公寓投资高回报缘何产生？租金靠市场供求决定

近日，网传成都某公寓投资回报率高达10%。经过一番搜索，在某房屋中介网站看到其打出的标语，小编当时就震惊了，现在还有回报率这么高的公寓产品？事实究竟如何？小编决定去现场一探究竟。

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该项目就是位于红照壁人民南路西侧的兰博中心，总建面约23万平，分为A/B两座塔楼，其中A塔为自持部分，将打造为托尼洛·兰博基尼酒店，目前大中华区有7家，分布于苏州、昆山、黄石等地。

B塔即今天的主角，兰博中心城市会客厅——兰博国际名邸。

兰博中心售楼部门口那只金灿灿的大牛似乎向路人昭示着它“牛气”的身份。

兰博中心B塔为地上45层，-2至7层为高端购物中心，其中四川人民艺术剧院位于商业核心区域；地下有7层，是成都唯一一个地下7层建筑，建成后总高度达188米。

兰博中心的职业顾问称：目前项目公寓产品在售，总户数为459套，面积段为79㎡--232㎡，均价约5万/㎡。

这一价格几乎是目前成都公寓类价格的天花板，几乎与阿玛尼国际公寓巅峰期持平，刚刚开盘的新希望D10，单价最高的一套公寓，价格是4.8万元/平米。

小编从置业顾问处获悉，兰博中心79平米的户型还有两套，余下的各个面积段都比较分散。

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据了解，兰博中心B塔的酒店管家服务式公寓依托A塔的酒店进行管理，奢装交付，交付标准为15000元/㎡，可拎包入住。

享受酒店物业增值服务，包括10年免费入室清洁（每周2次）、10年免费设施设备维护、24小时管家服务等，可投资可自住。

如果业主的用途是投资的话，可以由兰博基尼酒店进行托管运营，每年租金回报8%。

例如选购102平米户型的房，全权托管，可坐收约40万的年租金，每年还有1个月时间可免费入住。如果以每年出租11个月，租金40万计算，月租金约3.6万元。

对于某些中介打出的10%回报率一事，项目置业顾问辟谣称最高只有8%。不过即使是8%，结合当前的市场环境而言，这样的投资回报率也相当罕见。

先列个公示简单测算一下：年投资回报率=年租金/总价（不包括资金利息、租金变化还有货币贬值等变动因素）

以102平米户型为例，5万的单价，总价约500万，如果每年租金能达到40万，静态回报率的确能达到8%。

不过由于该项目还在销售中，尚未有房源出租，所以40万元的租金水平究竟能否达到，尚是未知数。

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从目前成都市场几个著名公寓项目在出市场的租金表现来看，月租金能达到3.6万的寥寥无几。

据链家网显示，按照现有租金水平，当前成都绝大多数高端公寓的投资回报率，大多在2%~5%之间。

对此，第一太平戴维斯华西区高级董事、中介部负责人戴晖表示：“高投资回报目前主要靠第三方运营机构（高端酒店）来实现。当然，本身成都整体的发展也会随着时间的推移产生一定的回报溢价。”

例如成都棕榈泉费尔蒙公寓，一套总价约250万的89㎡精装户型，每月租金9500元（数据来源链家网），投资回报率约为4.58%，回本时间大约在26年左右。

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另外，戴晖还认为，近两年，成都住宅限购政策对楼市不断加码调控，导致购房者购房难度上升，因而购买力会向投资方向转移，公寓市场会获得一定的机会。

其中，成都因城市发展快速，吸引不少外企、高端人才涌入，高端公寓迎市而出。

“目前调控政策暂无松动迹象，后期来看，开发商实力雄厚、地段优势明显、物业服务优秀、有一定升值空间的高端公寓产品仍有一定的市场与机会”戴晖说。

纵观成都楼市发展，在不断调控加码的两年里，公寓市场销量看涨，虽然三季度供应量微降，但由于供大于求，存量依然处于高位。

据锐理数据显示，截至今年9月末，成都中心城区的公寓预售存量约534.26万方，去化还需近17个月。在这样的情况下，成都中心城区的公寓成交面积创下新高。

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在当前市场环境下，租金主要靠市场供求来决定，出租投资是在相当长的时间段内追求相对稳的回报率，但实际市场同区域供给加大会造成租金的波动。

据艺龙网数据显示，成都市中心五星级酒店月租金在基本20000元至44000元之间。

例如香格里拉大酒店36000元/月、城市名人酒店18500元/月、仁恒辉盛阁国际公寓32000元/月。

《2018年第一季度全国星级饭店统计公报》显示，成都星级酒店平均出租率同比增长8.13%，且目前仍有盛美利亚酒店、兰博基尼酒店、帝普斯国际艺术酒店等待营业。

预计这些新增供给逐步入市后会进一步挤压市场价格的上升空间。

除此之外，要明白租金不是纯收入，除了前期购房款之外，还包括国家规定的税费等。由此，投资者更应谨慎考虑长期投资的实际利益。