业主认为物业服务不到位等就拒交物业费？打起官司来赢的都是物业

业主认为物业服务不到位，物业费能否拒付？业主不认可新选聘物业企业，物业费能否拒付？业主能否因房屋质量、相邻纠纷、业主财产被盗问题，拒付物业费？小区存在违章建筑、占用公共绿地等，业主能否以物业公司未尽到管理义务为由拒交物业费？

这些都是萧山法院在近两年里审理的物业欠费纠纷案件中，最常遇见的情况。今天，萧山法院详细介绍了为何上面这些，都不是业主拒付物业费的理由。

业主因物业公司履约存在瑕疵拒缴物业费

法院支持催讨物业费，但不支持付违约金

萧山某小区的蒋某，因认为小区存在地下车库采光井玻璃及单元电梯吊顶破损一直未修理，小区虽为封闭式小区但外来人员进出未登记，绿化被破坏、卫生状况差，地面车位管理混乱等问题，以物业公司未按合同约定履行义务为理由，拒绝交纳物业管理费。

去年，物业公司因此向法院起诉，要求蒋某支付拖欠的物业管理费4405.24元，并支付违约金。

法院审理后认为，物业公司有依约提供物业服务的义务，并积极回应业主的合理要求，不断改善物业服务水平，业主有依约交纳物业费以及配合物业公司物业管理服务、共同维护小区和谐秩序的义务。

物业服务的对象是小区全体业主，具有涉众性、同质化的特点，且物业费不能完全等同于服务对价，其包含物业服务的必要成本支出须由全体小区业主分摊，若个别业主不及时交纳物业费会影响物业公司的正常经营活动及物业服务质量，也会影响到其他已交纳物业费业主的利益。

业主对物业服务不满意，可以通过向有关部门投诉、组建小区业主委员会另聘物业企业、提起相应的违约或损害赔偿之诉等方式维护权益。拖欠或拒付物业费并无合法理据。所以法院判决蒋某需支付所有拖欠的物业费。

同时，因物业公司提供的服务存在瑕疵，蒋某也不是无故拖欠物业费，对于违约金诉请不予支持。

物业不是必须知道业主内部自治的合法性

不能因不认同业委会与物业公司而不交物业费

黄某是萧山某小区的业主，他因为不认同当届业委会，就以对物业服务不满意及对业主委员会成立的合法性及业主委员会选聘物业服务企业的程序存在质疑为由，拒绝缴纳物业服务费。

法院审理认为，黄某对其抗辩意见未能提供证据证明，自当承担不利后果。其次，业主委员会与业主大会依法选聘的物业企业签订的物业服务合同，对业主有约束力。业主以其不知情或并非合同当事人为由提出抗辩的，法院不予支持。

虽然法律规定，业主委员会只有经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，才能代表业主与物业签订物业服务合同。但是，无论是成立业主委员会，还是业委会是否经授权与物业签订物业服务合同，均属于业主内部自治事项。

物业对业主内部自治事项的合法性，不是必须知情的，在无证据证明物业明知业主内部自治事项不合法，且合同签订后，物业实际提供了服务的情况下，法院可依合同约定支持物业费诉请。

最终法院判决，支持物业公司追讨物业费的诉请。

房屋质量有问题、财物被盗不交物业费

法院：物业费不因个别业主的特殊事由减免

萧山某小区的杨某，自从2009年装修入住后，就遭遇很多烦心事。首先是入住不到半年就发现因外墙体裂缝雨天渗水导致装修霉烂，物业报修后仍未能彻底解决。2010年间家里接连两次进了小偷，财物失窃，老人还因此受到惊吓后离世，杨某认为小区监控设施就是摆设。

2015年时，杨某住房前的排房屋承租户擅自经营餐饮，其排放的油烟严重影响杨某居住生活。种种问题，让杨某从2010年开始，整整7年来都拒交物业费。

法院审理认为，物业服务针对小区全体业主，个别业主的特殊抗辩不代表全体业主的意见。物业费是物业公司运营的基本物质保障，物业费不因个别业主的特殊事由予以减免。

法院最终也支持了物业公司追讨7年物业费的主张。

物业欠费纠纷案数量大涨

案件有着很多类似特点

萧山法院发现，近几年里，法院收到的物业欠费纠纷案量件涨幅大：2016年1月至2018年7月共受理（包括诉前调解分流）物业欠费纠纷案件2703件，审结2623件。2017年的收案数与2016年相比增长24％。其中2018年1－7月受理1060件，审结899件，与2017年同期相比增长121％。

萧山法院预计，今年全年将受理超过1800件该类案件，且接下去的收案态势，有可能达到2000件每年。

且法院发现，这些案子中，不仅诉讼理由差不多，还存在很多共同点：物业公司跟一个小区里的多位业主追要物业费，每个业主欠的金额也不过几百、几千，但是双方间矛盾积累得多，很难调解结案。

于是就出现为了300元物业费，官司要走完一审、二审、执行完整的诉讼流程的情况，这极大浪费诉讼资源。

物业欠费纠纷的化解路径

物业欠费纠纷案件“高烧不退”，给法院带来巨大压力，也占据了宝贵的司法资源，在立法层面，萧山法院呼吁开发商与关联物业公司脱钩，确保源头公正；参考劳动仲裁建立调解仲裁制度前置处理纠纷。

萧山法院表示，现在法院可以践行的，是整合现有矛盾纠纷调处机制，通过构建住宅小区物业管理体制来提升纠纷处理效果，抓住源头管理，努力让大部分案件化解在审理程序之前。

浙江省高院最近也出台了《关于多措并举破解案多人少矛盾的若干意见》，提出：针对物业纠纷数量大、涉及面广的特点，探索建立物业行政主管部门、人民调解、法院和社会有关方面共同参与的联合调解机制，尽量把该类纠纷案件化解在诉前。推动在物业纠纷较为集中的区域设置专业解纷中心，或在多元矛盾化解中心设置物业纠纷化解专区。充分利用行业性调解组织的优势化解纠纷。