限价使得很多房企感觉压力山大——下本过猛的话，成本失控必然亏损；下本不够的话，产品质量不过关，同样问题多多。以外立面为例，这就像是人的衣装和佛的金装，十分重要。如何既控制成本，又能做出好的外立面？下面这个案例或许能给你提供一些启发。
案例制度化，制度流程化，流程表单化——论案例的重要性
一、案例背景：
本项目主要为刚需项目，搭配部分刚改户型，市场环境为政府限价，因为历史原因，导致精装售价比周边同等档次的项目低约2000-3000元/m2，该项目精装均价为9200元/m2，而实际周边同等档次项目精装售价为：11000-12000元/m2；
二、总体优化思路
A、外立面适配指标：根据集团的外立面适配指标，对于普通高层外立面住宅，初步大致确定外立面的搭配方案：大面真石漆+局部石材（或防石砖）；
B、竞品项目对标：跟周边竞品项目（标杆地产项目）进行对标，局部优化做法，可以借鉴参考；
C、项目节点优化：引入外立面战略单位，提前三个月介入图纸优化及调整，根据集团外立面适配指标、竞品项目对标、然后再根据项目的具体情况进行节点优化。节点优化的总体思路非常简单：敏感部位，客户关注，影响效果的地方，要出彩。非敏感部位，客户不关注的地方，不影响效果的部位，尽量简化；
本文主要向读者呈现，节点优化的做法，对于普通高层住宅项目可直接参考，拿来即用，立马节约几十万；
三、高层外立面节点优化
A、对于外立面主视面，为了保证大面效果，全部都要采用真石漆。
如上图所示，阳台外侧为主视面，为保证效果，所以全部采用米黄色真石漆；
B、对于封闭式空调机位：
空调机位外侧主视面，为了保证效果，采用米黄色真石漆；
封闭式空调机位底部，由于客户无法看见，则直接取消涂料；
对于封闭式空调立面，1-4F，由于百叶的疏密程度，在一定程度上，为客户肉眼可以辨别，则采用米黄色平涂，但是4-31F，则取消涂料，直接进行外立面抹灰即可。
C、屋顶女儿墙：对于女儿墙外侧，由于是主视面，则采用真石漆，内侧，客户关注度稍弱，则采用米黄色平涂。节点优化如下：
D、屋顶机房层：对于外侧是主视面，采用米黄色真石漆，内侧客户关注度较弱，则采用米黄色平涂；节点优化做法如下：
E、架空层内侧墙面和顶面：均采用平涂，节点做法如下：
F、高层门头部分：原图纸全部采用石材，现优化为大面真石漆，柱蹲采用石材（对标1.5km距离万科同档次项目），节点做法如下：
四、底商外立面节点优化
A、底商女儿墙及架空走廊顶棚：女儿墙外侧及其他主视面采用真石漆，女儿墙内侧客户关注度稍弱，则采用米黄色平涂。架空层顶棚由于要做铝格栅吊顶，故可只做平涂。节点做法如下：
B、底商广告位内侧：由于后期交付之前，营销在这个位置需要做广告喷绘，故不需要做涂料，直接外墙抹灰即可。节点做法如下：
C、底商外立面大面：大面由干挂石材改为真石漆，只有柱蹲为石材（对标1.5km距离万科同档次项目），具体节点做法对比如下：
四、优化成果数据对比分析
如果去掉石材优化的项目，对于普通项目的节点做法优化，相比一句话：外立面全部采用真石漆来讲，优化金额为：37.26万元。本项目地上建筑面积约6.7万方，优化地上建筑面积单方指标为：5.56元/m2，对于一个普通地上建筑面积为10万平方米的项目，按照此节点做法，可轻松优化55.60万元。
总结
成本优化案例的汇集、研究与推广非常重要，案例制度化，制度流程化，流程表单化，这个是在某个房企中学到的一点，希望大家可以用到。
来源：地产成本微观察（ID：HHBcbwgd）；作者：吕航，黄海滨；转载已获授权，对原作者表示感谢。
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