商品房预售制度是上世纪50年代，由霍英东在香港首创“售楼花模式”。商品房预售是指房地产开发商将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者预先支付给房地产开发商购房款。刘全认为，商品房预售制度的确立，与中国社会经济发展阶段有密切关联。当时商品房市场供量严重不足，加快房地产开发和增加商品房供应量是客观需要。商品房预售能有效提高房地产开发资金周转速度，降低房地产商资金使用成本。
日前，广东省房地产协会向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》（以下简称《通知》）引发社会各界广泛关注。《通知》表示，广东省住建厅已配合住建部要求，对商品房预售制度进行了调研并拟订材料，拟“逐步取消商品房预售制度，全面实施现房销售”。刘全认为，商品房预售制度相当于房地产开发商“空手套白狼”操作。购房者要在二三年前将购房款全部付给房地产商，并开始每月偿还银行房贷利息。房地产开发商只要盖几层房子就能提前二三年拿到全部购房款，而后期工程项目风险都转嫁给购房者承担。
刘全认为，香港特区商品房预售制度，购房者是按照工程进度将购房款通过第三方监管账户转给房地产商，最后一笔购房款必须对房屋质量和配套设施等全面验收合格后才能交给房地产商，此举能切实保障购房者合法权益。全面取消商品房预售制度，是维护广大购房者合法权益和遏制房地产商暴利的重要举措。全面取消商品房预售制度会触及很多既得利益者经济利益，真正取消商品房预售制度依然任重而道远。
刘全认为，取消商品房预售制度房地产商资金将承受巨大压力和市场风险全面增加。房地产商资金回笼周期延长只能慢开发、慢周转，房地产开发量锐减。房地产开发量下降，导致土地市场需求量减少，地方财政收入和利税如何保障？房地产商现房销售会引起银行大量资金积压，既得利益者经济利益受到损失。取消商品房预售制度困难重重，此举将引起房地产开发量下降和房地产商财务成本增加，从而引起房价上涨。叫停商品房预售制度，维护购房者合法权益，最后还是购房者买单。
作者：刘全，资深房地产专家。
创作：2018.9.28
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