积：59024.627平米
土地用途分类：住宅兼容商业
商业占比上限：5 %
使用年限：住宅70年、商业40年
计算容积率：1.5
起始楼面地价：1799.9992 (元/㎡)
成交单价（万元/亩）: 180
成交总价（万元）: 15936.66
楼面价（元/平米）: 1800.00121
竞得者: 成都润盈置业有限公司（华润）
溢价率: 0%
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END
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