1955年麦当劳由麦当劳兄弟和 Ray Kroc 在美国创立。麦当劳在世界上拥有 3 万多间分店，主要运营产品以快餐为主，如汉堡包、薯条、炸鸡、汽水等。
麦当劳品牌拥有超过 3.2 万家快餐厅，分布在全球 121 个国家和地区。不同地区的麦当劳，都会按照当地人的口味进行不同程度的调整。
当我们提起麦当劳，首先想到的就是汉堡和薯条，而在盈利模式上，很多人都会认为就是通过食品和加盟费用来获取企业盈利。实际上这些想法是不太正确的，麦当劳真正盈利的方式是房地产的运作，这可能是很多人都想象不到的。
麦当劳被称为“全球最大的商业地产王国”，在麦当劳遍布全球120 多个国家和地区，拥有超过 3 万多家店的同时，大部分的店面都是比较值钱的商铺，所以这个称号当之无愧。麦当劳公司的收入主要是房地产营运收入、收取加盟店的服务费和直营店的产品利润等三个部分。
在麦当劳初期，有些加盟商由于资金不足，而且贷款又比较困难的情况下，很少加盟商能够正常购买店铺或进行租赁装修。
这时，麦当劳就开始就负责给加盟商寻找合适的开店地址，麦当劳公司对选址的土地或房屋进行购买或者签订长期的房屋租赁，然后再将店面转租给各加盟店，从中获取相应的差额。
简单地讲就是麦当劳用加盟店的钱买下或长租土地房产，再把它转租给出钱的加盟店。这样就做到一箭双雕，不但解决了加盟者开店的资金问题，还增加了麦当劳的收入盈利，有利于公司的扩大发展。麦当劳对房地产的掌控权，也能起到约束加盟商的作用。
在美国的所有麦当劳店面中，麦当劳直接买下所有权的店面达到了 60%，而剩余的 40% 是其通过长期租赁或者约定租金的方式来获得比较低的低价地产。
麦当劳在转租给加盟者时，则向加盟分店逐年收取涨价租金，这样就形成了一个巨大的商业地产增值空间。另外麦当劳还收取“增值租金”，就是当餐厅生意达到一定标准之后，加盟商要支付约定营业额百分比给麦当劳。至此麦当劳已经赚到了将近40% 的利润，而且通过房地产来控制加盟者，使其完全依附于麦当劳总部。
有人说过，中国的麦当劳就投资了上海的第一家店面，其余的店面都是用别人的钱建造起来的。现在我们应该能大概了解麦当劳的房产经营模式，就是充当了一个简单的转租模式。
但是我们应该感受到麦当劳的服务和餐饮文化创造出价值效应，麦当劳不是被动等待地产升值，而是通过麦当劳自身品牌影响力来使商圈增加人流量，来拉抬地产价格，然后用收取的高额加盟费，再去寻找其他商业地产，麦当劳整个商业循环都是良性循环，不用自己出钱投资就能得到高利润的回报，这就是世界一流的企业的商业模式。
麦当劳总裁雷·克罗克给麦当劳的定位是：“麦当劳的真正生意是经营房地产，而不是汉堡包。”
其实，麦当劳在长期的运营模式中，早已总结出了一套非常科学非常合理的饮食产品的制作流程，以及丰富的商铺店面选址经验，并利用其自身的品牌影响力，以特许经营的方式扩张，这个时候麦当劳已变成了一家经营房地产的企业。
当然，麦当劳这种房产模式最根本的也离不开其店面的良好运营，这二者是相互依赖的。
商业地产的价值，是由运营产生的现金流决定的，运营效果越好，产生的利润就越高，商业地产就越值钱。
麦当劳现如今已不再研究具体经营快餐的业务，而是去考察最适合开店面的地方，一旦考察研究完毕后，就买下或租下看中的地块并建起快餐店，然后寻找有意向的合作伙伴，将快餐店租给他们经营，收取相应的经营费和商铺的租赁费用。
麦当劳的商业模式最成功也是最主要的地方，在于运用自己的品牌资源，加上成熟的盈利系统，构建一套完整的价值体系。麦当劳的价值是在运营中提升的。
商业模式属于管理学的重要研究对象，在MBA、EMBA等主流商业管理课程中，商业模式均被给予高度重视，它是创业者和风险投资者的一个常用名词，也是企业存在的最基本要素。良好的商业模式是企业成功的保障。
简而言之，商业模式就是公司通过什么途径或方式来赚钱。比如，超市如何通过平台和仓储来赚钱，快递公司如何通过送快递来赚钱，汽车公司如何通过卖车来赚钱，食品公司如何通过卖食品赚钱，等等。只要有潜在或直接的盈利环节，就有商业模式存在。
商业模式并不是简单地对市场的选择，而是对科技、创意、管理和企业文化四位一体的整合系统的选择。像苹果公司一样，它把科技、创意、管理和企业文化完美地集合在一起，并选择了正确的商业模式转换，所以才有了今天的发展。
很多企业现在还处于模仿阶段，一个没有创意、管理粗放和企业文化表面化的企业，由于没有创新，一直在模仿别人的模式，就没有自己的特色，在市场中难以获得更大的发展，所以，这些企业的商业模式势必无法支撑自身的发展。
企业往往最缺的就是商业模式的创新。
商业模式创新的核心就是差异化竞争。当别的企业还没有商业概念时，就要突出自己企业的新概念；当自己企业的商业概念与别的企业一样时，就要比哪个企业的客户价值更大；当客户价值一样时，就要比哪个企业的核心能力更强。
——摘自张雷《商业模式转换定制方案》
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