日本大批房产0元抛售！这将是中国房地产的未来？

在中国，房价是个敏感话题。在日本，房价也是个敏感话题。

只是，前者因为太高，后者因为太低。

“太低”是多低？

低至0元，免费赠送。

日本的房子，怎么了？

空置银行，0元售房

4年前，日本夫妇伊田尚子和伊田孝之免费拿到东京都多摩地区奥多摩町一栋双层楼房，他们带着三个孩子搬到乡下，45岁的尚子说，虽然有许多需要整修的地方，但一家人一直很向往搬到乡下，拥有自己的大花园。

不花一分钱，就能获得房子的事，听上去荒唐，在日本却十分常见。只是，像尚子一家愿意接盘的人，少之又少。

日本的房子，已经供过于求。

2013年，据日本国土交通部（MLIT）估计，全日本约有820万空置房，占房屋总数的13.5%。

但是，这一数字存在一定误导性，因为其中包括可供租赁的房屋。

据日本富士通研究所的报告，到2033年，日本全国房屋空置率将达到28.5%，即便在考虑新拆除住宅数量增长的情况下，该数据也将达到22.8%。

也就是说，在未来，日本每100套房子，就有20多套都是空着的，连租都租不出去。

这么多的房子怎么办？

日本成立了房屋转让组织——Akiya银行，专职负责空置房买卖。

Akiya在日语中的含义就是“空置的房屋”。为了保证购买过程简单便捷，一般情况下，买家只需要支付税费和代理佣金，就能把房子买到手。

这些房子，有的状况良好，楼龄不高，靠近地铁和学校、医院。

另一部分，则属于上一辈留下的资产，颇具历史感，但价格极低，甚至不要钱，无偿让渡。

根据日本的法律规定，如果想要继承父辈的遗产，必须要缴纳高额遗产税和资产税，并且还要自行负担翻修和拆除的费用。

日本不动产的遗产税有多高？

1000万日元以下房产，继承税税率是10%；3000万日元以下是15%；5000万日元以下是20%；1亿至2亿日元40%；2亿至3亿日元45%；3亿至6亿日元50%；6亿日元以上则高达55%。

房产税就更可怕了。

这里的房产税是不动产保有税。在中国，产权一般是70年，日本的产权则是一辈子。与此相匹配，房产税也要缴一辈子。

而这个保有税又分为固定资产税与城市规划税。固定资产税标准税率为1.4％，都市规划税的税率上限为0.3％。

此外，对房子的收税依据不是买房时的价格，而是市场价格，每3年重新评估一次。

假如一家人刚买入一套新建别墅，土地的评价额为1800万日元（约合120万元人民币），建筑物的评价额为1200万日元。
计算方法如下：
固定资产税为 = 土地部分 + 建筑物部分= 1800 × 1/6 × 1.4% + 1200 × 1.4% ×1/2= 12.6万日元
城市规划税 = 土地部分 + 建筑物部分= 1800 × 1/3 × 0.3% + 1200 ×0.3% = 5.4万日元
年度缴纳保有税额 = 固定资产税 +城市规划税 = 18万日元，约合1.2万元人民币

每年都要缴纳这个数字。

因此，对于很多家庭而言，父母留在乡下的房子，不仅不是财富，甚至成了烫手山芋，不如早点转手。

此外，一些老人去世后，没有继承人。因此无法向政府报告所有权变更，并注册新的所有权，而政府又无权擅自翻新和拆除，房屋就突兀的摆在那里，难以妥善安排。

所以才有Akiya银行，以及尚子一家免费获得两层楼房的故事。只是，对于年轻人而言，更多的机会和更大的发展可能性都在东京等大城市，乡下的房子，哪怕是0元，也难以找到接盘侠。

0元抛售背后

日本的房地产，为什么会出现这样的危机？

无非老龄化、城市化和贫富差距过大。

日本这次上线低价售卖空置房，其实是日本政府计划的一部分，目的在于解决人口老龄化带来的日本特色住房危机。

截至去年10月1日，日本人口总数为1亿2670万人，其中60岁以上的人口已经达到了4300万，占全人口的33.94%。而日本处于15-60岁的“可劳动人口”，如今仅剩6850万人，占比54.06%。

老龄化导致日本产生一大批闲置房屋，无人居住。根据Japan Policy Forum在2013年统计，日本有6000多万栋房屋，但实际上名下拥有房地产的人，仅有5000多万人。

在这样的情况下，政府十分乐意给那些接管和翻新老房子的人提供补贴。不过即使如此，人们还是普遍认为这个问题不会因此改善，甚至会变的更糟。

因为，随着人口逐渐老去，仅剩的年轻人，也更加偏向选择东京等大城市完成职业发展。

日本继续城市化的脚步，从未停止。

之前，在日本经济高速成长期，以“一家一套房一部车”为目标，上班族愿意牺牲交通上的便捷性，在城郊置业，哪怕距离公司有1小时车程。而如今，子女并不乐意居住父母在城郊留下的房子，只希望家能离公司再近一些。

以上述尚子一家搬至的奥多摩町为例，距离东京只有2个小时的车程，曾经十分热闹，1960年代时，因为木材资源丰富，当地一度拥有13000多人。但随着1990年代自由贸易兴起，人口大量流失，如今仅剩下5200多人。

据预测，到了2040年，日本会有将近900多个城镇或乡村“消失不见”，奥多摩町就是其中之一。

除了人口老龄化和继续城市化，另一个不可忽视的原因，是贫富差距。

合理的贫富差距，是一个国家的经济动力源，但如果贫富差距过分拉大或者缩小，将会导致市场经济的崩溃。

90年代，日本房地产泡沫破裂后，年轻一代亲眼目睹了什么叫做“辛辛苦苦三十年，一夜回到解放前”，而后，又经历了日本经济“失去的十年”，因此开始变得“丧”。他们总会说：“我即使再努力，结果都是一样，又何必如此辛苦呢？”

当年轻一代失去对未来的信心，他们对于生活也开始变得无欲无求，对于房子的欲望，也越来越小。

综合这三方面影响，日本社会面对人口老龄化和继续城市化的巨大危机，一边背负着沉重的房地产税率，一边丧失着奋斗动力。未来如同一团迷雾，谁都看不清楚。

中国也将如此？

在中国的年轻人中，也经常流传着这样的感慨——

“反正再怎么工作也买不起房，还辛辛苦苦存钱干什么？”

这听起来跟日本青年的说法，如出一辙。

其实，上述几个现象，在中国也正在逐渐显现出来。

就贫富差距而言，我国依然停留在较高位置。瑞信研究院公布的《2015年度财富报告》显示，中国的中产阶层按绝对值计算达1.09亿人，为全球最多。

但是，这些中产仅占全国成年人口的11%，低于全球平均水平的15.9%。目前，中国仍有九成人口生活在中产阶级水平之下。

同时，2017年，我国60周岁及以上人口24090万人，占总人口的17.3%，预计到2020年，老年人口达到2.48亿，老龄化水平达到17.17%。

2025年，60岁以上人口将达到3亿，成为超老年型国家。2040年，人口老龄化进程达到顶峰。

目前，虽然老龄化还没有达到日本社会的水平，但空置率，却已经比日本更严峻。

就空置化而言，中国大部分城市的房地产都面临着空置化问题，其中东北是空置化最严重的省份，而内蒙古鄂尔多斯市是空置化最严重的城市，拥有高达70%的空置率。

这个数据也被各种机构证实过，比如2013年，中国家庭金融调查与研究中心发布的“城镇住房空置率及住房市场发展趋势”调研报告曾披露了中国及其他各国和地区住房空置率（下图）。

中国大陆的空置率高达22.4%，远超日本。然而，这还仅仅是整体数据，其中三四线城市的空置率远大于一线城市。

现在通行的统计方式是利用电表数据。

今年3月，国家电网以每户的电表数据为依据，以“一年用电总量不超过20度”为标准，定义房屋空置，调查结果显示——

2017年，大中城市房屋空置率为11.9%，小城市的房屋空置率13.9%，农村房屋空置率为14%。

而三四线城市的空置率远高于一二线城市背后，是年轻人更愿意选择到大城市打拼的事实。从每年春节的春运大迁徙中，就能窥探一般。

可令人费解的是，空置率大说明房子多于人口，目前三四线城市的空置率这么大，为什么房价就是降不下来呢？

著名西方经济学家凯恩斯有句名言：社会心理决定了人类永久的经济问题。归根结底，对于流动性差的大额消费产品——房产而言，投资主要基于未来的心理预期。

绝大部分三四线人群，以及卖房子的中介，都信誓旦旦一件事——总有一个利好，能让本地区的房子，涨起来。

根据子木聊房的报道，今年夏天的鄂尔多斯，所有人都往售楼处跑，拦都拦不住。所有中介对外的一致说辞就是：“我们这个地方柏油马路8车道，绿化率西北部城市最高，不愁房价涨不起来！”

只是，当泡沫散尽，又适逢人口老龄化叠加城市化，再辅佐一些贫富差距，这境况是不是与现在的日本雷同呢？

当然，除了只有70年产权这一点。

作者 辣火锅

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