空置住所占用了很多的住所借款，与无空置住所的家庭比较，有空置住所的家庭有更高份额的住所负债，一起，未偿典当借款的平均水平和增长速度更高。
跟着我国住所具有率的逐年提升，住所空置率也逐年添加。
研究机构的报告显现，我国住所空置率为21.5%，仅低于西班牙和意大利，高过全球多数国家。而这些空置住所占用了超越10万亿元的信贷资源，既浪费了借款资源，也蕴含了金融风险。在房价跌落时，若很多空置住所会集入市，必定对住所商场形成冲击。
图为：各国空置率数据汇总（来历：CHFS）
对此，业界专家指出，我国自有住所空置率较高的重要原因可能是我国家庭持有多套房的本钱比较于其他国家要低很多，因此主张对空置住所直接征收空置税来降低空置率，提高住所使用功率。
此外，规范完善租房商场，完善房子信息揭露机制，构建房子大数据信息系统都有助于盘活住所存量，促进空置住所资源的有效利用。
值得注意的是，从各国空置税实践经验看，空置税是建立在房产税根底上的，而刚刚落幕的中央经济会议在下一年的重点工作任务中提出，“要推进财税体制改革，健全地方税系统”，下一年是否出台房地产税值得关注。
三线城市空置率不容乐观
西南财经大学我国家庭金融查询（CHFS）与研究中心的最新报告显现，依据2017 年我国家庭金融查询的数据，我国乡镇家庭住所具有率为 90.2%，其中，乡镇家庭多套房住所具有率为22.1%，而乡镇区域住所空置为21.4%。
据估算，2017 年，我国乡镇住所商场空置的住所数量总数为 6500 万套。
分区域看，当时我国二线和三线城市空置状况更为严峻，空置率显着高于一线城市。数据显现，2017 年二线城市、三线城市空置率别离高达 22.2%和21.8%，远高于一线城市的 16.8%。
从变化趋势来看，2015-2017 年间二线城市空置率大幅上升，三线城市空置率略有上涨，一线城市住所空置持续下降。数据一起显现，商品房的空置率在所有住所类型中位居榜首，且呈持续上升趋势，达 26.6%。
图为：一、二、三线城市空置率（CHFS）
关于二线城市空置率增长速度超越三线城市、以及一线城市空置率下降的原因，西南财经大学我国家庭金融查询（CHFS）与研究中心主任甘犁指出，2015-2017 年间，二三线城市商品住所出售均大幅度上涨，但是三线城市由于棚改加速，拆迁份额显着高于二线城市，所以二线城市空置率增长速度超越三线城市。
而一线城市空置率下降是由于新增住所与人口增长基本适当，但是仍然存在 1.4%的家庭被拆迁。
值得注意的是，一线城市户籍家庭一线城市购房份额逐年下降，二三线城市购房份额上涨。甘犁以为，这一方面源于二三线城市建设关于一线城市户籍家庭的吸引，另一方面也反映出一线城市住所价格过高关于其家庭购房的挤出。
“综上，即使存在一线城市户籍家庭跨线购房的行为，但考虑到其家庭基数较小，三线城市购房区域升级的行为将进一步加重三线城市住所过剩的状况。”甘犁说。
房价跌落空置房更易受损
空置住所占用了很多的住所借款，与无空置住所的家庭比较，有空置住所的家庭有更高份额的住所负债，一起，未偿典当借款的平均水平和增长速度更高。
CHFS最新数据显现，2013 年至 2017 年，无空置住所的家庭平均未偿典当借款增长率为 8.4%，从 23.7万元增长到 25.7 万元。
而有空置住所的家庭未偿典当借款增长了25%，从 32 万元增长到 40 万元。到 2017 年末，全国住所典当借款总余额到达 22.9 万亿元，适当于 2018 年国内生产总值的 27.9%。
据估算，2017 年，有空置住所的家庭未偿典当借款占典当借款总额的47.1%，预计规划为 10.3 万亿元。
图为：住所借款未偿余额比较（来历：CHFS）
甘犁指出，空置住所占用了很多的住所借款，既浪费了借款资源，也蕴含了金融风险。与此一起，在商场呈现波动的状况下，若很多空置住所会集入市，必定对住所商场形成冲击。
CHFS数据显现，在当时房价下，现值低于购买本钱的空置住所份额为 5.6%，略高于非空置住所份额的 5%。假如房价跌落 5%，空置住所遭受丢失的份额将加速上升到 12.2%，而非空置住所遭受丢失的份额仅上升到 7.8%。
假如房价继续跌落，遭受丢失的空置住所份额将会加速攀升，显着高于非空置住所遭受丢失的份额。跟着房价跌落 50%，约 42.3%的空置住所将遭受丢失，比非空置住所遭受丢失的份额高出近14.7 个百分点。
图为：房价跌落不同程度房产价值受损份额（来历：CHFS）
甘犁还指出，当房价跌落幅度小于 20%时，空置住所资不抵债份额接近于非空置住所的份额，最高不超越6.7%，状况不是特别严重。
但是，当房价跌落超越 20%时，住所资不抵债的份额会迅速上升，空置住所的上升速度也会比非空置住所更快。当房价跌落 30%时，空置住所和非空置住所的资不抵债份额将别离上升到 13.6%和 10.7%。
跟着房价跌落 40%，空置住所和非空置住所资不抵债的份额将加速上升到 23.5%和 18.7%。
图为：房价跌落不同程度房产资不抵债份额（来历：CHFS）
值得注意的是，2013-2015 年间住所价格下调期间，具有三套及以上住所的空置住所家庭出售住所的份额是非空住所家庭的近乎两倍，对商场形成的下行压力更大。
图为：家庭 2013 年住所空置状况与 2013-2015 年间售房份额（来历：CHFS）
征收空置税降低空置率
关于我国自有住所空置率较高的原因，甘犁以为，与其他国家比较，我国家庭持有多套房的本钱很低，这可能是我国自有住所空置率较高重要原因。我国在房地产保有环节的税种仅有房产税和乡镇土地使用税，其免税范围大，私人住所一般无需交税。
世界现行房地产在保有环节的纳税系统中，首要包括不动产税，财产税等，其税收水平为房产价值的 1%-3%。
CHFS通过分析美国房地产商场 2010-2017年的城市数据，发现房产税负担越重的区域，空置率越低。回归结果显现有效房产税率上升1个百分点，空置率显著下降 2.46个百分点。回归结果显现房产税占家庭收入负担比上升1个百分点，空置率显著下降 0.61个百分点。
图为：对影响住所空置各要素的边际效应估量（来历：CHFS）
在 2017 年的查询问卷中，CHFS询问了假如房产税出台，家庭的售房志愿变化。数据显现，多套房家庭售房志愿添加份额高，一起具有空置房家庭的售房志愿添加份额更高。
具有三套及以上住所家庭中，无空置房家庭中15.4%表示开征房产税其售房志愿会添加，有空置房家庭该份额更高，为18.6%。
图为：2017 年家庭住所空置状况与售房志愿（来历：CHFS）
不过，甘犁以为，由于房产税是对持有的住所存量纳税，对空置住所直接征收空置税是一种更直接的方法。现在，实施空置税的国家及区域包括法国、英国、加拿大、澳大利亚及我国香港。
关于各国空置税实践对我国有何可学习经验，甘犁指出：
首要，空置税是建立在房产税根底上的，现在征收空置税的几个国家和区域都征收房产税。由于房产税的征收使得政府对该区域房产的地理位置、特点、权属有明晰的了解，这是政府识别空置房的根底；房产价值评价在房产税征收中的使用，有利于空置税税基和税率的制定；房产税的征收和缴纳管理为空置税的征管创造了条件。
其次，从各国或区域实践来看，空置税可看做是二套房或多套房税。
第三，在税基和税率设置上，除以房子价值作为税基外，可考虑将预估年租金收入作为空置税税基。一起，对家庭空置的第二套房和多套房可实施差异化和递增的空置税税率。最后，从空置税的推进方法上看，可考虑首要设定在住所资源紧缺的区域，有助于盘活存量，缓解租金及房价上涨压力。
此外，甘犁还以为，规范完善租房商场，完善房子信息揭露机制，构建房子大数据信息系统都有助于盘活住所存量，促进空置住所资源的有效利用。
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