来自日本的好房子? 太贵了? —沈阳积水裕沁听月轩非客观点评

积水住宅

沈阳的房子多如牛毛，开发商也一抓一大把，但是来自日本的开发商只有一个：积水。

普通人大多没听过这家开发商，自然也不知道他们在沈阳的住宅产品。最多看到广告，知道它是个日本开发商，再吐槽一下“积水”二字。

其实积水住宅株式会社是很牛的公司，在日本的地位类似于中国的万科。

积水裕沁府效果图

别看积水销售额只有千亿（以2017年国内房企数据，得排到十名开外），日本的住宅质量有保证，而且以抗震闻名天下，住宅十年不旧，百年不倒，这些房哥是深信不疑的。

房哥曾经多次去日本旅游玩耍，由于自己职业病，特别注意了日本的建筑质量和施工品质，确实是国内比不了的。

中日差别

我们印象中的搅拌机都是这个样子的，两个字：埋汰。

大家已经很习惯了，觉得在工地里摸爬滚打，这是很正常的事情。

然而，看看日本的搅拌机是什么样的。

上面是我一位老友在日本大阪路边随手拍摄的搅拌车，上传到他的抖音上的，就两个字：干净。

这不是一台新车，这是一台正在转动、装满了混凝土的搅拌车。

老友说：这每台搅拌车上面都有株式会社的logo，上路就代表公司的脸面，必须做到一尘不染。

这让我想起了我去日本游玩的经历：在琉球群岛（日本人称之为冲绳）上，由于天气原因，航班取消，我们被安排在一所酒店入住，休息一晚等待第二天的航班。

本来航班取消心情就很差，一看到酒店心情更差了——这是一座正在修缮施工的酒店，整个外立面全部被苫布包裹，出入只能走临时的小路。

我心想：酒店施工危险，而且杂乱差，搞不好晚上还有噪音污染。越想越气，甚至想另找酒店自费住一晚。

但是，小路走到酒店大堂的过程中，我发现周围完全一尘不染，更有明显的指示和提醒标识，入住后也没有任何的噪音。这是我才想起，我身在日本不在国内。这些都是最直观的感受，反差之大让人汗颜。

积水在沈阳

我们今天文章中的“主人公”积水住宅株式会社，即使在日本也是顶级开发商和建材提供商，完全不是国内那些只认“钱”不看品质的无良开发商可比的。

然而，沈阳，却是这样一家开发商的噩梦。。。

积水在沈阳一共有2个项目（本来是3个项目，第3个项目已经转手卖给远洋，变成了现在的远洋仰山项目）：积水裕沁听月轩 和 积水裕沁府。

积水裕沁府位于太原街，基本接近于清盘，我们不聊了。

今天我们聊一聊积水位于浑南新市府旁莫子山板块的积水裕沁听月轩。

按照售楼员的说法，积水听月轩项目是养生豪宅项目，无底商，整个项目呈元宝形状。

“风水”咋样？

既然提到了售楼员元宝形状这种风水玄学，那今天就先简单谈谈积水听月轩的风水问题。

全运五路的马路方向被项目东侧的莫子山影响，呈弯曲状，导致积水项目的西北角（全运五路和桃仙街交汇）呈钝角，属剪刀煞。

楼盘东南向有莫子山，有遮挡财运一说。俗话说紫气东来，东向的风被山阻挡，紫气无法流动。

好的住宅应为“左青龙，右白虎”，南低北高为宜。南面要低一些，北面要高一些。

从科学上讲是由于中国是西高东低的季风气候。

楼盘东南面有山，夏天南面的山就会把东南季风挡住，相对会热一些。而冬天可能就会恰恰相反，形成冬冷夏热的局面，对居住的环境是会有一定影响的。

总之，房前有山不如房后有山，东南有山不如西北有山！

房哥对风水方面不专业，所以我就当是抛砖引玉，欢迎留言讨论。

其实，房哥是彻头彻尾的唯物主义者，我不信一切牛鬼蛇神，只信牛顿和爱因斯坦。但是身边太多的人都有宗教信仰和风水理念。

根据积水听月轩的价格和自身定位，目标客户都是有钱人。

像房哥这种还在温饱线上挣扎的人自然不会在乎什么风水。可越有钱的人越信这套，也正因此，裕沁听月轩宣传的这个风水倒成了扣分项。

户型如何？

说完风水，我们来聊聊户型。

实事求是地讲，积水作为日本知名开发商，并没有做好本土化融合，户型设计在大部分沈阳人看来是“奇葩”、不实用。

上图是积水136平的户型设计成了2室2厅2卫。作为低公摊的“洋房”产品，136平的“大户型”居然只有一南一北两个卧室，很多面积“浪费”在了设备间、卫生间这种“无关紧要”的地方。

这里体现了中日两国居住概念上的差别。

日本住宅注重功能性，中国住宅讲究大开间、通透性。

所以，不好意思，你这些设计中国老百姓不埋单。

如果你觉得136平2室2厅2卫尚能接受，那你再看看这个252平3室2厅2卫的设计。

有人说，要那么多屋子干嘛，3个屋足够用了。

房哥用经验告诉你，你住一住就知道够不够用了。

三代同住怎么办？生了二胎怎么办？

这是252平的豪宅，四个屋子是标配，五个屋子也合理，看看星河湾的255平户型，人家做出了4个卧室和1个保姆间，说到底还是符合中国老百姓的生活习惯。

区位配套与学区

积水听月轩没有商铺，几乎没有公共交通，没有私家车将是你的噩梦。

有人说，都是豪宅了，谁没有车啊。

其实在全运“鬼城”时期，很多人以1万元左右的单价买到了积水的130、140平的“小户型”住宅，价格不过一百多万，算不上富人。而且，富人不会开车的也大有人在。公共交通密集会带动人流量、区域发展是毋庸置疑的。有人气才有一切，房子才能增值。

另外，积水听月轩犯了豪宅产品的通病，没有学区，只有一个只有外籍孩子才能上的高端幼儿园。还美其名曰：我们的业主都不在乎学区，因为他们都有很多房子。

这句话基本就是忽悠傻子的屁话，除非积水业主们都在附近有学区房（附近只有绿城算是学区房），否则孩子如果住在积水去哪上学？路北的北师大附属学校可没确定能收裕沁听月轩的学生。

园区内的高级幼儿园不收非外籍的孩子，小学初中都没有，孩子不上学了吗？市里有学区房，远水解不了近渴啊。

物业与抗震

积水听月轩的物业最开始是戴德梁行。

提到戴德梁行，不了解的听名字就觉得高大上，认为这是一家外国的物业公司。了解的人才知道，戴德梁行只是一家房地产顾问公司，有无数的小开发商的物业挂靠在戴德梁行，这并不能说明积水的物业有多好。

事实证明，也不算好。目前戴德梁行已经撤走，换成了龙湖物业。

像积水这类国外开发商，在本地没有物业运营的经验和资质，且在本地不会长期运营，基本都是做一两个项目就走。

这直接导致了后期物业的重大隐患，当开发商撤走之后，没有人在乎你的物业水平，物业只会越来越差。

关于抗震，大家都知道，日本国处于地震带上，大震小震频发。日本的住宅采用钢架结构，抗震效果很好，据说积水听月轩能抗8级地震。

但是，不好意思，大沈阳是皇城、龙脉所在地，千百年来没有大灾大难，大地震更是闻所未闻，这个痛点沈阳人不敏感。

房价与投资

在周围项目卖5、6千的时候，积水听月轩是1万5、6，周围项目涨到1万5、6的时候，他还是1万5、6。

很多人问我，积水值得投资吗？价格高吗？我可以很负责任的说，积水听月轩的价格不高，一直在赔钱。

你很难想象积水的钢架结构和装修比普通的住宅的成本高多少。

但是，价格不高并不代表就值得投资。

1、积水目前只卖了100多套房源，还剩余大量的房子没有销售。备案价格涨不了，销售价格就涨不了。也就是说积水听月轩在未来很长一段时间内都会是现在的价格。假设积水还得卖三年，那么这三年你的二手房就无法增值。为什么？售楼处大把的房子可买，为什么要买你的二手房？

2、上面分析的区位、学区、物业都是制约房价上涨的重要因素，这些问题没有得到明显改善，房价很难涨；

3、中日关系扑朔迷离，万一哪天中日的民族矛盾激化，老百姓的反日情绪高涨，日本车和日本房子都会成为攻击和吐槽的目标。而且很大一部分人会因为日本开发商而放弃购房的想法。

必须重申，买房子是一个非常私人的事情，上述问题对于当成养生豪宅来买的人来说，完全不是问题，也许还会很喜欢它的装修和设计。只是买之前要想好，一旦当成普通住宅，拖家带口或是想投资，务必衡量好再出手。