商品房预售制度起源于霍英东的“卖楼花”？如今拐点要来了！

来源：大猫财经（ID：caimao_shuangquan）

作者：大猫财经猫哥

香港油麻地有一座天后古庙，天后庙前的广场被本地人称为“榕树头”，这里是“全亚洲最佳下棋的地方”，而天后庙门前的这条街就依广场之名取为众坊街（Pubic Square Street）。

但是在1953年的时候，这条街还被翻译为“公众四方街”，32岁的霍英东在这条街上，完成了自己的人生的一个转折点，也让这条街成为对香港和内地都影响深远的地方。

当然了，街还是街，是行人和汽车通过的地方，让这条街出名的是街边的房子以及霍英东。

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1953年6月，霍英东从父辈那里接手来的驳运业转行到了房地产，与妻子吕燕妮合股注册成立了“霍兴业堂置业有限公司”，不久就又成立了专门建造和买卖楼宇的立信置业公司。

彼时，香港的人口激增，工商业日益蓬勃，对于土地以及房地产都有极大的渴望。

霍英东的第一笔生意就收购了铜锣湾的使馆大厦，让很多人诧异，而随后其又从嘉道理家族买下了油麻地的公众四方街到东莞街的地块，准备兴建100多栋住宅，而这些住宅楼大约有600多个住宅单位。

怎么卖，就是一个大问题。

在四方街这些单位开售之前，霍英东刚刚用分层出售的方式，卖掉了东安大厦。分层出售已经比整栋出售的门槛更低，而且资金的回笼更加的迅速。但是分层出售也并不能完全调其普通市民买楼的积极性，一下拿出一大笔钱买楼对于市民来讲，还是有些遥远。

买楼的人多了，市场才会旺起来。那么人们不能一次性拿出钱来，那么就先收一部分。

四方街还没动土，霍英东就开始派发售楼说明书，在说明书上向市民推介分期付款的买楼新方法﹕“第一期先交订金百分之五十，第二期落妥二楼楼面交百分之十……第六期余款百分之十于领到入伙纸时清缴。”

于是，就形成了最初期的分期付款和“卖楼花”。

现在对于我们来讲已经稀松平常的事情，在那时却是震动了香港的地产界，“整个香港仿佛疯狂了似的，普罗大众卷进了房地产的旋风里”，而霍英东也把“卖楼花”当做自己生平的得意之作。

而到了40年后的1994年，中国内地在新出台的《城市房地产管理法》正式引入了起源于“卖楼花”的商品房的预售制度。

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1953年的内地还是计划经济时代，房子还只是房子，哪有什么房地产市场。而改革开放后，如果说到内地的房地产市场繁荣，霍英东依然是首先被提到的人之一。

80年代，深圳特区建立，邓小平曾对深圳特区的领导讲：“中央没有钱，可以给些政策，你们自己搞，杀出一条血路来”。而深圳在经过摸索后的决定是向香港学习。

而促成这一选择的，就是霍英东。

著名经济学家周其仁在其文章中披露，是霍英东“一语惊醒梦中人”：“你们有土地，怎么会没钱？钱可以从土地里来！”

于是深圳派出调研小组赴港“取经”，在1986年底草拟了“深圳土地管理制度改革方案”，其中的要点就是出让国有土地的长期使用权，以此来筹措城市建设资金。从1979年法律规定可以收取土地使用费时的“不得不转让”，到深圳的“土地管理方案”时的“主动出让”，终于开启了土地市场的大门。

1987年12月1日，中国“土地第一拍”成交，面积8588平方米、出让期50年的商品住宅用地，以200万元底价登上拍卖台，最终被深房公司竞得，成交总价为525万元，以现在的标准，最终成交溢价率高达162.5%。

这场土地拍卖会，聚集了央行副行长、内地17位市长、28位香港企业和60多位记者，中央也派了重磅人物列席，可以说是对“土地财政”的重视，而从此“土地财政”从深圳开启，走向了了全国。而深圳土拍的第二年，“土地使用权可以依照法律的规定转让”写入宪法。

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一项是由霍英东首创，一个是由霍英东本人提议，两项政策对于内地的房地产市场都是影响深远。但是在狂飙了几十年后，这两项政策也逐渐被审慎看待。

土地财政，让地方政府对土地产生了依赖症，而且土地财政造成部分地方的地价偏高，连带着房地产价格的攀升，有些地区为了扩张，甚至出现了侵占耕地的情况。

而对于预售制度所伴生出来的问题，其实在霍英东的“卖楼花”时代就已经初现，在那个时候开始，有些人排队预售到“楼花”后，随即把“楼花”转售给别人，一天之间就已经赚了一笔。

所以，关于取消预售制度的风言风语一直不断。

2005年至今，关于取消预售制度的传闻已经是“月经贴”，隔一段时间就能被拎出来说一说。但是今年更加“有鼻子有眼”。

9月21日，中秋节假日的前一天，一份关于调整商品房预售制度的文件可以说“破坏”了大家节日放假的心情。

广东省房地产行业协会下发了一份文件，《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》，要求各单位对商品房预售制度进行深入研究，建议保留或提高许可条件或者建议取消，都要列明依据或者事中事后监管措施。

而最引人注意的是住建部的态度，在函件的附件2中，详细叙述了预售制度所带来的风险，“建议一些城市逐步试点取消预售制度”。

随后广东省房地产协会表示，只是征集意见而已。当晚，住建部相关人员表示，向广东、湖北、四川等各地下发逐步取消商品房预售、全面实施现售征询意见的“情况并不属实，具体我们也在调查处理当中，具体情况不方便透露。”

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当然，对于房地产企业而言，这可不仅仅是“征集意见”那么简单。首先体现在香港内房股的表现上，中秋佳节港股开市，恒指终结四连阳，内房股全线下跌，连香港本土房企都跟着下跌。

才刚入秋，房地产商们就已经感受到了寒意。

有一个说法叫做“金九银十”，而一个中秋小长假，作为九月的一个尾声，市场依旧平淡。

中原地产研究中心统计数据显示，小长假前两日，北京市新建商品住宅签约180套，二手房62套，与7至8月平均水平基本持平。较2016年同期的422套和280套，分别同比下调57%和78%。“金九”成色不足，那么“银十”恐怕也不容乐观。

对于楼市降温，开发商倒也有应对，多个一线及热点城市的新房市场出现降价促销，包括恒大、碧桂园、万科等大型地产商都在加紧出货。

而“取消预售”，无论是谣言还是政策酝酿，对于房地产企业而言，都是雪上加霜，这项政策一旦出台，对房企来讲，都是直击命门。中原地产首席分析师张大伟指出，取消预售制度将使得超一半房地产企业倒闭。

因为事关房企最重要的部分，也就是钱。

在卖楼花时代，霍英东直言：“对我们来说，“卖楼花”加速了楼宇的销售，加快资金回收；且收足买楼者预付的订金后才动工兴建楼宇，也避免投资风险，万无一失。”

而到了现在，商品房预售已经成为房地产市场重要的商业模式，资金的周转速度一直是考验房企的一项重要指标，高负债成为了房地产企业扩张的重要条件，但是同时也是一项弊端。

而对于房地产企业而言，取消预售就意味着失去了一个重要的融资渠道，房企的融资压力更大，很容易引发中小房企资金链断裂风险在金融体系中传导，那么中小房企的倒闭或者兼并重组就在所难免了。

而另一个方面来讲，取消预售，对于地方政府的土地财政会产生一定的利空，未来土地溢价将有不同幅度的降低，对于地方一些“重度土地依赖症”来讲，财政问题就是首要问题。

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当然，不论是“意见征集”还是“不便透露”，都意味着这项政策已经出现了可讨论的空间，而各种相关部门吹出来的风向是，“现售是趋势”。而根据一些券商的研报，这个事情的讨论和研究如果有的话应该高于住建部层面。

这个层面的话，或许是“建立房地产长效机制”的重要一环，那么其政策出台的快速与否，都是未知之数了，而其利剑指向何方，也就不言而喻了。

如今，香港的房地产行业依然红火，“卖楼花”的霍家已经逐渐在摆脱“地产大亨”的形象，影响力成功转而倾向于教育和体育。

而内地的房地产火热的今天，房地产企业们也在淡化“地产”，除了在业务上开始多元化外，最直接的体现就是改名。

轻资产化的万达已经更名为万达商管，龙湖地产更名为龙湖集团，远洋、正荣、朗诗、雅居乐等多家地产公司也都加入了改名的行列，而恒大集团在地产之外开始多元化，碧桂园也发力机器人，这些企业均有意识地“去地产化”。

房地产龙头企业之一的万科，一直被认为是市场上的一盏灯，其董事会主席郁亮的内部讲话也透露出市场现状。

郁亮指出，当前南方区域的回款压力比较大，这不是因为南方区域做得不好，而是因为率先感受到了市场及行业变化。亮表示，“转折点实实在在到来了。目前集团要做的第一件事，就是战略研讨，以“活下去”为最终目标。”

巨头尚且如此，那些中小房企呢？