深圳湾归来，扒一扒顶级豪宅的皮！

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　　开篇先提问：深圳本轮上涨，涨幅最大的是哪几个片区?

　　宝中算一个，龙华中心区也算一个，还有近两年大热的沙井也算，都是近郊或远郊的热点概念片区，房价都翻了差不多两番，市区本轮表现不尽人意，大多只翻了一番，但是，只有一个片区除外，它就是深圳湾。

　　以深圳湾的代表楼盘翡翠海岸为例，翡翠海岸一期2013年底开盘，当时开盘价五万左右，大户型不过四万多，一套177平的四居总价为830万，那么今天，这套房子值多少钱呢?

　　目前翡翠海岸均价16万9，177平的四居挂盘价已达到3000万，妥妥升值3.5倍！

　　深圳哪个片区有这样的涨幅?这就是豪宅创造的奇迹。

　　站在翡翠海岸89平挂盘价1480万的小三居里，我心里默默算了一笔小帐，13年底单价五万出头，89平总价460万，三成首付不过138万，当年如果投在这里，现在资产妥妥升值一千万啊！

　　悔不悔?真悔！

　　不过，就算坐上时光穿梭机，回到当年的售楼处，你会选择买这套房子吗?未必。

　　当时的深圳湾片区，还有大片空旷的土地，深圳湾公园还未完全建成，后海总部基地崛起也是后来的事情。而当时五万多的价格，可以买到福田百花片区的顶级学区房，既有成熟完善的配套，还有优质学区的加持，你会出手哪个?恐怕很难下决心拿几百万去赌一个不确定的未来吧。

　　所以，人生是很公平的，有运气成分，但更多是眼光和远见。

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　　说起深圳的豪宅片区，大家都知道有三个，传统的华侨城、香蜜湖片区和后起之秀深圳湾片区。

　　深圳湾片区为什么能后来居上，超越香蜜湖，成为深圳豪宅的终极居所。

　　首先，我们必须要厘清一点，品质和便利是两个概念。

　　为什么我们太多人买房时愿意选择市区，因为市区生活太便利了，楼下就是地铁口、公交车站和各色便利店，步行两分钟沃尔玛，五分钟公园，十分钟医院，这样的便利生活谁不想要。

　　而且选择丰富多样，钱多就买次新大面积，钱少就买老破小，市区房子闭着眼睛放心买入即可，永远不缺接盘侠。

　　就在人们争先恐后买入市中心二手房时，却发现，富裕人群对居住需求已经在悄悄改变。

　　生活便利不再是高净值人群的惟一居住标准，而是品质和稀缺。

　　我们来看看深圳湾是一个什么样的人居环境。

　　图中的蓝框部分才是深圳湾真正的豪宅片区，如果看不清，再来一张地图实拍。

　　红线圈内部分，以中心路为中轴带，左到后海滨路，右到科苑南路，南到海边，就这么巴掌大的一块区域，才是真正的深圳湾豪宅片区。

　　这个片区的楼盘包括翡翠海岸、皇庭港湾、鸿威·海怡湾畔、阳光海滨花园、绿海湾、恒裕滨城一期二期、卓越维港、吉祥龙、宝能太古城南区北区、三湘海尚、君汇新天和曦湾天馥。

　　只有这些楼盘才是深圳湾豪宅的第一梯队，紧临这一片区的澳城1618、海境界都只能算第二梯队。

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　　再来看，这个片区的特点是什么?

　　先说优势：

　　第一，居住氛围纯粹，环境优美。

　　这个片区是个十分纯粹的住宅区，没有乱七八糟的商业和商圈，居住氛围十分浓厚，环境优美安静，中间有一条中心河流过，南边紧临深圳湾公园和大海，居住体验无可挑剔，在寸土寸金的深圳十分难得。

　　第二、楼盘很新

　　该片区最老的楼盘是2009年，最新的是2018年，大部分楼盘都只有几年楼龄，属于典型的新盘片区，高端片区的新盘和次新盘意味着什么?稀缺和高价。

　　第三、楼盘品质高

　　因为该片区是按照豪宅区的规划，所以楼盘的建筑标准都不低。容积率低，园林景观优美，大部分小区都只有几百套住宅，车位配比大多达到2：1。

　　第四、配套学校

　　该片区之前惟一的短板是学校，深圳湾小学落成之后，九年一贯制的高品质教育彻底补上了这个短板，让深圳湾的价格又冲高一波。

　　第五、大户型

　　真正的豪宅片区必须以大户型为主，只有这样才能靠资金量过滤掉大部分的炒房客，保持片区居住的纯粹性。

　　深圳湾片区楼盘大部分为一百多平到二百多平的三居四居，八十九平的三居都很少，所以有很多双证房源。

　　在深圳湾，双证房的价格和单证房能相差四到五万每平，一套同样的大户型轻松差出大几百万。在我看来，一张深圳房票远远值不了这么多钱，差价如此之大，更多是人们的一种心理暗示和投资趋动。

　　这个片区惟一有小户型房源的是宝能太古城南区，有不少一千万以下的标的，是炒房客的乐园，四五十平的房源一度被炒到十八万，不过现在已回归了它的真实价值。

　　第六、后海总部基地

　　职住一体，中国最有前途的公司总部大多汇聚于此，春笋近在咫尺，更大幅提升了区域价值。

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　　这个区域如此完美，那它有没有缺点呢?

　　当然有。

　　注意，这些缺点是针对普通人、中产或者小富阶层的缺点，对于身家上亿或者数十亿的阶层可能反而是优点，具体原因自己体味。

　　第一，太贵了！不解释。

　　第二，交通不算便利

　　该片区位于南山滨海地带，属于城际交通大动脉的末梢神经，距离最近的是湾厦和海月两个地铁口，距离较远的楼盘步行去地铁口要超过十分钟，和市中心大量出门就是双地铁的楼盘没法比。

　　公交车站更是只有可怜的一路M493，当然住在这里的人很可能不需要公交车。

　　第三，日常生活不方便

　　在热闹的中心区，周边的底商业态主要有哪些?百果园、7-11、药店、餐馆、

　　美发店、中介、服装店等等，生活配套一应俱全，非常方便。

　　深圳湾的底商业态有哪些，我们来看看：

　　美容会所、茶道馆、幼儿早教这三类基本垄断了底商经营，当时我想买一瓶水，跑了三个街区才找到一个小型超市。

　　为什么出现这种情况，很简单，客流有限，租金太高，有钱人又聚集，所以只有这些不透明高毛利的业态才能生存，在这里开个7-11或者小餐馆，肯定最后以关门收场。

　　透过深圳湾，我们会发现，进入更高层的生活追求之后，在品质和便利之间选择，被舍弃的一定是便利，或者说，便利和品质本来就是不能两全的。

　　深圳湾以三倍的涨幅一骑绝尘，证明了富豪阶层对生活的终极追求。

　　第四、深圳湾并没有那么豪

　　我有一个北方朋友拿着两千万预算，去深圳湾转了一圈，看了不少二手房之后，最终放弃了深圳湾，选择等待半岛城邦四。

　　在他看来，深圳湾的豪宅远未满足他的想象。

　　他的感受很对，深圳湾到处都是高层楼盘，别墅极少，没有低密花园洋房、叠拼、双拼这些豪宅标配。这些两三千万的房子，不过是园林景观好一些，房子大一些，装修不过中上，论视觉冲击力，远没有三四线的别墅样板间或者惠州的海景房样板间更强烈，更有豪宅范儿，它真的值三千万?

　　对，它真的值这个价格。

　　深圳湾不完美，有缺陷，但它已经是深圳高阶人群的综合最优选择了。

　　或者说，在寸土寸金的深圳，不是说你有足够多的钱，就可以买到你梦想中完美的房子，在深圳，你别无选择。

　　深圳湾有一万套出头的房源，再减掉一些中小面积和位置品质稍差的，还剩下七八千套，数量听起来不算太少，但是面对全深圳的高净值人群和全国各地的豪客来说，这个数量就明显不够分了。

　　目前均价十六万的深圳湾，价格还会持续坚挺，并继续蓄能，在下一个阶段迎来一次分化性爆发。