高杠杆可以撬动大房子，也能撬掉老底，遭遇断供

近来“断供”成了一个话题，有人认为，断供都是炒房客的事儿，然而，炒房这件事，广义上说很难界定；普通投资者加杠杆买二套房，这算不算炒房呢？断供这件事，无关你是不是炒房客，买房买不对，就可能遭遇危机。

那么，什么样的人才会遭遇断供危机呢？

有些自媒体刻意制造恐慌，或者借助舆论鼓吹房价上涨好，下跌就要完，对于断供，他们极力渲染气氛。实际上，正常的买卖和交易，并不会因市场的小幅波动而受到影响，相反，炒房客、高杠杆入市的人，一旦市场疲软，出现房价下行，那么他们的资金承压就会增大。

更糟糕的是，房地产并不是一个独立的产业，它与经济生活诸多环境息息相关；如果房地产面临调整，那么整个经济都会或多或少的发生改变；如果炒房客或者高杠杆入市的人收入结构单一，无法对冲经济调整时带来的风险，那么这些人就将成为“接盘侠”了。

从区域看，深圳楼市创造了房价上涨的神话，接下来就要面对重新讲述神话的尴尬了。

数据显示，全国新增居民贷款增速从17年10月的53.7%高点回落，如今增速已是回到两年以前的水平，然而深圳还在加，从158%继续加到了166%，如果加上公积金贷款余额，贷存比达到172%。这其中大多数都是短线炒房的，2017年，不满3年就卖掉的商品房，占二手房交易46.2%，可以说，这基本上都是以投资和炒作为目的的卖家了。

他们怀着房价一直上涨的梦想，丝毫不畏惧市场的风险，然而，没有畏惧，现实就会给予你恐惧。

前阵子论坛上一个案例，就是活生生的例子：

某投资者年薪40万，目前深圳有一套月供1.5万的房子。由于长期需要驻扎重庆，并且加薪到50万，满怀欣喜的他就在重庆买下一套联排别墅，月供1.5万。

拥有两套房子的他，俨然一副成功人士的样子，却丝毫不顾忌年还贷36万，余下14万刚刚维持生活及开支，几乎是零储蓄状态。

72%的房贷收入比，无疑是刀尖舔血。虽然当时所有人都看好他的楼盘，觉得过上几年一翻番，卖掉就赚百万。然而，经济形势在2018年收紧，单一依靠工资收入的他，遭遇降薪，年收入缩水至35万，现金流立马为负值。而房子限售5年无法出售，可以说这种情况基本上一只脚已经踏入“断供的大门”。

这还仅仅是散户投资者，如果对于几倍杠杆的炒房客来说，他们已经决定断供弃房了。

不过，对于稳健投资者、或在合理收入范围内买房的自住者倒不必担心，中国的楼市不存在跌去首付的风险。

而且，对于有传言称，如果房价下跌超过20%，银行可能会追加抵押物的说法，目前看在国内也行不通；毕竟，房价很高，对于普通居民来说，买房已经掏干了6个钱包，如果要追加抵押物或者补首付，这就是把人往绝路上推；银行在这种情况下收走房子，也没有多大意义，美国次贷危机就是个例子，最后结果双输。而且，房子事关稳定，就算银行想收房子，政府也会出面干预的；所以，现金流充足、不以炒房为目的的自住房购房者，不用为坊间流传的“断供”消息搞得心慌慌，用心工作按合同规定还月供就可以了。

综上，市场越是激昂，投资者越应该冷静；再聪明的投资者，也不应该在政策上寻找空子，盲目加持房产、拼命加杠杆，把不动产当成短期投资品来炒作；也许一时运气好，可能赚点钱，但这种刀口舔血的投资理念，迟早会让投资者遭遇滑铁卢，到时候不但赚不到钱，可能还会把之前赚到的吐出来，最终就是尘归尘，土归土的结局啦。

本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家。