现代农业+休闲旅游+文化创意现代农业旅游综合体：探索特色小镇的新路径

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随着经济发展与人民生活水平的提高，国民的旅游休闲意识也在转换和提升。我国已全面进入休闲旅游时代，需求多元化趋势更加明显，消费能力的提高和休闲时代的来临，使得旅游市场的需求模式从单一的观光向多元化的深度旅游转变。

综观近年来土地综合开发领域的形势，不难发现：旅游综合体已经成为当前许多政府机构引导区域开发，旅游集团进行旅游开发、地产企业创新地产开发的新模式。这一趋势，在未来很长一段时间内必将作为旅游休闲产业的主流。

其中，旅游与具有中国特色相关产业（比如农业、体育、历史文化等）的联动发展，更是中国旅游产业转型、中国地产开发创新的方向，更重要的是政府引导区域升级的方向。

千岛湖十八坞现代农业旅游综合体的开发，就是在互联网时代背景下，跨界整合资源的旅游综合体开发模式。项目作为淳安县首批进入特色小镇申报的示范性项目，还将深刻影响千岛湖的经济发展格局。

五大功能区，打造农业旅游综合体

千岛湖十八坞现代农业旅游综合体项目位于千岛湖区西南端的汾口镇东部，往西可到达连接黄山、景德镇和武夷山的京台高速，既是千岛湖旅游西进的主要节点，又是千岛湖的西向门户。

项目总面积约391.82公顷，其中陆域面积约371.20公顷，拟将用地中225.38公顷设为自然风貌和生态保护用地，约占总面积的57.5%，占陆域面积的60.7%。项目总体定位：以现代生态农业度假为主题，以产业链运作为导向，依托山水资源，打造现代生态农业乡村旅居目的地。

项目主要有五大功能分区，分别为（宜居）小镇中心、（宜居）湖畔养生主题度假、（田园）绿岛驿站、（田园）农业经济产业带、（山地）森林生态保护区。

绿岛驿站。绿岛驿站和田园集市是旨在建设一个枢纽级驿站的示范点，并成为汾口镇美丽乡村特色旅游带的门户，提供绿化植被停车场、自行车租赁、特色加油站、电动汽车充电桩、汽车旅馆、创意农产品集市等枢纽级综合性驿站。

除了驿站服务接待中心、公路花海外，还将重点引进以台湾南投县农会为主的台湾特色农业资源，包括有农会、渔会、园艺公会、观光协会、农业学者和专家等各方面的技术资源、品牌资源、产品研发资源，来营造三个台湾特色观光农业工厂、田园集市以及渔人码头。

小镇中心。项目首期开发的模块中最重要的是以精品酒店和特色民宿为核心、以运动主题公园为配套的小镇中心，它将是一个集商业、生活、娱乐、休闲、教育、会议等功能配套为一体的综合开发专案，是其他价值体系的聚核点，也是整个项目最先启动、展示、体验的模块，同时也是最先运营并产生效益的模块。

农业经济产业带。项目将设立三个台湾现代农业观光工厂，充分挖掘当地蔬菜、花卉、水果等农业产业资源，借鉴台湾观光工厂发展经验，打造特色观光工厂集聚区，提高农业产业附加值，促进农业产业现代化。引入台湾南投县特色农业中以“微热山丘农场”为代表的凤梨酥观光工厂、巧克力博物馆和巧克力观光休闲工厂以及台湾信义乡—梅子梦工厂以及其大量的衍生文创产品。

湖畔养生主题度假。花园洋房式度假屋规划为集度假居住、养生居住功能为一体的花园洋房式度假屋，外有湖景山景，内有惬意生活。森林度假区将进一步完善为专业级的户外探验主题公园，增加更为专业化的探险露营、定向越野、山地骑行、CS、攀岩、拓展运动等主题。

鱼博园则利用原有的种鱼基地进行功能改造，与千岛湖老牌国企“淳牌鱼头”合作，让都市人体验千岛湖最正宗的源头鱼养殖文化，同时配合水知识科普、水族馆、正宗鱼味馆、鱼产品创意店等教育和休闲配套资源。

森林生态保护区。对于保护性开发的生态区，将建设以“营地教育”为主题的森林公园，打造针对亲子教育、都市潮人、年轻一族、活力家庭为主的家庭式运动娱乐和素质教育主题的度假设施，比如创意树屋、厢屋、日落吊篮、森林教堂、天文台、观景台、鸟类拍摄基地、星空帐蓬区、夏令营基地、萤火虫公园，以及溪谷泳池、茶田SPA、食养山房、禅心谷等户外休闲设施。

项目计划将以两年左右为一个周期，分三个阶段建设规划。

项目一期是整个项目的核心区域，是以特色农业和休闲体验为主题，围绕小镇中心打造整个项目的最主要的展示和体验区，成为千岛湖美丽乡村的典型示范；项目二期继续深化特色农业和休闲主题，打造更体系、更完整、更升级的美丽乡村典范；项目三期将进一步提升整体配套档次和深度旅游服务，包括有顶级酒店、会议中心、医疗养生中心、水上乐园、垂钓俱乐部、游艇俱乐部等。

由于项目投资大、开发经营周期长，同时各功能模板的开发和运营都有一定的投资和专业需求。因此，对不同分区的运营主题，将分别引入部分投资主体或合作经营方，进行投资建设和运营。

三层递进，绘就特色小镇新蓝图

这个项目的开发理念主要体现在三个层层递进的概念上，即“旅游综合体”、“现代农业旅游综合体”、“以特色小镇为主体的现代农业旅游综合体”。

旅游综合体。随着生活水平的提高，我国的旅游业快速发展，多年累积的量变引起了质的变化。旅游业向多元化发展，休闲度假的需求迅速膨胀。同时，随着中产阶层的壮大，旅游业也向着高端的方向发展，越来越多的旅游综合体项目开始呈现出环境景区化、主题特色化、空间丰富化和经济多样化四大特征。

环境景区化的目的是为旅游消费者提供高质量的旅游休闲环境和设施，更加注重人性化的空间营造，同时结合美丽乡村大环境的配套建设，做到步步为景，人在景中。

同时，人们的生活方式随着现代社会的发展出现了转变，个性化需求呼唤特色化休闲度假场所。文化创意的主题打造是旅游综合体成功的必要条件，以“特色文创”为内核，结合独特的旅游主题和衍生旅游产品开发是决定其可持续发展的关键因素。

空间利用方面，整合了多种功能，集聚化的服务最大程度地满足一站式消费需求，休闲、娱乐、文化、会务、商务、体育、健身、养生、餐饮等多种功能于一体的完整供应链，提供了便捷的旅游度假服务。

一个项目的发展必须依托周边生态和景观资源、地方经济、配套资源等大环境，除了单向依托资源外，旅游综合体还将承担区域产业经济驱动引擎的任务，进一步带动周边产能，联动周边人口和组织共同发展外向型的产品和服务。

现代农业旅游综合体。远离钢筋混凝土的城市，来到农田中、森林中，体验久违的自然，是一种让都市人群身心得到放松的方式。但假期短暂，远距离的度假并不现实，人们需要一个在合适的距离范围内能够满足度假休闲需求的地方。而这个项目恰好满足了这一部分都市人群的需求，将成为旅游业转型后现代农业综合体模式的代表。

在旅游综合体的基础上，通过整合“观光农业”、“在地农产品设计”，以休闲旅游与特色农业跨界整合，有机融合旅游业与农业，形成现代农业旅游综合体，是和旅游各要素（食、住、行、游、购、娱）和产业要素（美丽乡村、特色农业、地方经济联动）相结合而形成的新型旅游商业模式。

现代农业旅游综合体是融合“生产、生活、生态”功能，集农业全产业链的整合、农业科技体系的支撑、现代农业经营体系的优化、一二三产业各领域全面拓展的新型复合载体，是产业资源整合的“驱动器”、产业价值的“放大器”、城乡共生的“交响曲”。而本项目作为现代旅游农业综合体，主要包含了区域性的旅游体验、现代观光农业种植及工厂、主题农业生活体验、农业卖场等具体表现模式。

以“特色小镇”为主体的现代农业旅游综合体。浙江在全国范围内首提的“特色小镇”，既不是行政区划单元上的“镇”，也不同于产业园区、风景区的“区”，而是相对独立于市区，有明确产业定位、文化内涵、旅游特色和一定社区功能的发展空间平台。

特色小镇建设从概念提出到全面展开、效果初显，它是一个多方共赢的创新空间和生活空间，政府搭起平台、集聚资源，企业找到产业升级的机会，人才获得最优的创业服务，所有参与者甚至周边的老百姓都身处宜业宜居的优美生态环境之中，可谓“小空间大战略”，更可谓“空间虽小、多方受益”。

综上所述，旅游综合体已经成为旅游地产开发和政府机构引导的重点模式，在很长一段时间内将作为旅游休闲产业的主流。这其中旅游与具有中国特色相关产业（比如农业、体育、历史文化等）的联动发展，更是旅游产业进一步创新、发展、升级和转型的重要方向。

多业态融合，拓宽产业化思路

千岛湖十八坞现代农业旅游综合体项目的商业模式，不是单纯的投入式建设，更重要的是导入了产业化的思路。

千岛湖十八坞现代农业旅游综合体项目还具有三大特色：

农业，美丽乡村的示范区。不再是单纯的投入式建设，而是导入了产业化的思路，聚集一村一品电商基地、农创园、农产品科研中心、孵化器创客中心等产业链，利用“种植、示范、研发”三环联动的规划模式，带动千岛湖区域农业经济发展，是多种经营业态融合的新型乡村景观和产业模式。

旅游，长三角家庭式度假服务领跑者。是从单纯的旅游度假升级到具有复合型功能、结合当地产业特色的深度旅居目的地。

特色小镇，宜居生活的代表作。是具备时代视野，符合当下对生态居住的行业发展，以杭州“桃李春风”等项目为模板的成熟热销产品，满足现代社会消费主力的生活需求。

从财务角度分析，项目开发周期共为6年，由于三种业态均为销售型物业，产生销售收入，经过计算，从现金流量表情况可以看出，在项目投入运营后2020年累计净现金流大于0，因此项目整体动态投资回收期为5.78年。

项目还契合国家产业政策，已列为淳安县首批特色小镇重点培育名单，获得了省、市、县等各级政府的重点支持。通过树立建设美丽乡村标杆来提升片区形象、拉动千岛湖西部旅游，以及打通产业链来创造就业机会并带动区域经济的发展，对于项目所在的汾口镇、千岛湖乃至整个淳安县的建设具有较大的推动作用，可以产生良好的社会效益。

案例研究：嫁接旅游文创，

台湾地区“精品农业”闯出大空间

台湾现代农业发展迅猛，在率先提出“精致农业”推动了农产品的产业分区和产业联动后，通过推广“休闲农业”，设计“休闲旅游精品”，并开创了台湾农业和旅游业、文创产业高度融合的模式。

田尾公路花园。田尾是台湾最大的花木产区，也是最早形成苗木产业集群的地区，全台湾60%的花卉和70%的苗木都产自这里。田尾公路花园位于彰化县，区域内主道路有3.6公里，沿途的园区内有140余家从业者，提供的产品有盆花、鲜花、盆景、资材、苗木等五大类。

随着旅游人群的日益增多，田尾公路两侧形成了大大小小的特色餐饮、咖啡馆以及民宿服务，营造了“灯光工程”，“夜探灯海”成了田尾公路花园的另一亮点，旅游体验的丰富度进一步得到提升。

台湾微热山丘农场。凤梨酥是台湾最具代表性的旅游伴手礼，而“微热山丘”是近几年来最引人注目的凤梨酥品牌。“微热山丘”发源于南投八卦山，建立了微热山丘观光农场，发展出各种农业相关的产业。

“微热山丘”坚持使用本地区盛产的土菠萝而不是冬瓜馅作内馅，通过有别于传统偏甜偏酸口味，而酸甜口感更符合现代年轻人的喜好，让被农民弃种的土菠萝重新获得大量种植，带动起农民返乡种植的希望。

在营销推广上，“微热山丘”采用了更为新颖的体验零售的模式，在高端轻奢的门店中，从奉茶、试尝，甚至观光工厂体验到农业集市和菠萝采购，都通过“文创化”来增加产品和品牌的附加值。

台湾特色观光工厂。遍布全省的众多的观光工厂，每家观光工厂都有着自身独特的观光主题，在优美的厂区环境下，提供各类产品生产过程的参观、展示、体验、购买等一系列服务，是集文化、知性、休闲、旅游于一身的新兴商业模式。

在宜兰，2009年诞生了“宜兰饼糕饼发明馆”，创始人刘镫徽希望通过一个优雅舒适的空间，来传播教导孩子们深具当地特色的糕饼制作知识。占地1800坪、共有四层楼的宜兰饼观光工厂，除了有2条高科技无尘生产线及产品研发室外，还设有景观广场、展示区、视听室、故事区、DIY教师和门市贩卖区。在饼模展示区中藏有早期制作中式糕饼的主要模具，最古老的器具有将近300年的历史，非常具有纪念价值。

从上述案例可以看出，先进的农业旅游综合体的体系化、团队化、品牌IP化的发展模式，对大陆的旅游和农业产业发展模式，有较大的启示和借鉴意义。

（作者祝军华系绿城管理集团总经理助理。文章仅代表作者观点，与本刊立场无关。）

文：祝军华

来源：中国房地产金融